再现超低价房源！律师：捡漏时要做好风控

2025.07.15

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作者 |第一财经 马一凡

潜在不确定性因素的存在，使得多地法拍市场再现超低价房源。

近日，在广州珠江新城，一套法拍房二拍起拍价仅6.07万元/平方米，较同小区正常挂牌均价低了约10万元/平方米；杭州京杭府两栋法拍住宅楼近期以5194元/平方米的单价成交，仅为市场评估价的56%。

中指研究院数据显示，今年前5月，全国法拍房“量价下跌”，总成交金额同比下降20.3%，一线城市清仓率不足五成，三四线城市的法拍房平均清仓率仅为22.5%。

低成交率以及价格下探趋势，让法拍房的捡漏机会大增。不过法律界人士提醒，法拍房虽具价格优势，但“捡漏”需防暗礁，购房者要警惕产权纠纷、隐性债务等风险，建议谨慎评估后再入手。

法拍房里的“捡漏价”

在广州珠江新城最核心的板块，近期竟然出现了单价“6字头”的房源。

近日，一套建面约111.6平方米的法拍房被挂上了阿里资产处置平台，处置方为广州市天河区人民法院，将于7月30日开拍。这套房位于广州市天河区海安路6号粤海丽江花园，该小区南向紧邻30万平方米的珠江公园，距离地铁猎德站也仅有几百米，地理位置优越。

这套核心区的法拍房起拍价为676.9万元，单价仅为6.07万元/平方米。

而根据贝壳找房平台，广州珠江公园附近多个楼盘的均价超过了15万元/平方米，粤海丽江花园有一套111.6平方米的三房户型，挂牌价达到16.8万元/平方米。

阿里资产处置平台数据也显示，该套房的市场评估价达到1208万元，单价达到10.8万元/平方米。

单价6.07万/平方米的起拍价，仅为同小区同户型正常出售挂牌价的36%。

为什么这套法拍房的起拍价如此低？记者注意到，这已经是该套房第二次法拍了，今年7月初，该套房首拍起拍价为846万元，相当于在评估价基础上打了七折，这在法拍房的操作中是比较常见的。

不过今年该套房首拍无人出价，流拍了，这就不得不降价进入二拍流程，一下子起拍价又降了169万元。

法拍房价格显著低于市场价并非个案。近期在杭州，两栋住宅性质的公寓楼整体法拍成功，平均成交单价仅为5194元/平方米，而根据贝壳找房平台，同小区住宅目前的挂牌均价为2.63万元/平方米，成交均价为1.97万元/平方米。

阿里资产处置平台显示，位于杭州市临平区崇贤板块的京杭府（又称金航府）小区内两栋住宅楼，在经历四次挂牌和三次流拍后，终于成功拍出，最终成交价为1.34亿元，建筑面积总计2.58万平方米，折合单价5194元/平方米。

这两栋住宅楼的最初评估价为2.39亿元，最终成交价仅为评估价的56%。去年12月，该标的曾以1.67亿元的价格首次上架，但多次流拍后最终降价3000万元成交，购买方为杭州三中贸易有限公司。

和一般途径成交的住宅相比，这次法拍标的具备不少特殊的问题。其原来的权属人为出险房企祥生地产旗下的祥生宜景房地产开发有限公司，根据竞拍公告，拍卖标的不动产权须企业整体自持，不得分割登记，不得转让，不得抵押。此外，这两栋大楼还欠有物业费、能耗费总计300万元，需由竞得人承担。这些因素或许是最终成交价格压得非常低的原因。

捡漏法拍房需谨慎

相较于当下新房市场的热闹，法拍房市场却难现过去的盛景，不过，抢法拍房的人少了，也带来了各种买房省钱捡漏的机会。

记者统计了近期上海、杭州、重庆、广州等城市的法拍房上新情况，发现大部分房源的起拍价都在市场评估价的基础上打了6折至7折，也有少量状况较差的房源打了五折。而从成交端来看，从过去红极一时的热盘到传统老牌学区房，都有流拍或成交价下滑的情况，多数成交价都低于市面上的正常渠道出售的二手房。

根据中指研究院发布的数据，今年1-5月，全国法拍房挂拍量达到32.4万套，同比微降 0.8%，成交6.49万套，总金额达到1016.9亿元，同比下降20.3%，总体呈现“量价下跌”态势。

具体来看，北京作为典型城市，今年前5个月共成交法拍房967套，金额达58.2亿元，其中住宅占比超78%，朝阳、海淀等核心区清仓率超45%，成交折价率整体为75.2%。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市前5个月法拍住宅清仓率仅为43.4%，累计成交2944套，成交金额173.1亿元；浙江省成交金额达到112.4亿元，清仓率46.6%，杭州、温州领跑市场。

一线城市及浙江区域不到五成的清仓率，已经显著高于三四线城市，中指研究院数据显示，三四线城市的法拍房平均清仓率仅为22.5%。

尽管“低价”是法拍房的一个显著成交优势，不过，捡漏法拍房仍需谨慎。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，对于预算有限的购房人而言，法拍房看起来是一个不错的选择，但实际上却有越来越多的购房人掉进法拍房的陷阱中，因此尤其需要注意一些特殊的状况，如房屋未腾空或存在长期占用人，产权瑕疵与法律纠纷，拖欠土地出让金、税费、物业费、水电费等隐形成本。王玉臣提醒，法拍房市场充满机遇，但也布满荆棘，如果想要“捡漏”，一定要在购房前做好相关功课，如果自身经验不足，可以直接请相关专业人士陪同购房，提早规避掉风险。

微信编辑| 雨林