北京“好房子”红利正在消失

大家帮2025年北京市场的第8篇推送

所有人都开始拥有的“优点”，便也不再是优点。

今年2月份，北京“好房子”政策出台，到现在5个月时间，北京新房产品似乎已经完成好几轮迭代。“高得房率、架空层、阳台、设备平台、层高”等好房子要素从稀缺品和最佳卖点，也沦为现在新房项目的标配。

北京新房的迭代，没有哪年能像今年上半年这么快了，这种变化的周期甚至都不用半年计算，你这个月刚出的产品，我下个月可能就超过你了。

当政策红利让所有新房项目都穿上“好房子”新衣，真正的战争才刚刚开始，当下的北京楼市，已进入“我有你没有”的搏杀阶段。

而“我有你没有”，也是一家开发商能够穿越当下楼市寒冷周期的“救命稻草”。

在不断变化的竞争环境中，我们也看到一些项目能从激烈的争斗中，杀出一片天。而它们能突破重围，靠的也不仅仅是一个“好房子”。

不屑“好房子”

当北京新房市场都在卷“好房子”各项指标时，有一个区却“不屑”做好房子。

它就是海淀。

海淀新房市场，今年上半年迎来一轮爆发，2048套成交量相较去年同期大涨421%，几乎是去年全年成交量的两倍。

2025上半年北京16区新房数据

但海淀成交量的上升，并没有“好房子”政策多大的功劳，因为海淀新房到现在都没有开放阳台政策。

也可以说，海淀有自己的好房子标准。

今年3月份，海淀入市一大批新房开始和全北京好房子项目打擂台，毫无疑问，海淀碾压式获胜。

从3月16日永丰南颐海澐颂率先开盘，便官宣606套，72.5亿的销售额。

再之后3月21日，功德寺双雄和樾玉鸣、和樾望雲同日开盘，合体贡献152亿的销售额。

当业内外对项目销售海报的质疑声还在空中飘荡时，三个项目已经开始加速网签了，截至6月底，三个多月的时间，它仨已经顺利登上全北京上半年新房网签金额榜前三了。

图源京楼销售排行榜

但你说3个项目的产品做得能有多惊艳吗？在包哥开来，并没有到掀翻饭碗的程度。

功德寺双雄，是因为北部紧挨着互联网大厂，属于上地学区，产业、教育加持，再加上10.5万/平的指导价与同区域二手房形成了非常明显的倒挂，促成了其销售奇迹的发生。

永丰南颐海澐颂，有永丰产业的加持，再加上永丰南地铁站、地铁上盖的商业、搬迁到项目西南侧的建华实验学校本部的顶级配套，最后搭配上它每平低于功德寺1万5的单价，形成了自身独特的优势。

当1个人买一个项目可能是因为1个亮点的打动，当100个人买一个项目，那就一定综合实力的脱颖。

还有接替功德寺的朱房村双子，可以说完全换了一种打法。

尤其是建发海晏，6月12日开盘，仅用不到3周时间，就以138套、40.58亿的网签成绩成为北京6月份新房销亚。

图源京楼销售排行榜

海晏的网签均价达到13.5万/平，套均总价起步都是2400万+，属于实打实的豪宅项目。

海晏就主打一个为高端客户做的定制化豪宅“好房子”，在中关村软件园、清北大学、清河水洗等绝版产业、地段、自然资源的加持下，在产品上采用高端定制化路线，小到门钹、门牌都由非遗大师亲自设计，让项目在海淀甚至全北京“没有平替”。

“无平替”是一个项目最大的杀伤力。

海淀好房子，是永丰南、功德寺地段、产业、教育加持下的好房子，是朱房村绝版河景、教育资源，无平替专属定制好房子。

它们不提“好房子”，却处处都是“好房子”。

一定程度上，海淀本身就没有平替，所以它可以是最不屑按照“好房子”标准造房子的区域。

当然，海淀一定强地段加持，不然也无济于事，就比如海淀那两个卖不动的板块，也很糟心。

不止“好房子”

