回款率超过100%！万科深铁融合过隧道

7月14日，上晚班的林小姐刚走进深圳地铁2号线湾厦站，就惊讶地看到，几台北极燕鸥卡通造型的机器人，正在排队走进车厢。

旁边没有人拿着遥控器指挥。这批肚子里装满商品的机器人，是自主选择最优路线，为沿线7-Eleven门店配送货物。

这是全球首例“机器人自主搭乘地铁配送货”试点，由深铁集团与万科旗下万纬物流联合打造。

这项创新针对地铁商户物流痛点而生。过去，深圳地铁300余座车站内的商铺配送依赖地面交通，常遭遇停车难、高峰时段通行受阻等难题。7-Eleven地铁店长介绍说，地面运输常遇早高峰，时间与人力成本居高不下。如今仅需41台机器人即可覆盖深圳地铁百余家7-Eleven门店旺季配送需求，效率显著提升。

轨道物流开辟融合新场景

在万科发布中期业绩预告的同一天，深铁与万纬物流合作的“轨道交通+机器人配送”项目投入试点，成为双方产融结合的战略性突破。

这款配送机器人集成了三大核心技术：智能调度系统作为“大脑”规划全域最优路径；全景激光雷达如“眼睛”般全景建模；底盘机械结构则构成“运动神经”，实现自主乘梯、识站、搭车等功能。

此次试点是双方探索“轨道+物流”业务模式的起点。既是深铁探索科技赋能轨道物流的新实践，也是万科物流业务向科技驱动转型的重要一步。

我们了解到，基于深圳地铁车辆段、车站等空间资源，万纬物流已与通力电梯达成合作，计划建立大湾区智慧物流中心。资源复用带来双赢——既提升地铁空闲运力利用率，又降低商户配送成本，形成可持续的商业模式。

不仅在物流领域。今年二季度，万科旗下万科泊寓也与深圳地铁置业集团签署了合作协议，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

更深层的意义在于，机器人配送商品这一创新的背后，是大股东深铁对万科的资源倾斜，甚至是“造血式”业务协同。

一位资深业内人士评论说，深铁不仅以真金白银支持万科改革化险，更通过资源楔入、产业协同，为万科转型注入内生动力。

销售回款率超100%的含金量

根据7月15日国家统计局公布的数据，上半年全国商品房市场继续承压。

1—6月份，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；全国房地产开发投资同比下降11.2%。

中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企累计销售金额约1.84万亿元，同比下降11.8%。

市场虽然仍难言乐观，但主流房企都在奋力拼抢，保交房，保现金流。

受大势影响，万科上半年业绩预亏，但关键财务指标企稳向好。

万科实现销售收入691亿元，回款率超过100%，高质量交付房屋超4.5万套。业内都清楚，回款比销售额更重要。在行业深度调整期，这样的回款效率，是经营质量的体现。

当下的房地产市场，检验产品的标准是“好房子”。万科在此基础上，叠加“好服务、好社区”，这种产品体系，在多地热销项目中得到验证。比如，广州理想花地项目斩获主城区销售套数、金额双料冠军，上海、杭州、天津等城市新盘去化率超80%。

大股东协力构筑安全边界

在抓销售回款的同时，万科同时在多个渠道回血。

一方面，盘活资产存量。2023年以来，万科累计盘活64个项目，释放可售货值约785亿元，新增销售超200亿元；今年上半年通过存量盘活回款57.5亿元，并在武汉、郑州等城市补充优质项目资源。系统性打法正在优化资产结构。

同时，继续展开融资。上半年万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元。这个数字是不含股东借款的。前述资深人士称，万科能拿到如此数额的融资和再融资，说明它仍然获得了金融机构的信任。

另一方面，大股东深铁集团真金白银输血，成为万科化解债务风险的关键屏障。数据显示，2025年初至今深铁已累计提供股东借款超218亿元，且利率低于市场化水平。这些资金定向用于偿付公开市场债券，体现出股东支持的精准性。

从财务报表看，万科的债务结构已显著优化。上半年万科完成164.9亿元公开债务兑付，2027年前已无境外公开债到期。同时通过新增融资、再融资及资产证券化渠道筹措资金，Pre-REIT基金取得突破，与中信合作成立住房租赁基金，推动业务“由重变轻”。

经营性业务的韧性

虽然受市场调整影响，开发业务承压，但万科经营服务业务表现出较强的韧性。

长租公寓板块表现尤为亮眼：规模、效率、纳保量位居行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率近90%。物业板块创新弹性定价体系获得市场认可，商业业务则为GIC、黑石等国际机构提供轻资产运营服务。

万科旗下的万纬物流，是全国最大的物流企业之一，尤其在多温区物流服务方面，保持了领先水平。所谓科技赋能，用于传统物流企业的一个重要体现，就是它的数智化程度，具体来说，是人工智能的落地应用。此次地铁配送机器人的研发，表明万纬物流正在从传统物流向智能物流解决方案提供者转型。

深铁与万科的融合发展模式，是可以复制的。比如TOD开发、商业运营等领域，通过深度协同，构建“多元场景、多业态复合”的城市服务新生态，是完全可以期待的。

深圳地铁湾厦站内，满载货物的机器人准确识别到站信息，平稳走出车厢。它们背后的智能调度系统屏幕上，物流网络与地铁运行图实时重叠，轨道与物流的边界正在算法中消融。

随着试点范围扩大，这种创新配送模式有望复制至全国地铁网络。万纬物流自动化负责人侯尚杰透露：“技术将根据实测持续迭代。”

机器人穿梭的轨道，恰似万科与深铁融合发展的缩影——当产业协同的齿轮精密咬合，传统房企的转型之路便如地铁列车般，冲破隧道的黑暗，驶向全新旅程。

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