投融观察 | 金融动能持续注入，REITs扩募+再投资实质性落地

2025年上半年，中国住房租赁行业在顶层设计的持续深化与市场力量的动态博弈中，迈入了高质量发展的关键阶段。

在国家多层次金融支持政策的持续发力下，租赁行业迎来了金融活水的加速涌入。从3000亿元保障性住房再贷款的落地，到专项债、超长期国债、政策性金融工具等多元融资渠道的拓宽，政策与市场协同发力，为租赁行业注入了强劲动力。

在资本市场，长租资产的低波稳定性得到金融市场的广泛认可，保障房REITs表现尤为亮眼。截至上半年，国内已发布8只租赁住房公募REITs，规模超百亿，二级市场涨幅突破65%。同时，REITs扩募+再投资实质性落地，打通了保障房建设与资本市场的良性循环，助力国企资产实现低效向长期价值收益转变。

近年来，国家围绕保障性租赁住房建设与发展，相继出台多维金融支持政策，旨在完善住房保障体系。2024年5月，央行新设立3000亿元保障性住房再贷款，成为商品房去库存、筹集保障房最重要的资金来源，金融机构的积极性也得到激发，各地通过发行专项债，为收购存量商品房提供了资金来源。这将加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，房企资金压力也将得到缓解。政策性金融工具与市场化融资手段协同发力，让金融活水加速涌入保障性住房建设领域。随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。统计分析2025年上半年保障房运营企业融资情况发现，目前主流的有ABS、CMBS、基金、类REITs以及债券等方式。

据不完全统计，2025年上半年融资规模约200亿。其中债权类105亿，占比超50%；ABS与CMBS第二梯队，融资金额27-37亿，占比在15-20%区间。

自2021年7月国家发展改革委发布"958号文"将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点以来，我国保障房REITs市场迎来跨越式发展。截止2025年上半年国内已发布8只租赁住房公募REITs，规模超百亿。

从二级市场表现来看，保障房REITs展现出显著的超额收益特征。对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，8支保障房类REITs整体月度涨幅均在18%以上，且呈持续波动上涨态势，2025年6月涨幅突破65%，领跑全市场，较第二梯队高出15%以上；凸显该类资产穿越周期的增值能力。

已上市8支保障房REITs收盘价格波动性稳定上涨，截止2025年6月底，收盘价均值为4.20元，同比平均涨幅达44个百分点；其中厦门安居REIT涨幅最高，达60%。从6月单支REIT收盘价绝对值看，厦门安居以4.84元领先，城投宽庭、北京保障房、招商蛇口、上海地产、苏州恒泰均已突破4.10元，这得益于其底层资产的优质运营。

保障房公募REITs将具有持续性、稳定性现金流的不动产资产转化为流动性较强的上市证券标准化产品，具有高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择，受到市场的青睐。

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募份额上市仪式在上海证券交易所举行。作为国内首单租赁住房REITs扩募项目成功上市，扩募项目共募集资金约9.46亿元，扩募资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，分别为房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目和海淀区温泉凯盛家园项目，回收资金拟用于建设保障北京市住房困难家庭的丰台区东河沿公租房项目和服务市级高端李家庄人才房项目。扩募实现了存量与增量的良性循环，推动更多资金、资源服务于住房兜底保障和人才安居，形成了经济发展和民生改善良性循环的重要成果，为新时代改善首都民生居住条件提供可持续的动力引擎。本次发行创新了住房保障投融资模式，标志着“首发+扩募”双轮驱动格局实现落地，打通了保障房建设与资本市场的良性循环，拓宽了融资渠道。是公募REITs盘活存量、扩大有效投资，实现资金-资产-资本良性循环的最佳印证，充分体现了资本市场对保障房资产质量、运营品质和能力的高度认可。

目前已上市保障房REITs中，华润有巢REIT扩募和中金厦门安居保租房REIT也提交了扩募申请并获交易所反馈意见。深圳安居REIT也于于2024年6月1日发布了扩募公告。

与此同时2025年5月上海城投宽庭徐汇社区正式开业运营，与城投宽庭其他社区不同，此次开业的徐汇社区是上海市属国企首单存量R4地块井购盘活项目，也是上海城投落实REITS滚动投资，构建保租房业务“投融建管退"资本循环的关键一环。该项目原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活。通过深度融合职住平衡理念，助力区域人才集聚与产城融合，实现国资高效配置，持续以标准化产品与REITs扩募双轮驱动，为上海构建多层次住房保障体系与科创人才生态注入新动能，彰显了租赁住房领域可持续发展的实践路径。城投宽庭徐汇社区未来将筹划注入城投宽庭保租房REIT，此举将在确保项目高效运营的同时，做大做强战略资产上市平台，推动城投宽庭在保租房领域的持续发展和市场竞争力，形成“开发-运营-退出-再投资”的良性循环，并进一步激发城投控股盘活存量并扩大有效投资的澎湃动力。为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下了坚实的基础。

扩募是保障房公募REITs市场持续发展的重要途径，通过置入优质资产可提升基金分散性和运营稳健性。成熟市场经验表明，扩募已是保障房REITs市场扩容的主要渠道，既检验管理人能力，又促进市场高质量发展。成功扩募将盘活底层资产、带动新增投资，同时优化二级市场生态和资源配置效率，推动资本市场与实体经济形成良性互动。