地产，不搞大拆大建了

7月14-15日，上周传的城市工作会议如期召开。

当时我给出的预判是：

与2015年不同，此次政策肯定强调“债务可控”。

因此，未来的城市更新将呈现“三六九”的分化格局。一线城市聚焦“拆改留”结合，如上海保留历史建筑与商业开发并重；二线城市推行“以旧换新”，杭州将城中村改造与未来社区建设结合；三四线城市则以“微改造”为主，避免大拆大建。

既延续了城市化进程，又避免了资源错配。

这我们可以总结本次工作会议的核心：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

用白话文来说：

大拆大建，不存在了。城镇化逻辑也发生了巨大的变化。

过去的城市发展是增量逻辑，因此从地方敢于用土地质押，并向未来借钱，发展城市建设。我们经过20多年的快速开发，人口和城镇化达到了平衡。

一个是城镇化到了66%，一个是人口进入负增长。

因此，过去铺张浪费的发展逻辑也自然不适用了，因为没有“未来人口”进行买单了。

一家公司的产值=员工*人效，国家机器也是如此。

如果国家机器在人口负增长前提下实现增长，人效的提高是必然的。因此，公司的资源一定会倾向产值更高的人群。

以大城市为核心的都市圈应运而生，让资源更加集中，让资料的效率发挥到极致。当然，这也是当下财政的不可回避的选择。

过去的逻辑是通过城镇化实现均衡发展，如今的逻辑是增效改质，让资源更加集中。过去我们的逻辑是把水电网络通道山区去，如今我们的逻辑是让山区的人群搬出来。

这次城市工作会议的核心也在这里。

脱离的财政的资源，农村和五六线城市基建根本无法维持。因此，尽管总人口进入负增长，但是核心城区通过资源虹吸周边人口，肯定保持增长。

房价会怎么走？其实我在之前一直重复强调过。

核心城市的房价必然是要往上走的，但是这个代价是以核心城市周边的县城房价为代价的。

由于如今外部环境并未得到根本缓解，真正放水的周期还不会到来。因此短期还看不到起伏节点。我们的机会什么时候来，真的要看美元的降息节点和力度。

方向早已准备，工具方式很多，发车等待机会。

财政，是当下首要问题。

我在之前说，历史不会简单重复，但人性对财富的追逐始终如一。

在存量博弈时代，城市间、人与人的命运分野早已注定：

少数玩家的盛宴，多数城市的静默。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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