21社论丨建设现代化人民城市，释放更多增长空间

近日，中央城市工作会议在北京举行。时隔十年，我国再次召开了中央城市工作会议。会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。为此，会议强调城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

也就是，未来的城市发展模式或路径，要从外延式的城市边界扩展转向内涵式的空间价值提升，从关注物质的增长导向转向关注人的发展导向，从房地产过快和“单边发展”转向“产城人”“职住交服”的综合协调发展，对城市主政者的要求从主要关注经济指标转向城市综合治理。总结来看，这是城市发展动力、发展模式发生了重大转变。

推动城市工作重大转变的，还有一点重要背景，就是房地产形势发生了巨变，即供求关系重大变化。过去相当长一段时间，房地产就是城市经济的发动机或引擎。房地产扩张带动土地出让和地价扩展，地方靠卖地收入或土地作价，推动城市基建、新区扩张，即所谓的“外延式发展”和“摊大饼扩张”。住房市场化、货币化改革以来，这样的循环持续了较长的时间。尽管其带动了上下游、基建投资、区域开发等，但也一定程度上导致了当下房地产市场面临的一系列问题。

城市增长模式从存量转向增量，切入点是城市更新。具体路径是推进8个方面的更新内容：既有建筑改造利用，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设，老旧街区老旧厂区城中村更新改造，完善城市功能，城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承历史文化等。全方位的有机更新，释放更高价值的增长空间，植入新业态（比如文旅）、新产业，补齐公共短板以降低城镇化成本、激发消费和生产潜力，达到保障民生、拉动投资和促进消费的综合效果。

这就是建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市和实现增长动力切换、塑造城市新增长动力的逻辑自洽，也是充分发挥城市在国内大循环、国内国际双循环中枢纽作用的彰显。高质量城市更新的推进，意味着更新规划中叠加资产、资源并优化配置。比如，在老旧片区改造中加强文化、旅游、餐饮、休闲娱乐等一体打造；比如，老旧社区、街区补短板发力地下管网更新改造等。对房地产来说，这也是支撑价值中枢和实现市场企稳的长效举措。

重点任务方面，首先提出着力优化现代化城市体系，提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化。

具体措施上，就是要继续推进农业转移人口市民化，让进城人口在城市能够享受同等的公共服务；要践行人民城市理念，高质量开展城市更新，“先体检、后更新”，通过体检发现居民生活中存在的急难愁盼，找准切口，瞄准痛点。比如，近期中办、国办发布的《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》中提出，用5年左右时间逐步实现义务教育学校标准化建设全覆盖；新建改扩建1000所以上优质普通高中，重点改善县域普通高中基本办学条件。

另一个重点任务，就是着力建设舒适便利的宜居城市，提出坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。未来的城市发展，要告别外围新区、房地产单边突进，转向“产城人”平衡、“职住交服”平衡。本质上，这就是房地产发展的新模式，即房地产切入到居民和实体经济需求过程中。

关于房地产发展新模式，近年来中央历次重要会议都有阐述和部署，比如租购并举的住房制度建设，配租+配售的保障性住房体系，现房销售，“白名单”融资，以及城市更新专项贷款等等。这些都在渐次落地。此次会议重点强调了稳步推进城中村和危旧房改造，不仅体现了城市存量发展、宜居城市包容性发展的思路，更是人民城市理念的实践。