面对楼市半年账单，不要说违心的话。︱刘德科

文︱刘德科

怎么评价当前的房地产行情？很难评价。你说形势很好，那是睁眼说瞎话，但凡有点人格的人都不会说这么违心的话；你说形势很差，那也不太好——我们处在江湖之远可以这么说，但那些居庙堂之高的人不能这么说。

我们可以来看看前天国家统计局副局长盛来运先生是怎么回答这个棘手的问题。

到底止跌回稳了没

前天，国家统计局副局长盛来运在国新办发布会上说，全国房地产市场的降幅在收窄，销售量的降幅在收窄，价格的降幅也在收窄。所以，他的结论是「总体上朝着止跌回稳的方向迈进」〔国家统计局副局长就2025年上半年国民经济运行情况答记者问，2025/7/15〕。

这已经算是很客观的说法了。至少，他没有违心地说「止跌回稳」已经大获成功。

我们来看一下国家统计局前天发布的房地产数据：上半年，全国新建商品房销售面积45851万㎡，同比下降3.5%；销售额44241亿元，下降5.5%。在缺乏重磅政策持续刺激的状况下，这样的成绩，还算可以。按目前这个趋势，今年的销售规模将低于去年，极有可能再创近十年新低，「止跌回稳」的目标仍然压力巨大。

◆全国商品房销售规模年份对比（2021-2025）

年份

销售金额

销售面积

2025上半年

44241亿元

45851万㎡

2024年

96750亿元

97385万㎡

2023年

116622亿元

111735万㎡

2022年

133308亿元

135837万㎡

2021年

181930亿元

179433万㎡

*根据国家统计局数据梳理

库存连续四个月减少

前天国家统计局副局长还说了一个积极信号：6月末，全国商品房库存已经「连续四个月减少」。

我们来感受一下全国商品房库存连续四个月下降的气势——

◆全国商品房库存量对比（2015-2025）

年份

库存量

2025年6月末

76948万㎡

2025年5月末

77427万㎡

2025年4月末

78142万㎡

2025年3月末

78664万㎡

2025年2月末

79891万㎡

再创新高

2024年末

75327万㎡

历史峰值

2019年末

49821万㎡

历史低点

2015年末

71853万㎡

历史高点

*根据国家统计局数据梳理

你或许有个疑问：为什么销售量还在下跌，库存量却不升反降？

原因出在开工量。2025年上半年，全国房屋新开工面积仅仅只剩30364万㎡，跟巅峰年份相比仅剩三成。你看，上半年全国商品房销售面积的同比降幅是3.5%，而房屋新开工面积的降幅却高达20.0%——开工量的降幅远远高于销售量，库存当然就下降了。

在巅峰年份，房屋新开工面积是会超过销售面积；从2022年开始，房地产转入下行通道，房屋新开工面积开始低于销售面积。而且，开工量与销售量的比值在持续下跌——2025年上半年，这个比值仅剩66.2%。打个比方：你每天卖100个面包，但你每天只新做66个面包，你的库存量当然就会持续下降。

◆全国房屋新开工量与销售量历年对比（2019-2025）

年份

新开工面积

销售面积

比值

2025上半年

30364万㎡

45851万㎡

66.2%

2024年

73893万㎡

97385万㎡

75.9%

2023年

95376万㎡

111735万㎡

85.4%

2022年

120587万㎡

135837万㎡

88.8%

2021年

198895万㎡

179433万㎡

110.8%

2020年

224433万㎡

176086万㎡

127.5%

2019年

227154万㎡

171558万㎡

132.4%

*根据国家统计局数据梳理

需要更大力度

在前天的那场新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运先生说了一些房地产市场的积极变化，也说了「房地产调控的有关政策效果比较明显」；末了，他还说了更关键的几句话——

「当然，我们也要看到，现在房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳。谢谢。」

你也可以翻一下

我们前些天写的那篇文章

2025/7/15

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科