擅自改变房屋布局致邻居房屋漏水，怎么赔？

楼上房屋“加装”厨房

生活用水渗到地板

楼下房屋天花板发霉裂开

这可怎么办？

案情简介

蒋某的房子位于深圳一小区的5A房，黄某的房子位于其楼上的6A房。2022年开始，蒋某发现自家天花板墙体因渗水受潮出现墙漆开裂、墙体发霉等现象，认为是黄某家漏水所致。因双方对漏水原因及损失产生争议，蒋某将黄某诉至法院，请求黄某停止侵害，立即拆除6A房内违规加建的厨房，合理加高房内卫生间门槛石，在漏水处安装防水层；并要求黄某支付蒋某维修费用，及因维修无法使用房屋造成的损失30000元。

案件审理期间，法院组织双方确定鉴定事项，依法委托某工程质量鉴定公司对蒋某家天花板漏水、渗水原因及产生的经济损失进行鉴定。2023年12月，鉴定机构进行现场勘察。2024年1月，鉴定机构出具的《鉴定意见书》载明，蒋某家天花板的渗水原因为：黄某家卫生间门槛石过低，地面积水漫过门槛向厨房扩散；同时厨房用水溅落到地面，厨房门槛石底部防水存在缺陷(透水)，水从厨房门槛石底部扩散至主卧地面，透过地面瓷砖缝进入楼板，从楼板缝隙处下渗漏至蒋某家天花板(造成主卧天花、衣柜、小孩房天花、间墙石膏板损坏)。蒋某家需要修复的范围为：小孩房天花西南角、西面石膏板间墙、主卧天花板、东南角天花板等。修复工程费用总计为3794.64元。

黄某对鉴定意见提出异议，认为“鉴定单位的鉴定能力评价认证新证书获取时间晚于司法鉴定委托书签发时间”及“鉴定人员不具备根据国家标准和执业规范进行鉴定工作的能力”。此外，黄某在庭审时确认，为了方便房子出租，其对原房屋结构进行了改变和装修，在原主卧房间内增加了厨房，装修时已将该情况向管理处进行了报备。

法院审理

本案为相邻关系纠纷。关于某工程质量鉴定公司出具的《鉴定意见书》是否应当采信。黄某提出，鉴定单位的鉴定能力评价认证证书获取时间晚于司法鉴定委托书签发时间；鉴定人员不具备根据国家标准和执业规范进行鉴定工作的能力。根据法院查明的事实，某工程质量鉴定公司新获得的认证证书，该日期并非其首次取得装饰鉴定能力评价资格的时间，且早于鉴定机构收到该案鉴定委托时间；此外，鉴定人员的职业能力水平等级证书授予时间亦早于该案委托鉴定时间，故某工程质量鉴定公司及其鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法。因此，对于《鉴定意见书》提出的鉴定结论依据充分，法院予以采信。

关于赔偿范围和数额的确认。根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定：住宅室内装饰装修禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。黄某主张其已向物业报备改变房间结构的情况，但未提供相关证据。

依据《鉴定意见书》，法院认为黄某违反《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，致使5A房天花板漏水，造成主卧天花、衣柜、小孩房天花、间墙石膏板损坏的后果，黄某应当拆除6A房内违规加建的厨房、合理加高卫生间门槛石、在漏水处进行防水处理，并向蒋某支付修复工程费3794.64元；同时，考虑到蒋某修缮房屋需要一定时间，客观上会影响房屋使用、出租等权益，参考该小区房屋的租金标准，法院酌情判令黄某向蒋某赔偿损失6000元；对蒋某超出部分的主张，因没有相应法律依据，法院不予支持。

综上，法院依法判决黄某应在指定期限内拆除6A房内违规加建的厨房、合理加高卫生间门槛石、在漏水处进行防水处理，同时向蒋某支付修复工程费3794.64元及赔偿损失6000元，驳回蒋某其他诉讼请求。该判决已生效。

法官说法

生活中，业主一般会依据自身喜好对自家房屋进行装修改造，但依据《住宅室内装饰装修管理办法》，进行住宅室内装饰装修时，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。同时，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，业主对其房屋享有的物权包括房屋的安全使用、不受损害等权利。若相邻住户擅自改变房屋结构，影响了其他房屋的正常使用，则侵犯了其他业主的物权，权利受损的业主有权要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状，并赔偿因此造成的损失。

本案中，黄某在房间里违建厨房，导致生活用水渗到蒋某家里，对蒋某房屋造成损害，蒋某有权要求黄某拆除违规加建的厨房并承担赔偿责任。

业主有改造房屋的自由，但须在法律法规允许的范围内进行，如违规改造损害其他业主权益，受损业主有权要求恢复原状并赔偿损失。邻里间发生相邻权纠纷时，应本着友善的态度处理，物业公司应主动协助业主查明纠纷原因，协调相邻人进行沟通处理；对于受损方，可以及时收集证据，便于与责任方解决问题；若协商无果，可通过法律途径维护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《住宅室内装饰装修管理办法》

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

来源： 山东高法

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