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张江现象级日光盘-保利天奕二批次开启认购，102套建面约104-125㎡3-4房，首日认购115+组，认购率超113%！

三房总价800万级、四房总价1000万级，在当前浦东新房市场相当具有竞争力，二批次房源不多，大家要抓紧！

张江新十年 全新一代国际社区

恒温泳池会所，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、类一梯一户、可定制岩板

女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

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在刚刚过去的6月份，保利天奕一批次开盘2小时光速售罄，直接引爆了整个浦东楼市！

454组购房者用行动证明，Ta就是当下在张江乃至整个浦东置业的更优解！

示范区实拍图

为什么保利天奕能有如此强大号召力，让整个浦东的购房者挤破头？

答案其实很简单，我将其总结为：三重【价值锁定】

①未来价值锁定

什么样的房子才能穿越周期并且长久保持领先优势？

一定是那些可以提前洞悉市场趋势和购房者需求变化，在同质化的市场中，拿出极具前瞻性产品力的项目，类似绿城玉兰花园、大宁金茂府，在交房近10年之后，依旧可以拥有远高于板块的溢价，穿越楼市周期！

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数据来源于链家网

在今年浦东新房市场中，保利天奕可以称得上是靠产品力突围的范本，设计、颜值、功能、品质，前瞻性拉满！

作为保利体系内最高端的“天系”的全新迭代品牌，保利天奕拿出了绝对具有竞争力的产品设计：更具国际化的约1500m²下沉式泳池会所、绝对差异化和辨识度的松弛感社区规划、迎合时代潮流的颜值审美、媲美10万+的精装配置、能抵抗周期的成长户型、还有无数“人无我有，人有我优”的功能创新

这些超越时代的前瞻设计理念和产品细节，无一不彰显出保利天奕对未来居住需求的深刻领会和极致追求

不仅是在当前新房市场中独树一帜，更能够在未来二手房市场享受超高溢价空间，锁定未来的竞争优势

②当前价值锁定

在浦东买房，关键要素从来都不是环线，而是产业、地铁和优质教育

唐镇背靠张江高能级产业、手握2号线和成熟优质教育体系，不仅三要素齐备，而且是无需等待的所见即所得，拒绝焦虑、拒绝落空，区域能级远超其他张江板块！

而保利天奕落位唐镇正C位，占尽天赋优势，享受唐镇最好的资源，买入即锁定更具价值的当下，这样的地段在板块内，过去不曾有未来也不再有

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区位示意图

市场是诚实的，对于唐镇的当前价值共识都体现在了标杆二手房价上

绿城、大名城等小区链家挂牌均价超9万/m²，今年以来区域的最高成交单价更是超12万/m²

而保利天奕均价仅约8万/m²，这就意味着买入即锁定至少超10%的倒挂安全垫，这还是未计算项目远超常规户型的高附赠空间，实际的安全垫可能要远高于10%！

③买入机遇价值锁定

小胖看房此前统计过近2025年以来上海5次土拍的溢价表现，平均溢价约24.4%！在土地市场的带动下，整个上海新房市场正在迎来新一轮的价格重估

聚焦到浦东，三林滨江、新杨思、北蔡即将进入11-12万/m²，稍远的曹路板块也即将迈过8万/m²大关，浦东的置业成本在快速上涨

再来说说唐镇全新宅地，将在13天后开拍（7月24号），小胖看房之前曾做过投票统计，超59%的人认为最终成交溢价会超过30%

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要知道，这块地的溢价只要超过12%，就会创造唐镇有史以来的成交楼板价纪录，预计整盘均价也会超过8.5万/m²（新地块溢价率及楼板价仅为测算，具体以实际成交为准）

相较之下，保利天奕仅约8万/m²的价格，性价比直接拉满！

更难得的是，保利天奕二批次价格与第一批次均价几乎持平，过会均价仅约80717元/m²，在区域价格即将爆发的前夕，没有顺势涨价，这就是保利的格局！

可以说，错过保利天奕二批次，你就与整个时代机遇擦肩而过...

