璟悦长安热销幕后，有人笑，有人转身哭｜市场观察

01

说老实话，北京7月份市场不好，传闻的解除限购政策没有来，售楼处客户不多，甚至很少。

都在等……

但意外还是出现了，预期被打破——石景山的璟悦长安卖得很好，好到让人意外程度，是真金白银的热销。

不只是因为它没有启动渠道，还有一组组漂亮的数据：

217套房源，全是线下开盘成交。

网签更是延续佐证了璟悦长安的含金量：

两天内网签了55套，且网签均价达到了6.1w；最低价5.7w+，最高价6.5w左右。

不仅夺得石景山销售金额销冠，璟悦长安还是北京亚军（夹在10w+豪宅臻澐和海晏中间）。

最重要的是，璟悦长安的网签单价是6.12w，这个价格恰好又是在被降价楼盘重重包围下逆势生长。就是下面这张图表。

关于璟悦长安的劣势，网上已经有很多分析，特别是跟源境的对比分析。

表妹想说的是，从上面这张图表里，会也让买璟悦长安的业主有一种隐隐担忧：

不值

从趋势上看，璟悦长安的买家担心不无道理。

表妹查了网签，从去年到今年，元玺的网签价格降了5.62%；天镜从去年到今年，降了约10%。

还有比天镜更夸张的楼盘，它就是长安誉，降幅高达12.89%。

要区别的是，不是整盘价格，而是今年的网签成交价格，不能只看降价绝对值。

通常情况下，楼盘到了顺销期尾盘，会有低楼层和不好楼栋的房源，开发商本来定价就低，如果再有一些优惠折扣，会在网签单价上有体现，也不是啥大问题。

主要是首钢首次操盘的璟悦长安卖得太好了，就显得区域内的楼盘没有守住价格。

也许有人反驳说，璟悦长安作为新盘，首次开盘有好楼层、好户型可以挑，所以网签价格和成交量都上去了。

这么说也有道理，但也不完全对。

只是假如你是璟悦长安的操盘手，在开盘前看到上面这张统计图表，你敢开到6.1万的网签均价吗？

表妹肯定不敢。

问题来了，首钢为什么敢高位定价？

你可以说，石景山踩中冬奥福利，实现首钢转型，基础配套提升。只是这样的城市利好，大家都能享受，不只是璟悦长安独享。

一个达成共识的结论，很多人不愿意接受：

石景山市场，正在面临分化；老盘正在迅速沦为库存。

分化到什么程度？有渠道信源告诉表妹，某盘的销售口径是

5w+

原话是这么说的：对外统一报价5.4w，好楼层约在5.7-5.8w左右。

这个数字传递了什么信号？——仅比地价高了1.3w块。

也有信源提供了另外一组数据：yj最低网签价是5.4w，指导价是7.68w，低了足足有

2.2w

还有，越来越多的库存，正在拉低新盘价格预期。

有坊间大V据此下判断说——这是直接跌回到了2016年。

这样的解读，多少有些一叶障目：既没有把已售高价房源算进去，没有算整盘网签均价，也没有考虑到指导下的具体房源最低价。

只是这些理性意见很难被大V们传播，在区域市场横盘的时候，买房人更需要看到信心，需要看到资产保值的安全感，看到类似璟悦长安这样的红盘更多出现。

也有人说， 璟悦长安走出了独立行情。

比如在未进渠道的情况下，项目端上周认购量仍有两位数左右，比上了渠道的竞品项目表现还要优秀。

问题是，为什么偏偏璟悦长安走出了独立行情？为什么璟悦长安是优质头部？石景山房价到底值多少钱？

02

要搞清上面这些问题，首先要明白璟悦长安热销的底盘逻辑。

表面上的原因，表妹找到了4条：

1.璟悦长安是石景山首个好房子项目；

2.拥有超1000m²的局部架空层和1200m²的下沉会所；

3.算上阳台、设备平台、飘窗等赠送，实际得房率在85%-97%，是石景山得房率最高的项目，没有之一。

4、83平-133平，小户型低总价，不到500w可入手，没有竞品，100m²左右的改善户型特别抢手。

总结下来就是，低总价+高得房率+高配置+首层架空

但如果放在全北京PK产品力，璟悦长安只是中等生，户型面宽逊色很多，格局略有不足。

再加上石景山的供应非常充沛，套数有

3600+

可供客户挑选的房源很富裕。

下图是石景山新房供应态势。

上图中，我们看到微观小环境上，璟悦长安所在的体育场南街板块很新。

地铁线很新，未来这里能做到11号线、1号线支线双轨交汇，商业、学校也都是新规划的，住宅也是新的。

如果说，璟悦长安站稳6.1w单价，其实就是在向市场传递一个清晰的信号：

石景山值6w+

这是市场验证，买房投票的结果。有信源告诉表妹，无形的人也认可这组数字。

所以，璟悦长安的热销逻辑，也是石景山的价值底盘。

03

有了这个区域价值逻辑支撑，小伙伴捡漏的机会也就出来了。比如北辛安板块

的天镜。看下图，怎么看板块的支撑力都比体育场南街还要强。

而且，天镜产品上外立面是石材+铝板+玻璃幕墙，社区也有会所，室内接近90%的得房率，又是明年交付的准现房，按目前坊间流传的价格，就非常值得入手。

就算是好楼层5.7-5.8w的均价，也是妥妥的捡漏。

也有买房小伙伴担心，价格会不会还能下调些，毕竟占便宜没有够的时候。

先来看库存，有信源统计中海新城在石景山的库存量足足有110亿。再加上6月份新摘的西黄村地块，光地价就有45亿，货值算在一起基本是第二名的2倍量。

所以，就有人认为，中海新城会迫于去库存压力，给到买房人优惠。

普通买房人会这么想。但是你有没有仔细想过，这么大的库存，也是区域房源的垄断性优势。

我们都知道，市场占有率高的供应方，往往拥有定价权。

比如说在石景山，拥有巨大存量供应，中海新城就有绝对定价格。当我们说拥有绝对定价权的时候，就是价格上调的意思。

所以，当出现价格优惠，就是买房人的捡漏机会。特别是璟悦长安作为价格背景板，又一次佐证了捡漏的含金量。

对于等等党来说，石景山后续新供应有约

58wm²

大概率会落到中海新城手里，而且新供应中有西黄村、首特钢、黄庄村等好地块，新供应地块价格上涨多少，还是未知数。

有信源告诉表妹，五批次供地放缓，六批次可以也要放缓。

所以，买石景山目前就是窗口期。这盘大棋，中海新城已经举棋无悔，专注吃子。

璟悦长安热销，有人转身哭，也有人转身笑了。

聪明如表妹的你，看懂了石景山楼市未来趋势了吗？销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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