新房挤压加剧，广州二手房议价空间大，200万元以下房源成交近半

新房在价格、产品力、交易条件上全面占优。

吕颖雅/发自广州

2025年上半年，广州二手房市场迎来一波修复行情。

据克而瑞数据显示，今年1~6月，广州二手住宅成交面积531.67万平方米，同比上涨16%，创下近四年同期新高。不过，这波升温走势并未持续太久。进入二季度后，市场热度明显回落，自3月触及阶段高点后，成交量已连续三月下行，价格同步下探，业主议价空间扩大，二手房市场份额亦首次跌破60%。

多位房产中介经纪人表示，高性价比新房源源不断入市，对二手房市场形成明显分流，带动挂牌量上升；与此同时，改善型购房者急于出售原有房源换房，也在一定程度上推动了价格回落。

二手房被动让价求成交

今年春节后，广州二手房市场一度出现“开门红”。荔湾区的房产中介经纪人陈琳（化名）回忆称：“年初客户回流迅速，看房热情高，成交周期短，市场氛围极为活跃。甚至出现‘今日看房、次日成交’的高效交易。”

然而短短两个月后，热度骤减。自4月起，市场明显转冷。6月成交量9246套，创年内次低水平，成交重心也从年初的积极入市转为观望博弈。“我们门店4到6月的成交量减少了三分之一，连带看客户都减少，业主心态也明显变弱。”陈琳表示。

这轮市场降温，既是前期政策红利和积压需求释放后的回落，也受到新房集中入市的冲击。克而瑞数据显示，仅6月，广州新入市的新规项目多达11个，推货量占比近六成，认购量占全市九成。新房不仅在价格和产品力上优势明显，灵活的付款方式与丰富的增值服务，也在实际交易中形成竞争优势。

“新盘的杀伤力太强。”海珠区的房产中介经纪人王婷（化名）坦言，“五一”和年中节点，不少新盘加码渠道佣金，推动经纪人积极带客。相比之下，二手房若不主动让价，很难吸引客户。

王婷举例称，她的一位客户在同一片区纠结于一二手房之间：一手新房120平方米，二手房140平方米，总价基本持平，但由于新房是新规户型，两者实用面积接近，且开发商提供延后3个月支付首付款、赠送管理费与家电礼包等权益，二手房唯一优势仅剩“即买即住”。

从价格走势看，国家统计局70城数据显示，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比降幅达5.9%，在一线城市中跌幅居首。克而瑞数据显示，2025年上半年广州二手住宅成交均价为26879元/平方米，同比下调6%，议价空间扩大至12%，较去年同期增长5个百分点。

上述房产中介经纪人均表示，如今买家普遍抱有“等你降价”的心态，砍价几十万元几乎成为交易常态。

随着挂牌量激增、竞争加剧，越来越多业主选择主动降价抛售，多个曾经的“明星小区”价格加速探底。例如，天河东圃的兰亭盛荟，从高峰时期的“8”“9”字头跌至“4”“5”字头；黄埔云埔板块的万科东荟城，成交价已回落至2万~2.5万元/平方米，部分两房甚至出现“1”字头；海珠光大花园较新的组团从“8”字头跌至“5”字头；荔湾广钢新城多个项目也从“5”字头跌至“3”字头。

低总价房源占主导

从成交结构来看，低总价房源正在成为二手市场的主力。

“我们原以为永远买不起市区房。”今年5月，“95后”夫妻李先生与陈女士在越秀区北京路附近购得一套60平方米的小户型，总价仅198万元。这对在广州工作五六年的年轻夫妻坦言，过去一直在附近租房，没想到能在市中心实现“安家梦”。

这类购房者正在成为市场的“新中坚”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2025年上半年，广州总价200万元以下的二手住宅交易占比已达46%，比2024年同期上升13%。而总价200万元以上的各价格段则普遍回落，尤其是300万元以上房源，成交占比明显下降：300万~500万元、500万~800万元、800万元以上，分别下降了4%、5%、7%。

李宇嘉分析称，低总价房源走强，与政策端优化密切相关。首付比例下调、贷款利率走低，使得原本“够不着”的年轻刚需群体、新市民开始集中入市。而中间价位段的需求则受到制约。改善型客户的“卖一买一”路径受阻，一方面原有房源跌幅加大、变现难度上升，另一方面中心城区优质房源价格坚挺，置换成本反而更高。

以广州为例，200万元以内房源，首付可低至30万元，贷款利率3%左右，对积蓄有限的年轻人而言，购房门槛已显著降低。

“当前市场的成交主力还是刚需客户，改善客户很多都转向新盘了。”一位业内人士表示，像珠江新城、天河北这类高总价板块目前交易极为清淡，挂牌很多，但实际成交极少。

尽管短期内受到新房集中冲击，市场成交结构出现变化，但业内普遍认为，二手房依然是广州楼市的“底盘”。

李宇嘉表示，随着新型城镇化推进、公共服务均等化水平提升，各地“以旧换新”、老旧小区改造、城市更新等政策落地，二手房无论是在价格锚定、还是在交易层面的需求端，都会继续发挥支撑作用。同时，各地积极调整住房发展新规，以减少对存量旧规新房产品和二手房交易的影响。

克而瑞报告分析，随着近年来一手住宅新增供应持续收缩，二手房由于具备“所见即所得”的产品透明度，以及地段优越、性价比高、供应充足等优势，未来仍将在市场中扮演重要支撑角色。