1、

当下，即是最佳时机

唐镇价值爆发正在倒计时

先来讲大家最关心的买入机遇价值，这也是最紧迫的一点！

现在上海新房市场正处在价格快速上升期，在这个阶段，一旦踏空可能就是几十万甚至上百万的购房成本增加

而保利天奕所在的唐镇板块，价格重塑已经明确开始了倒计时！

我们具体来看：

今年上海公开市场土拍前5批次共19宗宅地，其中15宗宅地溢价成交，占比接近8成

小胖君统计了每批次溢价成交地块的平均溢价为24.4%，在土拍市场的带动下，全市新房价格即将起飞，绝不是危言耸听！

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如今的浦东新房市场格局已然大变！

北蔡、新杨思最新成交地块溢价30-40%，新房价格预期纷纷站上11万/m²，位置更远的曹路在刚刚过去的5批次土拍中，以最高溢价40%成交，未来新房预期甚至可能要迈过8万/㎡大关，相较之下，均价仅约8万/m²的保利天奕，成为了当下浦东新房市场的“价格洼地”

示意图

尤其值得注意的是7月底（7月24号）唐镇全新宅地即将出让，3.7万/m²的起拍楼板价远超保利天奕当初拿地起始楼板价，按照全市24.4%的平均溢价来推算，这个新地块或将刷新整个板块的楼板价纪录！

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6批次土拍地块基础信息

要知道，保利天奕是唐镇地铁站周边的最后一块拼图，新地块的位置距离地铁站更远，而且接下来，唐镇还有大量宅地预备出让，可以预见，在这波土拍浪潮中，唐镇即将迎风而起

示意图

而均价仅约8万/㎡的保利天奕，毫无疑问将是唐镇价格爆发前夕最后的上车时机，这样确定性的买入机遇错过就不会再有了！

2、

800万级最后的上车机会

更有千万级四房少量供应

保利天奕二批次将推出东2幢，过会均价80717元/㎡，产品为建面约104-106㎡三房68套，建面约118-125㎡四房34套，总共102套房源，数量有限，拼手速的时候到了！

整个社区倒数第二幢，也是整个唐镇最后的800万上车三房，1000万上车四房的机会了

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东2幢楼栋南面视野开阔，拥有更好的景观和采光视野，西面俯瞰约1.7万方独家休闲绿地景观，北面是约1500㎡下沉式会所，是整个项目中头排一字型排布的最后一栋，而且楼栋整体距离地铁站也更近，可以说是占据了整个小区中更好的位置！

①7字头单价即可上车的建面约106㎡三房

建面约104-106㎡3房户型总价预计760万起，这很可能是唐镇最后800万以内能上车的小户型产品了，后续加推房源中仅剩1幢小户型楼栋，而且价格大概率会高于二批次，这不仅是一次“捡漏”的好时机，更是一步到位三房的不二之选！

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同样预算放在新杨思、张家浜或者是北蔡，要么只能买到低层采光和景观视野局促的小三房，或者是一般楼层的两房，居住的功能性和实用性完全不能和保利天奕建面约106m²三房相比

示意图

②张江稀缺的建面约125㎡四房户型，总价仅970万起

建面约118-125m²户型总价预计970万起，千万预算买入功能性四房，这是目前张江新房市场独一份的供应！

一方面是很多同面积段户型选择牺牲实用性，只做成了大三房，对于居住人较多的家庭来讲，缺失了功能性和实用属性，当下的张江新房市面上120+㎡4房面临供应真空

另一方面是4房户型1000万以内的门槛价，在整个浦东热门板块已经绝版了，对于预算有限的改善家庭来讲，保利天奕可能是仅有的上车机会！

示意图

更难能可贵的是，保利天奕还是浦东少有的地铁、配套、产业、教育、品质齐备，所见即所得的全能新盘，是唐镇地铁站周边最后一块拼图，未来不会再有！

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3、

超前瞻的产品力

是资产抗周期的核心引擎

房子作为很多人一生最重要的资产，居住属性只是底线，资产韧性才是顶线

正如著名建筑师扎哈·哈迪德所说：

"好的设计应该超越时代，而不是只迎合当下"

从商品房诞生到现在，市场的购房需求一直在不断变化，从资产的角度来看，不再只关注居住本身，而是更看重房产的长期价值、保值能力；从自住角度来看，住宅不再仅作为居住空间，还要满足社交、办公、健康、智能化等多重需求

这就意味着，那些不能有效应对这样快速变化的二手房小区，正在面临淘汰！

他们在二手房市场的流动性和溢价能力全面打折，直到消失在大家的视野里，成为岌岌无名的门牌号

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那什么样的小区可以经受市场考验并且能持续在二手房释放价值，甚至晋升为区域板块内的地标？

一定是提前洞察市场趋势和购房者需求变化的小区，真正具备超前瞻产品力的小区

这种前瞻性体现在小区的各个方面，例如更具品质的会所、更具颜值审美的高辨识度外立面、不仅高配且更多创新突破的精装、优质物业等等，而最终表现为远超板块内同期小区的二手房价！

