老破小的死局

文：蔡垒磊

最近有些人反馈说，国家是不是要重启棚改了？现在老破小价格低，是不是可以入手以后搏个拆迁？

这事儿怎么说呢？就是你干任何事，不要跟大势作对，现在的势不仅不在房地产，也不在中国，所以你投资就不能在这些地方。去哪里？稳定币啊，加密资产啊，美股啊，硬科技的股票啊。

捡漏老破小这回事，是那个时代的专属机会，它需要满足几个条件：

1.城市化进程低；

2.老破小本身是平房或小区是超低层

3.在城市的核心区域

4.房地产市场一片大好

你想一想，政府求着你签字的前提是什么？肯定是能赚钱，而且是能赚大钱——把你的3层，摇身一变弄成30层，直接赚爆。所以为什么以前有那么多的拆迁户可以拿到那么多钱？因为它迫不及待地要拆你的房子赚钱，所以你才有机会狮子大开口——你掌握了它赚钱的其中一种必要的生产资料，所以理论上它是在跟你“分钱”。

那你再想想，现在是买方市场还是卖方市场？现在拆迁不仅趋势上会越来越远离“货币化安置”，而且条件是政府说了算——你要住新房吗？不想住可以，我就不拆，反正没几个钱赚；你要住，就得接受我的条件，比如拿房票，定向安置到10公里外的小区，装修补助给你砍半，学区给你弄没，得房率给你缩减等等——你要不同意，那就取消规划，让你烂在那里，以后危房了再强拆，或者老化了你自己出钱去修。

所以时代变了，考虑问题就不能刻舟求剑。现在是政府不急，因为它没钱，在拆你房子这事儿上又赚不到钱，所以根本没有动力跟你扯皮，或者让你敲竹杠——能拆就拆，拆不了拉倒，找下一家。

总之，你现在想在政府那里捞到好的拆迁条件，是不可能的，补偿也都会趋向原拆原建，或者搬去远郊——前两年还有一位朋友给我留言，说赔钱只能拿7折，问我要房还是要钱？我就坚决建议他要钱，因为以后大家会越来越拿不到钱，趁还有7折，赶紧把钱落袋。道理很简单，政府要把能推的房子全推了，能建的房子全建了，新房全卖出去，才有足够的什么？房地产税的税基——最好是过n年，把所有人都低成本地赶回城里，该卖的新房都卖完，什么四代住宅，提高房子标准，不管以前死活，就是疯狂卖新，卖完，直到再也没有接盘侠了，保有量一大，就立刻开征。它又怎么会补给你钱，让你带着钱“逃出楼市”呢？有些人思考问题的基点就错了，他们总以为国家做事情的目标就是让他们这群人过得好，这就不可能得出正确答案。

所以老破小，未来只有两条路，一是接受“不公平条约”，然后拆迁；二是继续烂下去，估值逐年下降，后续维护成本逐渐增加——你不会去买十几年的车，未来也不会去买几十年的房，道理是一样的。

这两条路，都是死路。

那有人可能会说，学区呢？带学区的能不能投资？还是一样，时代变了。现在的人对学区的看重程度，和10年前完全不是一个概念，更何况政策随时变，供给随时增加，而需求肉眼可见地减少，哪怕是那些“自己要用的”，也得掂量掂量是否要消费——以前这帮人可是无脑入的，因为想的是用完后可以原价甚至加价出售，等于白嫖了学区还赚了钱，现在这批人一不参与竞价，那学区的价值当然会下降，因为学区在失去了保值预期后，根本炒不到那个价格。

宁波镇海中学知道吧？浙江毫无争议的第一，放在全国也是前几的高中。它对口的蛟川书院，曾经旁边的老破小学区是天价，近几年跌了70%，为什么？因为隔壁的新房建起来了——人家也有学区，价格还便宜，直接稀释了你的学区价值。而且同样都有学区，你说买家是住新房还是要你的老破小？那房子除了学区以外，就不是人住的。

其他老破小也同理，它的拆迁预期如果是亏的，居住属性上又越来越不是人住的，那它本身就不可能和周围的新房/次新房的房价去对比，高层就不用说了，就算是那种高不成低不就的高层不算高层，低层不算低层的，也没有投资属性，它就算打个大折扣，也不值得购买，因为只会越来越烂。

赚钱的事情多了去了，眼界打开一点，别老房子房子的了，房子不好不代表其他不好，中国不好不代表世界不好。这个世界不是没有金子，也从来不缺肯下功夫挖的人，缺的只是一双能看到金子的眼睛。

（完）

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