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在商业办公类房屋交易中，产权办理逾期往往比住宅更易引发纠纷。北京大兴一起案件中，购房者周峰购买办公用房后，开发商乙置业公司逾期 3 年未办理产权证且无明确办证时间表，法院最终判决解除购房合同及关联贷款合同，开发商需返还房款、已还贷款并清偿剩余贷款。这起案件明确了 “逾期办证致合同目的落空” 的法定解除条件，为商业地产购房者维权提供了重要指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周峰，商业办公用房购房者
被告：乙置业公司，商品房出卖人（开发商）
第三人：己银行，住房贷款出借方
涉案房屋：大兴区七号房屋
（二）争议焦点
乙置业公司逾期 3 年未办证且无明确期限，是否构成根本违约？
合同约定的 “退房期限已过” 能否阻却法定解除权的行使？
贷款合同中 “仲裁管辖” 条款是否影响法院一并处理借款纠纷？
合同解除后，已还贷款、未还贷款及房款利息应由谁承担？
（三）事件经过
2017 年 2 月 28 日，周峰与乙置业公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定购买大兴区七号房屋，总房款 454.1138 万元（含面积补差款）。合同补充协议约定：开发商应在购房者交清资料及税费、办理交房后 720 日内协助办理不动产转移登记；逾期办证超 720 日，购房者需在 30 日内书面提出退房，否则视为放弃权利。
2018 年 9 月 18 日，周峰与己银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，贷款 224 万元支付房款，约定 “纠纷由北京仲裁委员会管辖”。周峰累计支付首付款 230.1138 万元，通过贷款支付 224 万元，并持续偿还贷款本息。
截至 2024 年，乙置业公司因未取得大产权，始终未协助办理过户，且无法明确办证时间。周峰多次沟通无果后诉至法院，要求解除购房合同及贷款合同，返还房款、已还贷款并由开发商清偿剩余贷款。乙置业公司以 “退房期限已过” 抗辩，己银行主张贷款纠纷应仲裁解决。
二、案件分析
（一）购房合同的法定解除条件认定
法院支持解除购房合同，核心依据如下：
合同效力基础：周峰与乙置业公司的预售合同系真实意思表示，合法有效。周峰已付清全款并接收房屋，履行了全部义务。
根本违约事实：根据合同约定，办证期限应于 2021 年前届满，但乙置业公司逾期 3 年仍未取得大产权，且当庭无法明确办证时间，导致周峰 “取得房屋所有权” 的合同目的彻底落空，构成根本违约。
法定解除权优先：尽管合同约定 “逾期退房需在 30 日内提出”，但该条款属格式条款，限制了购房者的法定权利。根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的，无论约定解除权是否届满，守约方均享有法定解除权。
（二）贷款合同的解除与管辖问题
法院突破 “仲裁管辖” 约定，一并处理贷款纠纷的理由：
关联关系紧密性：购房合同是贷款合同的基础，贷款合同的存在依赖于购房行为。两合同虽为独立法律关系，但权利义务相互关联，一并审理可避免当事人讼累，节约司法资源。
法律依据明确：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，购房合同解除导致贷款合同目的无法实现的，购房者有权请求解除贷款合同，不受仲裁条款限制。
解除时间认定：法院以开发商和银行收到起诉状的时间（2024 年 6 月 7 日）作为两合同的解除时间，符合《民法典》第五百六十五条 “通知到达即解除” 的规定。
（三）合同解除后的责任承担
法院判决开发商全额担责，基于以下规则：
房款返还及利息：根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后应恢复原状。乙置业公司需返还周峰已支付的首付款 230.1138 元，并按 LPR 支付自 2019 年 8 月 22 日（房款发票开具日）起的利息，弥补资金占用损失。
已还贷款的清偿：周峰已向己银行偿还的贷款本金 108.7 万元及利息 52.5 万元，系因购房产生的直接损失，应由违约方乙置业公司承担。
剩余贷款的清偿：根据司法解释第二十一条，购房合同解除后，开发商需向贷款银行清偿剩余贷款（截至 2024 年 7 月余额 115.28 万元），解除购房者的还款义务。
三、裁判结果
法院判决：
确认周峰与乙置业公司 2017 年 2 月 28 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；
确认周峰、乙置业公司与己银行 2018 年 9 月 18 日签订的《个人购房借款 / 担保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；
乙置业公司于判决生效后 10 日内返还周峰购房款 2301138 元及利息（以 2301138 元为基数，自 2019 年 8 月 22 日起按同期 LPR 计算至实际付清之日）；
乙置业公司于判决生效后 10 日内支付周峰已偿还的贷款本息（具体金额以己银行核算为准）；
乙置业公司于判决生效后 10 日内向己银行支付剩余贷款本息（具体金额以己银行核算为准）。
四、案件启示
（一）商业地产购房的特殊风险防范
核查项目合规性：购买办公、商业类房屋时，需额外核实项目规划用途、产权年限、分割销售许可等，避免因开发商违规导致产权无法办理。
细化办证条款：在合同中明确 “取得大产权的时间节点”“逾期办证的具体违约责任”，约定 “超过 1 年未办证可无条件解除合同”，避免模糊表述。
关注开发商资金状况：商业项目停工、烂尾风险更高，签约前通过企业信用信息公示系统查询开发商负债、涉诉记录，优先选择央企、国企开发的项目。
（二）合同解除权的行使与限制
区分约定与法定解除权：合同约定的解除期限届满后，若开发商违约行为持续且导致合同目的无法实现，仍可依据《民法典》第五百六十三条主张法定解除权，不受约定限制。
及时固定违约证据：留存开发商的办证承诺、沟通记录、项目现状照片等，证明其 “无正当理由逾期且无办证计划”，为 “根本违约” 认定提供依据。
通知解除的规范操作：通过 EMS 邮寄书面解除通知并留存签收记录，或直接起诉由法院送达起诉状，确保解除程序合法有效。
（三）贷款合同的关联处理技巧
警惕仲裁条款陷阱：签订贷款合同时，注意争议解决条款是否排除法院管辖。若购房合同可能解除，可与银行协商修改为 “法院管辖”，避免后续维权受阻。
同步主张贷款解除：购房合同解除后，应立即起诉要求一并解除贷款合同，避免因单独仲裁导致 “购房合同解除但仍需还贷” 的被动局面。
明确还款责任转移：在诉讼请求中明确 “开发商向银行清偿剩余贷款”，确保解除合同后不再承担还款义务，防范信用风险。
（四）开发商抗辩理由的应对策略
破解 “期限届满” 抗辩：强调开发商违约行为的持续性和严重性，引用法院类案裁判规则，主张 “格式条款限制法定权利无效”。
回应 “行业困境” 说辞：房地产行业下行不能成为开发商免除违约责任的理由，可提供开发商其他项目正常办证的证据，证明其存在履约能力但拒不履行。
防范 “返还房屋” 附加条件：若开发商以 “返还房屋” 作为退款前提，可主张 “先退款后交房”，并申请财产保全冻结开发商资产，确保回款安全。
本案中，法院穿透合同表面约定，以 “实质公平” 为原则支持购房者解除合同，体现了对消费者权益的有力保护。购房者在商业地产交易中更应强化风险意识，通过严密合同条款、及时维权行动，最大限度降低逾期办证风险；开发商则需恪守诚信，正视产权办理义务，否则将面临合同解除、全额赔偿的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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