我们来看几个真实案例：

·有泳池会所和无泳池会所，二手房价差超20%

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链家网截图

·精装与非精装，二手房价差超30%

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数据来源于链家网

·优质物业和普通物业，价差超10%

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还有很多案例，这里就不一一列举了

无数二手房小区用实际表现证明，前瞻性产品不是“技术堆砌”或“概念包装”，而是通过预判居住需求演变趋势，在当下设计中植入可进化、可持续、可共鸣的解决方案

对于小区而言，其本质是构建一种“抗衰老”的居住生态系统，助力资产穿越周期！

持有这样的小区，无论是自住还是未来置换流通，资产的安全性远超同期同板块的二手房，这就是前瞻产品力的魅力！

保利天奕正是敏锐地洞察到这一楼市定律，用【六维前瞻体系】的产品力，将未来价值直接锁定

我们可以从中窥见保利天奕对于产品力的不懈追求、对人性化设计的创造性突破

第一，人有我有，基础配置的降维打击，以豪宅标准打磨产品

第二，人有我优，在社区理念、审美、户型上，均实现了全方位的跃升

第三，人无我有，多个上海首创性的产品设计与空间规划，实现产品力的终极突围

我们分别来看：

①前瞻性社区理念和美学设计，重构国际住区视觉标杆

“天系”作为保利发展旗下的高奢产品线，对地段、设计、产品标准的要求在行业里是数一数二的严苛

进入上海22年来，保利发展打造了徐汇天悦、静安天悦等代表性的天系豪宅，每一个都成为板块内甚至整个上海的标杆，品牌溢价能力可见一斑！

而保利天奕，更是天系产品的全新迭代新奢松弛度假品牌！

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项目示范区实拍

保利在这里集结了全球顶尖设计力量——豪宅御用团队gad、景观设计翘楚JTL加特林、屡获大奖的UHOUSE与PURE DESIGN联袂操刀，为张江高知购房者身定制了新一代国际社区的新奢气质

项目示范区实拍

·情绪价值拉满的“新松弛度假体系”

小区红线外约1.7万方生态绿地，这片绿地不仅是城市绿肺，更是全龄活力社交场，将自然景观与运动、亲子、社交功能深度融合

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社区内部则汲取全球五大经典花园的设计精髓，将全球花园美学与全龄生活场景融于日常！

通过“内外兼修”构建出一个前所未有的，全龄共享的参与式景观，将松弛和度假体验做到纯粹极致

·辨识度拉满的建筑设计美学

蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质巧妙交织的国际建筑立面，极高的辨识度让人移不开视线，富有层次的极简美学设计，无惧时间消磨，再过20年也依然历久弥新

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还有灵感源自希腊One&Only唯逸度假村的酒店式高奢门头、豪宅专属定制的符号设计以及度假酒店式夜视灯光等等保利天奕独享设计美学，引领唐镇下一个10年的建筑审美！

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②前瞻性国际生活方式，匹配高净值人群生活范本

在上海高端住宅市场中，配备会所的项目本就稀缺，而保利天奕打造的约1500㎡下沉式会所，更是以媲美3000万+豪宅的配置惊艳张江

不仅配备了泳池、健身、瑜伽、私宴厅、会客厅，更突破性地引入保龄球/沙壶运动空间、高压氧舱、桑拿——这些在上海极为罕见的特色设施，瞬间让保利天奕脱颖而出，国际化的生活方式直接碾压一众二手房小区，溢价能力不言而喻！

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⑤前瞻性高配装标，顶奢品牌矩阵，兼顾奢华与功能性

保利天奕精装配置都为国际一线大牌，采用博世厨电五件套，包含油烟机、灶具、洗碗机、冰箱、烤箱

卫浴五金使用高仪、科勒的大师款；洁具用的唯宝，为业主带来豪宅的品质体验

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样板间实拍

值得一提，大户型采用顶豪才有的子母门，由铸铝材质打造，表面经多道工艺处理，质感厚重而细腻，入户仪式感、尊贵感拉满，更兼顾实用与大气

真金白银的装修投入、超一线的国际品牌，最后都会转为二手房市场的价值共识！

④前瞻性全新户型设计，重新定义居住空间逻辑

这里我们重点讲保利天奕在户型功能布局上的独树一帜：

·全明阳光电梯厅设计

保利天奕创造性地打破了全明梯厅大部分是大户型专属的常规，在所有户型都实现梯厅的全明与平权，让业主彻底告别昏暗的归家场景

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·精妙设计的非承重墙

为了满足现代多元家庭结构和生活方式，保利天奕利用非承重墙的精妙设计，创造出客厅X空间的可能，满足不同家庭在各个阶段的居住需求，全生命周期持续进化

除此之外，Social开放式厨房、0空间浪费的C位餐厅、LDKB一体化设计，这些极具前瞻性的功能布局，远非常规户型可以比拟的，未来这些都将成为二手房市场上坚实的价值基础

