北京律师如何帮农村房屋买受人胜诉驳回原房主无效主张？

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在农村房屋交易中，口头协议的效力认定及反悔维权常成为争议焦点。北京大兴一起案件中，购房者通过口头协议购买租地自建房屋，十年后原房主以受胁迫为由起诉主张协议无效。法院经审理认定口头协议合法有效，驳回原房主的诉讼请求。这起案件为农村房屋口头交易的效力认定提供了重要司法参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵刚（房屋原建设者）

被告：孙强、周伟（房屋买受人）

涉案房屋：大兴区榆垡镇三号院、四号院（原租地自建房屋，拆迁时被确认为两处院落）

（二）争议焦点

赵刚与孙强、周伟之间的口头房屋买卖协议是否有效？

赵刚主张受胁迫签订协议的事实能否成立？

本案是否构成重复起诉？

（三）事件经过

2002 年 5 月，赵刚通过招商引资与榆垡村三队签订 20 年租地协议，在租赁土地上自建房屋 421.84 平方米（即后来的三号院、四号院）。2010 年 11 月，涉案房屋所在区域面临拆迁，赵刚称榆垡村三队未告知其拆迁政策，仅告知外地人无法参与拆迁，而孙强、周伟可作为本村村民以宅基地名义拆迁。

赵刚主张在孙强的恐吓威胁下，双方达成口头房屋买卖协议，2011 年 2 月孙强、周伟支付房款 140 万元（每人 70 万元）。随后，榆垡村三队出具产权证明，将涉案房屋认定为周伟祖宅，孙强、周伟以本村村民身份签订拆迁补偿协议。

2021 年，赵刚以拆迁补偿合同纠纷起诉孙强、周伟及拆迁公司，法院判决认定双方存在合法买卖关系，驳回赵刚诉求，该判决已生效。2023 年，赵刚再次起诉，主张 2010 年 11 月的口头买卖协议无效，理由是受胁迫签订协议，且榆垡村三队与孙强、周伟恶意串通虚构祖宅事实。

孙强、周伟辩称：双方买卖关系合法有效，赵刚曾认可收款事实，且无证据证明胁迫；前诉已认定买卖合法，本次起诉构成重复起诉，应驳回。

二、案件分析

（一）口头协议的效力认定

法院确认协议有效的核心依据：

交易事实的客观存在：双方均认可 2010 年达成口头协议，2011 年孙强、周伟支付 140 万元房款，赵刚收取款项并交付房屋钥匙，拆迁时赵刚在场且未提出异议，交易已实际履行完毕。

合法占有与拆迁参与：孙强、周伟基于买卖协议取得房屋，拆迁单位根据村集体证明与二人签订补偿协议，二人实际享受拆迁权益，形成稳定的权利状态已逾十年。

法律适用的明确性：根据《合同法》规定，当事人订立合同可以采取口头形式，本案口头协议内容明确（房屋买卖、价款 140 万元），且不违反法律强制性规定，应认定有效。

（二）胁迫主张的举证不能

法院驳回胁迫主张的理由充分：

举证责任的分配：赵刚主张受胁迫签订协议，需提供证据证明存在恐吓威胁行为，但仅口头陈述 “被威胁不敢报警”，未提交报警记录、证人证言等任何佐证，无法证明胁迫事实。

行为合理性审查：赵刚在收取房款后十年内未报警或通过法律途径主张权利，拆迁时在场且配合交房，其行为与受胁迫的主张矛盾，不符合常理。

生效判决的既判力：2021 年生效判决已认定双方买卖关系合法，明确赵刚无证据证明胁迫，本次诉讼中赵刚仍未补充新证据，其主张难以成立。

（三）重复起诉的认定

法院认定不构成重复起诉但实体驳回：

诉讼请求的差异：前诉为拆迁补偿合同纠纷，主张分割补偿利益；本次为确认合同无效纠纷，诉讼请求不同，不构成重复起诉。

实体审理的一致性：虽不构成重复起诉，但本次诉讼的核心事实（买卖关系合法性）已由前诉认定，赵刚无新证据推翻原认定，实体上应驳回诉求。

三、裁判结果

法院判决：

驳回赵刚的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的风险防范

书面协议的必要性：农村房屋买卖应签订书面协议，明确房屋位置、面积、价款、付款方式、交付时间及违约责任，避免口头约定引发举证困难。本案中虽口头协议被认定有效，但若无付款记录和履行证据，后果可能截然不同。

交易主体的适格审查：购买农村房屋需确认卖方是否为房屋合法权利人（如自建房屋需提供租地协议、建设证明），买方是否符合宅基地使用条件（本村村民），避免因主体不适格导致合同无效。

留存履行证据：付款时应通过银行转账并注明 “购房款”，要求卖方出具收款收据；交接房屋时留存钥匙交付记录、现场照片等，确保交易事实可追溯。

（二）胁迫主张的举证要点

及时固定证据：若存在胁迫行为，应第一时间报警并留存报警记录、出警回执，必要时申请伤情鉴定或调取周边监控，证明胁迫事实发生。本案赵刚自称受威胁却未报警，十年后主张胁迫因无证据未被采信。

合理行为的佐证：受胁迫后的行为应符合常理，如立即拒绝履行、向第三方求助或提起诉讼。若收取款项、交付房屋且长期未提出异议，将被视为默认交易，难以认定胁迫。

（三）重复起诉的避免与应对

诉讼请求的明确性：首次起诉时应全面主张权利，明确合同效力、补偿分配等核心诉求，避免分多次起诉导致重复审理。本案赵刚前诉主张补偿利益，本次起诉主张合同无效，虽不构成重复起诉，但增加了诉累。

生效判决的拘束力：对生效判决已认定的事实，当事人若无新证据，不应重复起诉，可通过申请再审等法定途径救济，避免因滥用诉权承担败诉后果。

（四）农村拆迁中的权益维护

提前了解政策：租地自建房屋面临拆迁时，应主动向拆迁部门核实补偿政策，明确外地人是否享有补偿资格，避免轻信他人陈述放弃权益。

村集体行为的监督：对村集体出具的产权证明、确权文件有异议的，可通过村务公开申请、行政复议或诉讼等方式核查文件真实性，及时纠正错误确权行为。

本案中，法院基于十年履行事实、付款凭证及生效判决认定，驳回了赵刚的无效主张，体现了对交易稳定性和诚实信用原则的维护。农村房屋交易双方应增强证据意识，规范交易流程，避免因口头约定模糊、证据缺失导致权益受损。同时，当事人应理性维权，对无证据支持的主张切勿滥用诉权，以免承担不利后果。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）