石景山璟悦长安价格评测

1，先说下对石景山楼盘的整体感觉，过往石景山的房价在城六区里是偏低的，后来被拉上来，靠的是石景山的新盘，从六万左右的单价一直拉到近八万的价格，很长时间里，石景山的新盘价格维持在7万以上，那是一个一眼贵的时代。谁买谁冤大头。

现在随着北京楼市的整体调整，石景山的价格也陆续降了下来，新盘璟悦长安，算是石景山的第一个好房子项目，所谓的好房子，最主要的点就在于得房率变高了，其它的我觉得都是虚的。

璟悦长安的开盘价在6万左右，跟过去石景山普遍7万的时代相比，这个价格算是安全很多，再加上好房子加持，得房率增加了至少5-10%，同样价格下，得房率增加相当于价格变低了。

所以总的感觉下来，如果原来的楼盘（低得房率）都还维持在6万以上的话，都偏贵。

璟悦长安这种高得房率项目，6万左右的价格，算是当下的市场价。不能算贵。

这是一个大概的感觉。

2，璟悦长安的得房率应该在85-95%区间

3，周边资源：交通，紧邻未来要开通的一号线支线体育场南街站，算是很大的加分项。

教育资源，我觉得中游以上，新建校，大概率是景山分校或京源分校，在石景山排在前几，小学+初中，基本上就解决了。

商圈资源，由于周边新盘多，商业资源没有完全起来，总体感觉上还比较荒，但位置离长安街延长线不算远，周边的楼盘数量也不错，总体还可以吧。

4，楼盘本身。

有会所，算个加分项。

园林绿化这些，各个新楼盘各有优劣势，秒杀多数二手房。

两年后交房，这对于当下市场状态来说，算是一个不利因素，但现状就是如此。

户型以刚需+刚改为主，最大的面积133平米

5，楼盘对标：

旁边的成熟盘融景城对标，我觉得正好。学区差不多。

融景城目前的成交价，89平米的房子，成交价500万左右，单价5.62万；

和融景城相比，璟悦长安的品质更高、得房率更高、精装修，成交单价按6.2万算。

简单拆解下：装修按2000/平米，得房率折掉5%就是5.89万；这样综合算下来是5.69万/平米。得到的是更好的户型和更好的品质。劣势在于期房。

大概如此。

其实璟悦长安出来后，融景城没有性价比了。

6，市场因素：

整体市场是往下走的趋势，我们分析的是静态的价格，即：当下新房二手房的对比。但市场整体下行的趋势，短期暂时看不到停下来的迹象，如果动态去看，这个楼盘只是相对安全，没有绝对安全，叠加上期房的问题，所以大家在买之前要综合权衡。

1）如果这个盘目前是二手房，那性价比非常高；

2）这个盘2年后交房后，卖价大概率会跌破新房价，不要指望增值。

总体评价，在当下市场里，算是个不错的项目。

现在这个盘没有上渠道，大家买的话可以自行去售楼处买。

销售说，后期开盘的几个楼的卖价肯定比当下高，我说，你怎么能保证，当下的市场很差。她其实也不知道。销售话术。

后续上了渠道，想要通过我们渠道买的可以微信沟通。