·全屋飘窗&超高附赠

保利天奕建面约106㎡户型不仅做到“全屋飘窗”，面积更是达到了夸张的9.57㎡，比一间常规次卧都大（小胖看房建筑师测算，以实际交付为准）

在空间最大化利用上，保利天奕巧妙布局，采用了S墙和半开放式厨房设计，同时巧妙把过道和餐厅结合在一起，不仅尺度感、通透性增强，而且还避免了空间的浪费

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项目样板间实拍

除此之外，边户更是做了双约270°飘窗，景观视野拉满！

项目样板间实拍

·同级天花板的收纳体系

一方面是容量，以约106m²三房为例，交付收纳量达8.19m³，主次卧、儿童卧室和生活阳台加载收纳量高达9.47m³，总收纳量高达17.66m³，作为对比一般户型仅有14-15m³

另一方面是精细度，比如玄关收纳，每个格子的规划都很贴近生活，随手物件，女主人的高靴，吸尘器、次净衣、行李箱等都有各自安置空间

同时玄关柜底部特意做了镂空，可摆放拖鞋、换洗的鞋子等

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项目样板间实拍

厨房巧妙划分餐具储藏、调味品置、餐具存放、展示物品放置、备用物品五大功能区，让锅碗瓢盆各得其所

卫生间收纳也是如此，细分护肤、备用、小型清洁、展示用品、常用梳洗五大收纳区，让女主人繁多的物品摆放更井井有条

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样板间实拍

⑥前瞻性品质生活细节，预判未来生活痛点，解决隐性需求

拒绝千篇一律，保利天奕在室内产品细节上的前瞻性，可能比你更懂自己的需求，真的是把生活研究透了

·上海首个可定制化背景墙的项目

现在开发商都在卷奢材，保利天奕更是卷到天际，充分考虑业主的个性化需求，在电视背景板提供了新潘多拉、云中翡翠、弗朗明戈金三种结晶釉面岩板选择，成本更高，施工难度也更大

·上海首个引入美妆龙头的项目

深度洞察女性业主的需求，保利天奕结合美妆冰箱、美妆镜柜、双补光设计组成女神四件套，这份难寻的巧思，将日常护肤化妆的仪式感拉满

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·上海首个厨房采用人体工学高低台设计的项目（大户型）

将烹饪区设置低于水槽区，恰好契合烹饪时手臂自然下垂的舒适角度，让烹饪的动作更行云流水，减轻家务带来的疲劳感

就连厨房飘窗柜深度也特意增加10cm至约70-80cm，拓宽台面使用空间，可以多放一排小家电

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还有专为厨房高柜顶部设计的镜面反光膜，只需平视便能清晰映出柜内全貌，无需登高便能精准拿取，完全拿捏住了业主的“胃”

多功能水槽配备瀑布水槽、一键式储水水槽、抽拉龙头、自动冲杯器、钢琴式开关按钮等实用功能，每一个细节都彰显着不凡品质

样板间实拍

除此之外，保利天奕还引入全屋智能系统，无论是通过手机APP远程调节灯光色温、开关电器设备，还是以语音指令唤醒灯光、开合电动窗帘，或预设归家、离家等智能场景模式，都非常方便，将科技与生活无缝融合

样板间实拍

小区出入口与单元楼栋门禁采用人脸识别技术，搭配电动门自动开启，无需掏卡、无需驻足；地下层与一层电梯外呼支持手势呼梯，轿厢内人脸识别精准确认身份，实现全程无接触归家

还有自动呼梯功能，业主可在可视对讲轻轻一按，让你从容步出家门，节省等待时间

③前瞻性豪宅专属服务体系，定制化全生命周期服务

在保利天奕，“东方礼遇”服务前置至蓝图阶段，以定制化、极致化、前置化、恒久响应、恒久维养、恒久关照的“六恒”标准，让服务超越当下满意，转化为房产的永恒未来收益，并关照家庭代际需求

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未来更是以“全域安全”、“双管家服务”、“四节八礼社区活动”为核心，从安全、舒适、便捷、焕新、社群五大维度提供情绪共鸣的好服务，还有专属为奕·CLUB定制的整套服务体系，放眼整个张江都是独一份的存在！

可以说，在六重前瞻性产品力的加持下，保利天奕已经与区域板块内的二手房完全不在一个赛道，甚至甩开很多刚刚交付的次新房，毫无疑问，未来进入二手房市场完全可以独掌定价权，强势锁定未来价值！

