开发商以 “购房者过错” 拒退认购金，北京房地产律师如何胜诉回？

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购房过程中，认购金的退还问题常引发纠纷。北京朝阳一起案件中，购房者支付 50 万元认购金后未签订正式商品房买卖合同，双方协商退房后开发商却拖延 3 年未退款。法院最终判决开发商返还认购金并支付资金占用利息，明确了开发商拖延退款的责任边界。这起案件为购房者处理认购金纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告一：林建军（购房者父亲，委托代理人）

原告二：林晓宇（购房者）

被告：丙公司（房地产开发有限公司）

涉案项目：朝阳区七号房屋

（二）争议焦点

丙公司是否应退还林晓宇支付的 50 万元认购金？

林晓宇主张的资金占用利息是否有法律依据？利息起算时间应如何确定？

（三）事件经过

2018 年 11 月 30 日，林晓宇委托父亲林建军认购丙公司开发的朝阳区七号房屋，通过林晓宇的银行账户向丙公司刷卡支付 50 万元认购金，丙公司当日出具收据，但双方未签订正式《商品房买卖合同》。

因未能签订正式合同，2020 年 10 月 31 日，林建军与丙公司协商退房事宜，丙公司同意退还 50 万元认购金，双方签署《退房审批表》《退款审批表》（原件由丙公司收取）。然而，此后丙公司未按约定退款，经林晓宇多次催告，截至起诉时仍未返还认购金。

林晓宇诉至法院，要求丙公司退还 50 万元认购金，并支付利息（以 50 万元为基数，2018 年 11 月 30 日至 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还日）。丙公司庭后答辩称，同意退还认购金，但主张因林晓宇无购房指标、资金不足导致未签合同，自身无过错，不应支付利息。

二、案件分析

（一）认购金的返还义务

法院认定丙公司应无条件退还认购金，理由如下：

合同解除的合意性：虽然双方未签订正式商品房买卖合同，但丙公司收取认购金后，在 2020 年 10 月 31 日与林建军签署退房及退款审批表，表明双方就解除认购关系、退还认购金达成一致意见，该合意合法有效，丙公司应按约定履行退款义务。

过错责任的认定：丙公司主张林晓宇因 “无购房指标、资金不足” 导致未签合同，但未提交任何证据证明；即使存在上述情况，双方已通过协商退房达成一致，丙公司不得以单方主张的 “购房者过错” 对抗退款义务，其拖延退款行为缺乏正当理由。

（二）资金占用利息的合理性

法院支持利息请求但调整起算时间，核心逻辑如下：

利息请求的合法性：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。丙公司在 2020 年 10 月 31 日同意退款后，长期占用 50 万元资金未返还，导致林晓宇产生资金占用损失，主张利息赔偿符合法律规定。

利息起算时间的调整：林晓宇主张从 2018 年 11 月 30 日（支付认购金日）起算利息，法院认为不符合商业惯例 —— 双方 2020 年 10 月才达成退房合意，应给予开发商合理退款准备时间，故调整为 “签署退房审批表后满一个月的次日”（即 2020 年 12 月 1 日）起算，兼顾了双方权益。

利率标准的适用：2019 年 8 月 20 日后中国人民银行贷款基准利率被 LPR 取代，法院确认按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息，符合法律规定。

（三）开发商拖延退款的责任

丙公司未出庭应诉，但庭后提出的抗辩理由未被采纳，体现了以下法律原则：

诚实信用原则：双方达成退房合意后，丙公司应在合理期限内退款，其拖延 3 年未履行义务，违反诚实信用原则，应承担不利后果。

举证责任分配：丙公司主张购房者存在过错，需提供证据证明，否则应承担举证不能的责任，法院对其抗辩理由不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

丙公司于判决生效后 7 日内退还林晓宇认购金 50 万元；

丙公司于判决生效后 7 日内向林晓宇支付资金占用利息（以 50 万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自 2020 年 12 月 1 日起计算至实际退还之日止）；

驳回林建军、林晓宇的其他诉讼请求（超出调整后起算时间的利息部分）。

四、案件启示

（一）购房者支付认购金的风险防范

明确认购金性质：签订认购书时需区分 “定金” 与 “认购金”—— 定金具有担保性质，买方违约可能不退；认购金通常为预付款，未签正式合同且无违约情形的，开发商应退还。本案中 50 万元为认购金，不适用定金罚则。

签订书面认购协议：务必与开发商签订书面认购书，明确认购金金额、退还条件、退款期限及违约责任（如拖延退款的利息标准），避免口头约定。

留存支付凭证：支付认购金后，妥善保管刷卡记录、收据、转账凭证等，作为付款及主张退款的证据；若协商退房，需保留退房审批表、沟通记录等书面材料，原件不便留存的应拍照或复印备案。

（二）退房协商的注意事项

明确退款期限：协商退房时，需在书面文件中明确约定退款到账时间（如 “签署退房协议后 30 日内退还”），避免 “同意退款” 的模糊表述，为后续主张逾期利息提供依据。

拒绝开发商单方免责条款：警惕开发商在退房协议中加入 “不退利息”“免除逾期责任” 等条款，此类条款可能因排除买方主要权利而无效，但仍会增加维权成本。

及时催告并留存证据：开发商逾期退款的，应通过书面函件、邮件或微信等方式催告，明确要求限期退款并主张利息，留存催告记录作为主张损失的证据。

（三）利息主张的法律要点

利息起算时间的确定：未约定退款期限的，可从双方达成退房合意后的合理期限届满之日起算（通常为 30 日）；有约定退款期限的，从期限届满次日起算。本案法院认定 “退房后满一个月” 为合理准备期，可作为参考。

利率标准的选择：2019 年 8 月 20 日前可按中国人民银行同期贷款利率主张，之后应按全国银行间同业拆借中心公布的 LPR 计算，避免因利率标准错误影响请求支持。

损失赔偿的范围：除资金占用利息外，若因开发商拖延退款导致其他直接损失（如为购房产生的借款利息），可提供证据一并主张，但需证明损失与拖延行为的直接关联性。

（四）维权路径的选择

协商与投诉结合：初期可通过与开发商协商、向住建部门或消费者协会投诉等方式督促退款，行政监督往往能加快处理进度。

诉讼维权的时机：协商无果或开发商明确拒绝退款的，应及时起诉，避免超过 3 年诉讼时效；起诉时可申请财产保全，查封开发商名下财产，确保判决生效后顺利执行。

证据充分性要求：诉讼中需重点提交认购金支付凭证、退房协议、催告记录等证据，证明付款事实、退房合意及开发商逾期退款的违约行为，提高胜诉概率。

本案中，法院虽调整了利息起算时间，但明确支持了购房者的核心诉求，体现了对开发商拖延退款行为的否定评价。购房者在支付认购金时应增强风险意识，通过书面约定明确权利义务；开发商则应恪守诚信，在达成退房合意后及时履行退款义务，避免因拖延承担额外的利息责任。唯有规范交易流程，才能减少此类纠纷的发生。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）