北京买房：理清思路，购房建议1594

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，经常看你文章，但好像很少看到聊买商铺的内容。能不能聊一下这方面呢？现在适合下手商铺吗？投资回报率是不是比买住宅好？需要注意哪些方面？预算大概是500W。万望解惑

A：

1、确实很少聊商铺，一是因为问的人少，二是因为我已经不懂了。我其实算是接触商业地产比较早的，或者说是第一批做产权商铺的。但从2012年之后就不怎么接触了，对我们开发商来说都难度越来越大，赚钱越来越难，实在犯不上了。

2、商铺现在也可以算时机，满大街的空铺，一轮轮的实体店倒闭，租金也降的多涨的少，那对于商铺来说就是低谷期，真要懂行的话有可能抄底捡漏儿。

不过提醒一句，地产业内一直有句话：住宅是小学生玩儿的，写字楼是中学生玩儿的，商铺是大学生玩儿的。如果是集中式内铺，那就是研究生甚至博士才能玩儿的了。

3、投资回报率怎么说呢？如果从升值来讲，商铺是远远落后于住宅的，还不如公寓呢。但如果从租金回报率来说，整体平均值是和住宅一样的。只不过住宅的租金收益基本持平，北京在1.0-2.5%之间。而商铺则高低差距很大，低了能负收益（因为要交商管费+空调费），高了能几年就回本儿，纯凭运气+经验+信息。所以如果以能长期出租的商铺来说，租金收益是高于住宅的。

4、注意哪方面，500w指的是底商吧？是指选址吗？那可多了，一步差三市，一棵树一级台阶一条胡同都能严重影响租金。这没法简单的说。

我要建议是尽量选择成熟地段儿住宅区的，尽量别买大铺和深铺。也尽量避开园区或集中式商业的外铺和广场店，这种地方一荣俱荣一损俱损的可能性大。另外如果不太懂的话千万别妄想捡漏儿，商铺是典型的风险大利润高。

仅供参考。

二

Q:

网友问，中国房价会不会跟美国2008年崩盘似的，连跌四年才筑底，然后又得五六年才涨回来，十年才完成一个周期啊？

另外中美房价为什么在口罩之后有这么明显的背离？如果美国涨的太猛而再次崩盘，会不会影响中国楼市也再次探底啊？

A：

1、楼市大盘几年筑底都有可能，但未必是对标美国。各国的经济和楼市都不一样，都有自己的政策、行情和价格走势，天时地利人和，各有自己的规律。

我认为中国楼市现在就算筑底，什么时候涨回来看政策和货币量吧。大城市或许能用几年时间涨回来，某些人口净流出的小城市够呛。如果没有恶性通胀，那持续横盘的可能性更大，十年二十年涨不回来都正常。

2、另外也未必是十年一轮楼市周期，各个主要国家多少年一轮的都有。但经济危机经常是十年一次的，从马克思老先生写《资本论》时就发现这周期规律了。当然也可以说是“十次危机，九次地产”，但这也只是说明房地产和经济的关系很大，却不能说明有必然性。

3、为什么口罩之后背离，欧美通胀+中国通缩呗。这和2014年的那个周期其实差不多，当时也是欧美通胀中国通缩，连各种事件都差不多。至于为什么会这样我说不清，只能说这世界永远是一个个的轮回吧。

4、如果美国楼市崩盘，我认为对中国或许是利好，不太可能让咱们的楼市再次探底。因为至少是在北京，房租收益率已经和同期银行利率差不多了。那如果再次探底就算超跌了，像我这种人会拿钱抄底的，明显被低估的资产为什么不卖？之后的房价是涨是跌都无所谓，只要我的租金收益率合适就行。

再一点，如果美国楼市崩盘，那必定是资金出逃，自然有可能有一部分流入中国呗。如果人民币汇率再有上涨的预期，那或许就跟2006-2007年似的，美国楼市降价，中国则是上行。

5、简单就这情况吧，都是我的观点，不一定正确，当个参考吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我的情况是这样的：毕业两年，现在工作是教师，比较稳定。女朋友还有两年毕业，想的是毕了业就结婚。由于本人学校能解决幼儿园到高中的教育问题，而且都是最顶级的，所以想买一套七八十平米，交通便利的非学区房。

上班地点在北二环内，就想通勤方便点，目前看上的是北土城、安贞附近的房子。请问两个问题，第一，现在买还是过两年她工作了我们一起买，主要担心这两年会不会涨价什么的（我一年20多万，她工作了也是这个以上的收入没问题，感觉买400-600万的都没问题？再高就需要家里人帮忙了）。第二个问题，我目标就是想买非学区房，但是地理位置一定要好，溢价低一些，有哪些好的地方推荐。

A：

1、两年是否涨价，我只能说从现在的租金回报率来看，已经和同期银行利率基本持平，理论上没有下跌的空间了。涨不涨的看这几年超发的这些钱是否能进入市场吧，现在都在银行系统内空转呢，还没进入楼市。

这两年通缩，所以房价也跟着下跌。如果超发的钱进入市场就是通胀，北京房价跟随的可能性大，反正之前这么多年，北京房价都是跟货币流通量强相关的，钱多了就涨。房子是用来住的，有需求就买吧，我反正不认为会跌。

2、400-600的差距有点儿大了，还是做个准确点儿的预算吧，要不然中介不好匹配房源。

3、非学区房本身就没有溢价了，朝阳区大部分板块都没有，租售比和租金收益率都是正常值，别买那几所头部校的对口小区就行。

这价位就在北土城到林萃桥的朝阳西部看吧，很好的地段儿，没学区溢价，价格走势也至少不落后北京大盘。离你们学校也相对近，像奥园的京师园还是北师大的福利房呢，社区氛围和价格走势都挺好的，周边几个小区也不错。

仅供参考。

四

Q:

请问，已有一套房，在清河毛北小区，现在想买一套一居在附近安宁庄小区，给老人住，58平总价260万左右，需公积金和商贷组合贷款208万。请问现在是买第二套房的合适时机吗？

这个价位是否合适呢？家里有2孩，想用公积金现在针对2孩的优惠政策，贷款160万。

A：

1、安宁庄58平260万，这套房能租多少钱？按照坪效100块的话应该能租6000左右吧，租售比450左右。或者说这套房单价4.48万，坪效100，租售比448，几乎就是北京小户型的平均数。

租售比450，年化租金回报率就是2.67%，即便减去物业费和取暖费，净回报率也在2.5%左右。而现在银行存款利息五年期最高的才1.8%，平均1.6%。所以我认为这套房如果没有硬伤，那没有下跌空间了。

2、这就换位思考一下吧，您有260万现金，存银行的话年化收益1.6%。对方有260万的房子，出租的话年化收益2.5%。请问谁合适？谁更纠结所谓的时机？

3、但具体房源的价位是否合适我不知道，这只有当地中介才清楚。我只能说从租售比来说是北京平均值，可以说都没有学区溢价了。但北京最低的租售比有400以下的呢，那怎么说啊？这就跟买菜似的，安宁庄今天有人卖黄瓜5块钱3根，请问价位是否合适？

仅供参考。

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