万科：一边化险，一边探路

文/乐居财经 李奕和

最近两天，一个在深圳地铁2号线穿梭的北极燕鸥卡通形象机器人，引起了外界的关注。

它通过自行搭乘地铁，自主规划最优搭乘线路，能够为湾厦站及线上其它站内7-Eleven门店配送补给商品——由机器人自主搭乘地铁配送货，这在全球也是首例。

这样充满科技感的场景，由深铁集团与万科合作运营的“轨道交通 机器人配送”实现。据悉，该机器人与智能调度系统由万科旗下万纬物流集成研发。

近段时间以来，万科一方面在埋头排雷，通过努力经营化解风险；另一方面，也在大股东及各方的支持下，通过业务协同，寻找新的机会点。机器人地铁配送是其中的一个方面。

就在7月14日，万科发布了2025年半年业绩预告。期内，虽然受房地产开发项目结算规模下降、毛利率处低位，新增计提资产减值以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等因素影响，业绩仍面临压力。

但也可以看到，在大股东深铁及各方的大力支持下，万科今年上半年整体上实现了经营稳定，多项业务稳健增长并保持竞争力。

并且，在大股东不仅是真金白银的支持，更有“造血式”业务协同的支持下，万科也在积极推动多元场景、多业态复合的融合发展。

上半年回款100%，2027年之前无公开到期境外债

面对仍在筑底回稳的市场，期内，万科保持着高品质交付以及高回款，为公司的持续稳定经营打下基础。上半年，万科实现销售收入691亿，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%。

凭借着公司一直以来在“好房子”领域的深耕，上半年，万科多个城市新项目开盘热销，广州理想花地一季度新一期开售，成为广州主城区销售套数、销售金额的双第一，上海、杭州、天津等多地项目开盘去化率超80%。

新盘的良好去化和热销，推动着万科经营企稳。另外，该公司也在积极盘活存量资产，其借助各类支持性政策，形成了存量盘活的系统性打法，持续优化资源结构。

1-6月，实现大宗交易签约金额64.3亿元；通过存量盘活回款57.5亿元，并以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来公司已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。

在地产开发业务之外，万科经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列。

上半年，万科长租公寓业务规模、效率、纳保量行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90%；物业在业内率先推出的弹性定价体系服务模式获得市场认可。

此外，商业业务客流、销售稳步增长，并已为GIC、黑石等知名机构业主提供商业轻资产运营服务；物流业务出租率行业领先，并以高于行业的服务标准和一体化供应链服务获得知名客户认可。

与此同时，万科加快建设包括资产证券化在内的资产退出渠道。上半年，Pre-REIT基金再次取得进展，万科与中信等知名机构携手成立了万新金石(厦门)住房租赁基金，收购泊寓旗下项目，推动业务由重变轻。

更为关键的是，万科持续获得各类金融机构支持，加快债务风险化解。上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）；该公司顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

大股东业务协同“造血”，融合发展寻找新增长极

一路走来，万科的稳定经营与持续发展离不开大股东深铁的大力支持。

特别是陷入流动性紧张以来，大股东深铁集团帮助万科进行资产和股权处置、参与消费基础设施REIT认购、积极协调各类金融资源等，并多次提供股东借款对万科予以真金白银的支持。

就在刚过去的7月3日，万科发布公告，向深铁集团申请不超过62.49亿元借款及已有的部分借款展期。有数据统计，这已是今年深铁集团第六次向万科提供借款，仅2025年以来，深铁集团已经向万科提供借款211亿元。

俗话说，授人以鱼不如授人以渔。从最近的动作来看，大股东深铁对万科的支持，已不仅仅在借款输血层面，更通过业务协同提供“造血式”支持。

如前面提到的机器人地铁配送，就是双方业务协同合作“造血式”发展的最好例子。一直以来，地铁商铺存在依靠地面配送、停车难、成本高的配送货难题。

基于这些痛点，此次深铁与万科携手，通过将轨道交通与无人配送机器人相结合，在为全球机器人提供了新应用场景的同时，也为企业发展寻找了很好的机会点。

除此之外，双方还在持续推进战略融合、业务协同，不断发挥资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态。

如在深铁和万纬物流的业务协同上，除了在“轨道 物流”的业务模式，还将基于地铁车站、车辆段等深铁优质资源，拓展更多的城市物流配送模式。如深圳地铁、万纬物流与通力电梯合作，在深圳地铁车辆段内可复合利用空间建立通力电梯大湾区智慧物流中心。

在长租公寓领域，今年二季度，万科旗下长租业务也与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。

根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

此外，深铁、万科在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面，也将启动全面的深度合作，探索新的发展机会。

有业内人表示，从万科、深铁最新的物流合作来看，虽然只是物流配送领域的小小创新，但可以看出，万科不仅在努力化解风险，也在通过大股东的资源禀赋、业务协同寻找新的机会点。

未来随着双方更多业务融合发展的推进，不仅将扩大企业业务版图，增强市场对万科持续发展的信心，也将为行业提供一个可锚定的高质量发展路径。

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