北京律师解析：商品房逾期办证，胜诉解除合同关键是什么？

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在商品房买卖中，逾期办证导致的合同解除纠纷及关联借款合同的处理常成为司法实践焦点。北京大兴一起案件中，购房者因开发商逾期 3 年未办理产权证起诉解除合同及借款合同，法院认定开发商构成根本违约，支持解除合同并判令开发商返还房款及贷款本息。这起案件为商品房逾期办证的维权路径提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林浩（购房者）

被告：宏业公司（开发商）

第三人：惠民银行（贷款银行）

涉案房屋：大兴区六号房屋（办公性质商品房）

（二）争议焦点

法院是否有权一并审理涉及仲裁条款的借款合同纠纷？

商品房预售合同是否因开发商逾期办证构成根本违约而解除？

借款合同是否应随商品房合同解除而一并解除？

（三）事件经过

2017 年 2 月 27 日，林浩与宏业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定以 337.06 万元购买六号房屋，其中 167 万元通过惠民银行贷款支付。合同补充协议约定：开发商应在交房及购房者提交资料后 720 日内办理产权转移登记，逾期未办证购房者可在 720 日届满后 30 日内书面提出退房，逾期未提视为放弃权利。

2018 年 9 月 21 日，林浩与妻子张莉作为共同借款人，与宏业公司（保证人）、惠民银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，约定贷款争议由北京仲裁委员会管辖。林浩依约支付首付款 170.06 万元并办理贷款，宏业公司交付房屋但未按约办证。截至 2024 年起诉时，宏业公司仍未取得大产权，办证无明确期限。

林浩起诉主张：宏业公司逾期办证构成根本违约，请求解除商品房合同及借款合同，由开发商返还房款、已还贷款本息并支付剩余贷款。宏业公司辩称：购房者超过合同约定的 30 日退房期限，且房屋已交付使用，行业下行期应体谅企业困境，不同意解除合同。惠民银行提出借款合同纠纷应由仲裁管辖，法院无管辖权。

二、案件分析

（一）管辖争议的认定

法院有权一并审理的核心依据：

关联合同的不可分性：商品房预售合同是借款合同的基础，两个法律关系紧密关联。虽然借款合同约定仲裁条款，但商品房合同纠纷由法院主管，为避免当事人诉累、统一裁判尺度，法院可对借款合同纠纷一并处理，不违反专属管辖原则。

诉讼效率的考量：若将借款合同单独提交仲裁，可能导致商品房合同解除后贷款责任认定不一致，法院一并审理有助于彻底解决纠纷，符合公平原则和诉讼经济理念。

（二）商品房预售合同的解除条件

法院认定解除合同的关键逻辑：

法定解除权的适用：根据《民法典》第 563 条，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方可行使法定解除权。本案中，开发商逾期办证已超 3 年，且未明确办证期限，导致购房者无法取得产权，合同目的落空，构成根本违约。

约定解除权的补充：虽然合同约定购房者需在 720 日办证期满后 30 日内提出退房，否则视为放弃，但开发商逾期办证行为持续存在且无解决迹象，约定解除权期限不应限制法定解除权行使，否则显失公平。

（三）借款合同的解除依据

法院支持解除借款合同的理由：

司法解释的明确规定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 20 条，商品房买卖合同解除导致借款合同目的无法实现的，购房者可请求解除借款合同。本案中商品房合同已解除，贷款失去基础，借款合同应一并解除。

责任承担的合理性：合同解除后，开发商作为过错方应承担返还责任，包括购房者已还贷款本息及剩余贷款，符合权利义务对等原则，避免购房者既失房屋又背负贷款的双重损失。

三、裁判结果

法院判决：

确认林浩与宏业公司签订的《北京市商品房预售合同》于 2024 年 6 月 7 日（开发商收到起诉材料日）解除；

确认林浩、张莉与惠民银行签订的《个人购房借款 / 担保合同》于 2024 年 6 月 7 日（银行收到起诉材料日）解除；

宏业公司于判决生效后十日内返还林浩购房款 170.06 万元及利息（以 170.06 万元为基数，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 计算至实际付清日）；

宏业公司于判决生效后十日内向林浩支付截至判决生效日已偿还的贷款本息（以银行核算为准）；

宏业公司于判决生效后十日内向惠民银行支付截至判决生效日未偿还的贷款本息（以银行核算为准，含 2024 年 6 月 7 日后积欠部分）。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范要点

合同条款的细化约定：签订合同时应明确办证期限及逾期责任，约定 “若开发商逾期超过 1 年未办证且无合理理由，购房者可随时解除合同”，避免约定解除权期限过短限制维权。

证据留存的及时性：妥善保管付款凭证、交房证明、催告办证记录等，定期查询房屋产权状态，发现开发商违约及时主张权利，避免因证据不足影响维权。

贷款合同的审慎审查：签订借款合同时注意争议解决条款，尽量选择诉讼管辖，或约定 “如商品房合同纠纷由法院审理，贷款纠纷可一并处理”，减少管辖争议。

（二）开发商的合规经营建议

办证义务的主动履行：加强项目开发管理，及时办理大产权，对可能出现的办证延迟，应提前与购房者协商延期方案并书面约定，避免违约。

违约责任的合理设置：合同中违约金条款应公平合理，避免通过短期限定退房权利排除法定解除权，否则可能面临条款无效风险。

危机应对的诚信原则：遇行业困境时应积极与购房者沟通解决方案，如承诺 “逾期办证期间按日支付房款万分之一违约金”，而非单纯以行业下行抗辩，避免激化矛盾。

（三）金融机构的风险管控

贷款审查的全面性：发放房贷前核查开发商项目进度及产权办理计划，对存在逾期办证风险的项目审慎放贷，降低合同解除后的贷款回收风险。

争议条款的明确化：借款合同中可约定 “如商品房合同纠纷由法院审理，贷款纠纷同意由同一法院管辖”，减少管辖冲突，提高纠纷解决效率。

款项回收的及时主张：合同解除后应及时核算贷款本息，向开发商主张剩余贷款清偿责任，避免损失扩大。

本案中，法院通过认定开发商根本违约支持合同解除，充分保护了购房者的合法权益，也为类似案件提供了明确指引。购房者在遭遇逾期办证时，应注意区分约定解除权与法定解除权，及时通过法律途径维权；开发商应诚信履行办证义务，避免因拖延承担解除合同的沉重代价。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）