卖方未解押致违约，北京房地产律师如何帮买家胜诉索赔？

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二手房交易中，卖方临时毁约的情况并不少见，由此引发的违约金与定金纠纷往往成为争议焦点。北京通州一起案件中，买方陈宇通过中介与卖方丙公司签订房屋买卖合同后，丙公司因自身原因拒绝出售房屋，法院最终判决丙公司退还剩余定金、赔偿中介费并支付总房款 20% 的违约金。这起案件明确了二手房违约中 “定金与违约金择一适用” 的规则，为购房者维权提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈宇，二手房买受人

被告：丙公司，二手房出卖人

居间方：丁中介公司

涉案房屋：通州区三号房屋

（二）争议焦点

丙公司未按约定解押房屋并拒绝出售，是否构成根本违约？

陈宇能否同时主张双倍返还定金与违约金？

中介费损失是否应由违约方丙公司承担？

（三）事件经过

2023 年 10 月 27 日，陈宇在丁中介公司居间下，与丙公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购买通州区三号房屋，总房款 163 万元。协议明确：陈宇于签约当日支付定金 5 万元，11 月 5 日前支付第一笔房款 70 万元，11 月 26 日前支付剩余房款 88 万元；丙公司需在 11 月 20 日前完成房屋解押；若出卖人拒绝出售房屋，需按总房款 20% 支付违约金，且双倍返还定金，中介费由出卖人赔付。

签约后，陈宇依约支付定金 5 万元、中介费 1.63 万元，并于 11 月 1 日支付房款 70 万元。然而，丙公司未在 11 月 20 日前完成解押，且明确表示不再出售房屋，仅退还房款 70 万元及部分定金 3.37 万元。陈宇为购房提前支取定期存款并向亲戚借款，因违约遭受经济损失，故诉至法院，要求丙公司返还剩余定金 1.63 万元、双倍返还定金 5 万元、返还中介费 1.63 万元及支付违约金 14 万元，共计 22.66 万元。

二、案件分析

（一）违约行为的认定与责任承担

法院认定丙公司构成根本违约，需承担以下责任：

合同效力基础：陈宇与丙公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。丙公司未按约定解押且明确拒售房屋，违反合同核心义务，构成根本违约。

定金与违约金的适用规则：根据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可选择适用其一。本案中，补充协议同时约定了 “双倍返还定金” 和 “总房款 20% 违约金”，经法院释明，陈宇选择适用违约金条款，故法院对双倍返还定金的请求不予支持，但判决返还剩余未退定金 1.63 万元（5 万元 - 已退 3.37 万元）。

违约金数额的合理性：补充协议约定按总房款 20% 支付违约金（163 万元 ×20% = 32.6 万元），陈宇自愿按已付房款 70 万元的 20% 主张 14 万元，属于对自身权利的处分，且未超过合理范围，法院予以支持。

（二）中介费损失的赔偿依据

法院判决丙公司赔偿中介费 1.63 万元，理由如下：

合同约定优先：补充协议明确约定 “居间人收取的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人”，该约定系双方对违约后果的预先安排，合法有效。丙公司违约导致合同无法履行，应按约定承担中介费损失。

合理损失的必要性：中介费是陈宇为促成交易实际支出的费用，因丙公司违约导致交易失败，该费用成为陈宇的直接损失。根据《民法典》第五百八十四条，违约方应赔偿对方因此遭受的损失，故中介费属于赔偿范围。

（三）购房者损失的举证与认定

陈宇主张的经济损失未全部获支持，体现了举证要求：

已证实的损失：陈宇提交证据证明为购房提前支取定期存款、向亲戚借款，存在利息损失和资金成本，但法院仅支持了合同明确约定的违约金、定金及中介费，未额外支持其他损失，因补充协议已通过高额违约金弥补违约损失。

举证责任的分配：购房者主张额外损失的，需提供具体损失凭证（如存款利息清单、借款合同等），本案中陈宇未详细举证损失金额，故法院未支持超出约定的赔偿请求。

三、裁判结果

法院判决：

被告丙公司于判决生效后 7 日内向原告陈宇支付剩余定金 16300 元、中介费 16300 元、违约金 140000 元，共计 172600 元；

驳回原告陈宇的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）二手房签约前的风险防范

核查房屋权利状态：签约前务必通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，要求卖方书面承诺解押期限及违约责任，避免因未解押导致交易失败。本案中若陈宇提前确认解押可行性，可降低违约风险。

明确违约责任条款：在合同中细化违约情形（如拒售、逾期解押、逾期交房等），分别约定违约金计算方式（如总房款的 10%-20%），同时明确定金规则，避免模糊表述。

选择正规中介服务：通过备案中介公司交易，要求中介核实卖方身份、房屋产权及解押能力，留存中介承诺文件，降低居间风险。

（二）定金与违约金的选择策略

了解二者适用限制：定金数额不得超过总房款 20%，违约金过高（超过损失 30%）可请求法院调减。购房者应根据实际损失选择更有利的条款，如本案总房款 20% 违约金高于定金罚则，选择违约金更划算。

避免 “双重主张” 误区：法律禁止同时适用定金罚则与违约金，签约时可约定 “违约金与定金任选其一，且不影响其他损失赔偿”，确保权益最大化。

及时固定违约证据：卖方拒售或违约时，通过书面函件、录音、微信聊天记录等留存违约证据，证明对方明确表示不履行合同，为索赔提供依据。

（三）中介费的承担与追偿

明确中介费支付条件：在居间合同中约定 “交易成功后支付中介费” 或 “因卖方违约导致交易失败的，中介费由卖方承担”，避免交易不成仍需支付中介费的风险。

同步主张中介责任：若中介未核实房屋产权或隐瞒重要信息导致违约，购房者可要求中介退还部分费用，同时向卖方追偿，实现损失最小化。

（四）违约后的维权步骤

及时止损：发现卖方违约后，立即停止支付后续款项，避免损失扩大；书面通知卖方限期履行，逾期则解除合同并索赔。

全面收集证据：留存合同、付款凭证、沟通记录、中介协议、损失证明（如利息损失、借款凭证）等，形成完整证据链。

合理选择救济途径：协商不成的，及时起诉并申请财产保全，查封卖方房屋或账户，确保判决生效后能顺利执行。

本案中，法院通过清晰适用定金与违约金规则，充分保护了守约方的合法权益。二手房交易双方应秉持诚信原则履行合同，卖方随意违约不仅需退还房款，还将面临高额违约金赔偿；买方则需增强证据意识，签约时细化违约条款，遇违约时理性选择维权方式，通过法律手段维护自身权益。唯有如此，才能维护二手房交易市场的稳定与公平。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）