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在农村房屋买卖中，宅基地使用权的身份限制常常引发合同效力争议。北京顺义区一起案件中，外地购房者与村民签订房屋买卖合同并支付 20 万元房款，后因卖家拒不交房诉至法院要求确认合同无效并索赔。法院最终认定合同因违反宅基地政策无效，判决卖家返还房款及法定利息，但驳回了高额赔偿请求。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵刚（非本村集体经济组织成员）
被告：孙强、孙伟（叔侄关系，孙伟为房屋登记权利人）
（二）争议焦点
非农户口人员购买农村房屋的买卖合同是否有效？
合同无效后，购房款、利息及赔偿款如何处理？
合同中 “无偿使用 20 年” 的违约条款是否有效？
（三）事件经过
2020 年 5 月，赵刚与孙强、孙伟签订《房屋买卖协议书》，约定以 20 万元购买孙伟名下位于顺义区某村的十号宅院（6 间房，集体土地使用证登记在孙伟名下），房款指定支付至孙强账户。协议特别约定：若合同被认定无效，卖家需返还房款并按 36% 年息赔偿，且赵刚可无偿使用房屋至付清赔偿后再续用 20 年；孙强承担共同责任。
赵刚当日支付 20 万元，但孙伟以 “不知情” 为由拒绝交房，孙强称系因赌博欠债被迫签协议，房款未实际取得。2022 年，赵刚起诉要求：确认合同无效；返还房款 20 万元、赔偿信赖利益损失 10 万元；按 LPR 四倍支付利息；无偿使用房屋 20 年。
二、案件分析
（一）合同效力的核心认定
法院判定合同无效的关键依据：
宅基地使用权的身份限制：十号宅院占用的宅基地属于农村集体所有，根据《土地管理法》规定，宅基地使用权仅能在本村集体经济组织成员间流转。赵刚作为非本村村民，不具备购买资格，双方签订的买卖合同因违反法律强制性规定，应属无效。
协议条款不能规避法律禁止性规定：尽管合同中约定了 “不可撤销”“无效后无偿使用 20 年” 等条款，但违反法律强制性规定的合同自始无效，违约条款亦无法独立生效。孙伟作为登记权利人在协议上签字并交付土地使用证，主张 “不知情” 缺乏证据支持，应承担相应责任。
（二）合同无效后的责任划分
法院关于返还与赔偿的裁判逻辑：
购房款应予返还：孙强认可收到 20 万元房款，虽辩称 “当天转付他人”，但收款账户为其指定，资金后续流向不影响返还义务。孙伟作为房屋权利人参与签约，需与孙强承担共同返还责任。
利息按法定标准计算：赵刚主张按 LPR 四倍支付利息缺乏依据，因双方对合同无效均有过错（赵刚明知非农身份不能购房，卖家明知政策仍出售），法院仅支持自起诉之日起按同期 LPR 计算的法定利息。
（三）赔偿请求的审查要点
法院驳回额外赔偿的理由：
信赖利益损失证据不足：赵刚主张 10 万元损失未提供评估报告等实际损失证据，且农村房屋买卖的风险应由双方预见，间接损失不属法定赔偿范围。
无偿使用约定无效：合同中 “无效后无偿使用 20 年” 的条款因主合同无效而失效，赵刚未实际占有房屋，无权主张使用权补偿。
三、裁判结果
法院判决：
确认赵刚与孙强、孙伟 2020 年 5 月 5 日签订的《房屋买卖协议书》无效；
孙强、孙伟于判决生效后七日内返还赵刚购房款 20 万元及利息（以 20 万元为基数，自 2022 年 5 月 6 日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；
驳回赵刚的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的核心风险
身份限制不可突破：宅基地具有强烈的身份属性，非本村村民购买农村房屋的合同几乎必然被认定无效，购房者需警惕 “不限购”“可过户” 等虚假承诺。
违约条款难救合同效力：即使约定高额违约金或使用权补偿，也无法规避法律强制性规定，类似 “合同无效仍可长期使用” 的条款不具有法律效力。
（二）交易双方的注意事项
卖家需谨慎签约：农村房屋出售前应明确买方身份，避免因违规出售承担返还责任。本案中孙伟作为权利人签字即需承担责任，不得以 “不知情” 抗辩。
买家需评估风险：非农户口购房者应充分认识到合同无效风险，避免支付大额房款后无法取得物权。若已交易，需留存付款凭证、协议原件等证据，以便主张返还。
（三）合同无效后的权益维护
及时主张返还房款：合同被确认无效后，购房者可要求返还已支付房款及法定利息，但需在诉讼时效内主张权利。
举证实际损失：若因合同无效造成装修、修缮等直接损失，应保留施工记录、费用票据等证据，法院可根据过错程度酌情支持合理赔偿。
本案中，法院严格适用宅基地管理政策，明确了农村房屋买卖的身份限制边界。这一判决提醒公众，农村房屋交易需严守法律底线，非农户口购房者切勿轻信私下协议，避免因合同无效导致财产损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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