与其说是“好房子效应”正在消退，不如说是“唯得房率好房子意识”得到进化。

当现在的新房项目遍地“90%+实际得房率、架空层、会所、3米+层高”后，你达到要求只能说明你完成了最基本的要求，你不做就是退步。

所以，你一定要做到“不止好房子”这一个优势，才有可能在当下的市场存活。

朝阳三间房两个新房项目，保利朝观天珺、金茂满曜，都在近期携着各项“好房子”要素入市。

其中，金茂满曜在最后的网签数据中表现更好，从6月16日开盘到现在1个月时间，网签套数已经来到110套。

金茂满曜网签数据（7.17）

满曜能杀出重围，不仅在于它对“好房子”标准的完美执行，而且它还带着自己独有的“科技系统”大杀四方。

金茂的科技系统，真的就是完美展现了“我有你没有”的特性。

而且当你预算只有900万，整个朝阳北路，能够买到南向三面宽三居好房子的选项，真的就只有金茂满曜一个。

海淀建发海晏的“无平替”优势，朝阳的金茂满曜同样适用。

而且还有非常重要的一点，金茂满曜并没有靠着自己“无平替”优势漫天要价，因为市场不会接受的，所以它在产品提升的基础上把价格打了下来。

金茂满曜的网签均价只有7.8万/平，相较于现在褡裢坡黄渠板块新房普遍的8.4万/平左右的价格，拥有绝对的优势。

“你卖得好是因为你便宜”，“没错，我便宜所以我卖得好”，这不是什么丢人的事儿，在如今的市场环境中，能把质价比打出来，也不是易事。

通州梨园板块的招商云璟揽阅3月份入市的时候，吃到了“副中心首个满配好房子”的红利，去化非常不错。

确实，“区域首个好房子项目”概念能够吸引一大波买房人，但这样的项目有且只有一个。

招商在八里桥的项目朝棠揽阅就不能再用这样的概念，它只能“被迫”升级，不仅将三居的下限面积值降到了68平，还在云璟揽阅89平的客厅、主卧飘窗的基础上，升级为落地窗。

朝棠揽阅68平样板间

朝棠揽阅还在各项好房子标准基础上，最大化的排布楼栋，让南侧楼栋尽享通惠河景资源。

还有石景山的首钢璟悦长安，其实主打“石景山首个好房子项目”概念，便足够站稳脚跟。

但它也在好房子标准基础上，做了交付标准方面的升级，尤其是97平的户型，南向阳台宽度达到1.8米，北向设备平台宽度达到了惊人的1.7米。

这样绝佳的产品设计，也成为其他项目的效仿对象。

璟悦长安也上演“网签闪电战”，7月5日开盘，一周狂签50套，单周成交量占全北京11%。

图源京楼销售排行榜

如果写风，就不能只写风。要做好房子，就不能只做好房子。

他们的成功，就在于能够拥有买房人固有共识之外的超前预判。

这种超前预判，就在于他们已经提前感知了“好房子红利”正在消失。

2025年进入下半场，北京楼市的变化也悄然而生，当“好房子红利”逐渐消失，对于即将入市的新房项目，如果不能做到海淀新房那样的“不屑好房子”，也一定要做到像满曜那般的“不止好房子”。

至少要在某一方面做到“无平替”。

谁也没想到，之前按年计算的产品迭代周期，现在都需要按月计算了。

这时候就要清醒，因为参数卷到最后注定一无所有，要做到把标准化配置变成个性定制，在别人卷参数时造“瘾点”。

而且政策红利终会退潮，但人性的需求永不消散，新项目一定要从这些需求中找出藏着比“高得房率”更坚韧的价值锚点。

当好房子红利逐渐消失，那些读懂“人”而非“规”，那些清楚“需”而非“数”的项目，正在寒冬中长出新的春天。

下半场，是挑战，更是机会。

以上。

个人观点 仅供参考