深圳要卖更贵的房子了

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

新房要卖贵了，剩下未卖完的新房也就成了“抢手货”了。

“地王”连夜开工

昨天（7月14日），深圳楼市平地炸出一声响雷——位于南山区前海桂湾的T201-0232宗地经过158轮的激烈竞价，被招商以21.55亿竞得，溢价率约85.23%，成交综合楼面地价84179.69元/㎡。

成交综合楼面价84180元/㎡，这是什么概念？

这宗宅地不仅成为深圳有史以来的单价地王，甚至比深超总、后海总部基地之前拍出的宗地还要贵。

比如位于南山后海深圳湾板块中海油大厦旁的T107-0107宗地（后海沄玺花园），成交楼面价为70388元/㎡；位于南山深超总神州数码国际创新中心旁的T207-0060宗地（中海深湾玖序），成交楼面价为60349元/㎡。

而深圳绝大部分的新房住宅卖得都还没这宗宅地贵。

相比一路之隔深业集团+安居集团联合体2021年拿下的前海桂湾T201-0168地块，即如今的深业云海湾，拿地楼面价41255元/㎡几乎贵了一半。

深业云海湾919套普通商品房2023年6月入市的备案均价也不过91294元/㎡，单价区间约8万-10.5万/平，718套可售人才房2024年入市备案才均价也只有5.52万元/㎡（简装）。

更重要的是，拿下地块后，招商下午就将挖掘机开进了工地，连夜开工大吉。

这样的深圳速度已经很久没在地产圈看到了。

上一次还是2020年11月万科拿下位于宝安尖岗山位置的宅地，打破最快开工纪录。

这也让市场对T201-0232宗地充满了遐——将来要卖到多少钱一平才能有利润？

按照成本规律推演，未来新房保守要卖到12万+/平。

过去几年，前海的新房销售备案均价还未有达到12万/平的，都在9万-11万/平的区间，那么，宗地上的新房销售，接下来大概率要卖得更贵。

新房溢价趋势

前海桂湾的这宗用地溢价成交只是信号。

对深圳新房市场来说，未来销售价格的提升已经写在每一宗出让的用地身上。

一方面，深圳整体的住宅用地都比去年以前的地块贵了一些，成交溢价明显。

今年截止7月15日，深圳共出让了5宗住宅用地——

1月16日，龙岗大运G01045-0200宗地，中海竞得，成交楼面价29611元/㎡，溢价率约70.4%；

6月19日，龙华上塘A817-0619宗地，联发拿下，成交楼面价44559元/㎡，溢价率约46.6%；

6月27日，光明中心区A509-0074宗地，振业+天健+建发联合体拿下，成交楼面价18380元/㎡，底价成交。

7月7日，龙华梅林关A802-0309宗地，中海竞得，成交楼面价38795元/㎡，溢价率约40.74%；

7月14日，前海桂湾T201-0232宗地，招商竞得，成交楼面价84179.69元/㎡，溢价率约86.1%。

可以看到，5宗宅地，4宗全部溢价成交。

并且对比宗地同地段或片区的历史出让宗地，成交楼面价贵了不少。

中海拍下的龙岗大运G01045-0200宗地，成交楼面价29611元/㎡，相比2022年8月4日龙岗大运北片区深业与深铁联合拍下的G01048-0153地块（深业泰瑞府）成交楼面地价22043元/㎡，贵了约0.74万/平；

联发拿下的龙华上塘A817-0619宗地成交楼面价44559元/㎡，比2022年深业拿下的A818-0478宗地（深业颐樾府）成交楼面价27837元/㎡贵了约1.67万/平。

同时也比中海2022年拿下的深圳北站附近的A806-0400宗地（中海珑悦理家园）成交楼面价元/㎡贵了9782元/㎡。

另外，该宗地还比中建壹品+湖北文旅2024年2月拿下的华南物流中心的A808-0025宗地（鹏宸云筑）成交楼面单价23913.75元/㎡贵了约2.06万/平。

所以，2022年拍下深圳地块的开发商，如今应该心里是乐开了花。

因为抄了底。

毕竟深圳接下来的地块，只要是好一点的地段或者板块，大概很少有便宜的地了。

但对购房群体来说，就不一定了。

既然房企拿地成本增加，未来新房销售价格必然也要跟着提升才能覆盖。

另一方面，住宅用地降容积率是大趋势，已经成交拍出的宗地容积率为3以下的宗地越来越多。

今年深圳已经出让的这5宗住宅用地，全部都是低容积率要求的地块。

这就不允许这些地块对应的新房未来定价太过便宜。

而今年5月新颁发的《住宅项目规范》国标要求，住宅项目容积率不超过3.1。

容积率不超过3.1的概念是什么？

这就意味着用地要么建设成6-11 层多层 + 18-33 层高层组合，要么建设成20-30 层纯高层社区，再配点商业。

所以，未来一两年陆续出让的用地，新房价格水平也会跟着拍地成本走。

若再叠加如今的建设新规，市场对第四代住宅的要求，以及降低城市住宅容积率的精神，那么新房就很难再通过卷价格去库存。

所以，在住宅低密度的时代，深圳的新房也会跟着变贵一些。

当然，变贵的前提是，房企建出了品质更好，更舒适的新房。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场