4、

张江无出其右的区位天赋

地铁、商业、优教 所见即所得

最后我们来说说唐镇所见即所得的“当前价值”，同时兼顾张江产业、地铁2号线、大型商业、优质全龄教育，这样确定性，在整个浦东新房市场都是极具竞争力的！

未来的浦东，不管10年还是20年，张江始终是核心，并且是无法替代的唯一真神

其他区域一旦步入成熟，就意味着价值就此到顶

但张江不同，这里是上海以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心的区域，产业规格之高，无出其右

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数据来源：浦东发布

这只是冰山一角，在软件与信息服务产业上，浦东软件园共有软件企业超1700家，从业人员超45000人（来源浦东软件园官网）

新材料产业、航天航天等也皆处于全国龙头地位，不再赘述

前沿产业+占全国超高比例的产值，决定张江科创霸主地位难以撼动，意味将持续吸引高知、高收入人才，所衍生的高端居住需求，将为张江、唐镇的楼市带来源源不断的发展契机

示意图

相较于传统汽车行业集中的金桥以及其他尚未形成规模效应的产业板块来讲，三大先导产业下的张江，未来会拥有更广阔的前景和更快的发展速度，差距只会越来越大！

而且，唐镇作为张江东翼的C位，与其他张江拓展板块不同的是：TA并不完全依赖张江，自身也拥有强大的产业自驱力！

2021年张江扩容，唐镇正式纳入张江版图，成为其发展东翼，迎来海量科技、金融产业和人才的加持

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张江集电港、金融数据港、金城、金谷都集中在唐镇，除了张江外溢的需求，唐镇自身也具备相当可观的造血能力，这无疑会支撑唐镇未来更高的发展上限！

而且，在唐镇所有高能城市配套全都是所见即所得，光是这一点，唐镇就已经领先其余张江板块好几个身位了！

·2号线-上海地铁的绝对“王者”

保利天奕与2号线唐镇站仅一路之隔，从唐镇地铁站出发3站张江高科，9站陆家嘴，连缀包括陆家嘴、南京东路、人民广场、南京西路、中山公园、天山6大顶级商圈，贯通4个国际商务区，南北互连两大国际机场和虹桥火车站，“奢华”程度不言而喻

示意图

·更成熟的优质教育体系

目前唐镇聚集了“市级示范园”东方幼儿园 +福山唐城外国语小学+“市重点”建平培德实验中学，形成12年全学龄覆盖的名校链，为此很多虎爸虎妈慕名而来

实景图

唐镇的教育不仅全龄段优质，更重要的是确定性强！

对比周边优质教育暂缺或者还在建设中的板块，在这里，一切所见即所得，拒绝焦虑、拒绝落空！（免责：新房不承诺对口学区，以教育局发布为准）

·大型商业、医院都在家门口

保利天奕一街之隔阳光天地，步行约500米有恒生万鹂广场，囊括盒马、永辉等商超，已经比较成熟，满足日常生活所需

周边有在建的胸科医院唐镇院区，同时临近三甲上海中医大学附属曙光医院，还有浦东中医院、浦东新区人民医院也在车程范围内

张江、2号线、优质教育、大型商业、三甲医院，这全都是唐镇的硬实力，也是唐镇二手房价的定海神针！

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数据来源于链家网

小胖君统计了板块内标杆二手房挂牌/成交价，很明显可以看到，越靠近板块核心的地铁站周边，标杆二手房的价格越高，倒挂也就越明显！

而保利天奕正是处在唐镇的正统C位，而且是唐镇地铁站周边最后一块拼图，占尽天赋优势，拥有唐镇最好的资源！

区位图

以9万/m²的价格为参照，保利天奕仅约8万/m²的价格，直接锁定超10%的倒挂安全垫

还有一个很多人忽略的点是：保利天奕距离2号线唐镇站直线仅约150米，是超级地铁盘，而市场对于这样的房子是有偏爱的，从典型通勤板块不同距离二手地铁房价格差幅中，我们可以看到清楚看到这一点：

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距离地铁站500米以内的小区相较于500-1000米的小区有8-11%的溢价，而保利天奕距离地铁站更近，这个溢价可能会更高

再加上保利天奕远超常规户型的高附赠空间（106户型附赠比例约9%），那项目实际的安全垫将来到惊人的近30%，这样的安全空间，放眼整个张江也是独一份的存在

抢占先机，就是现在！

张江新十年 全新一代国际社区

恒温泳池会所，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、类一梯一户、可定制岩板

女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

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