万科预亏超百亿，年年致歉的“结算节奏”到底是什么坑？

7月14日晚间，万科发布的中期业绩预告。

上半年万科实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售回款率甚至超过100%，多地项目开盘去化率也保持在80%以上。

不过，预计归属于上市公司股东的净利润亏损则在100亿至120亿元。

这一数字较2024年同期的98.52亿元亏损，进一步扩大了。

万科对于亏损原因的解释，几乎与去年如出一辙。

除了业绩说明的“复制粘贴”，万科再次因业绩致歉了。

壹

翻开万科2024年和2025年的中期报告，亏损原因的表述高度雷同。

首先是“结算节奏问题”，即房地产行业交付周期导致的业绩波动。

一季度通常是结算淡季，二季度集中交付时历史遗留的低毛利项目会集中体现亏损。然而，这一理由在连续两年被反复提及后，市场已难掩质疑：为何万科始终未能通过调整项目周期或优化成本来平滑业绩波动？

而2024年二季度启动的“瘦身健体”计划，在2025年变成更彻底的资产抛售。

今年上半年，万科实现大宗交易签约金额64.3亿元；通过存量盘活回款57.5亿元，涵盖办公、商业、公寓等多类资产。

杭州万科河语光年府项目被政府收储作保障房，也是资产盘活的重要举措。

更为知名的则是，万科用三天时间以均价6.57元/股清仓库存股，闪电抛售7295.6万股股票，回笼4.79亿元资金。

三年前回购这些股票时，万科豪掷12.92亿元，最终却以不足四折的价格“挥泪大甩卖”，账面浮亏高达8.33亿元。

这种“断腕求生”的戏码年年重复，恰恰说明万科的资产包袱并未减轻，反而因市场下行进一步恶化。

贰

不过，追根溯源，我们会发现，更深层的问题在于，万科的亏损并非单纯由行业周期导致，而是其战略摇摆的直接结果。

回顾万科过去十年的战略变迁，这个在行业里被多年盖章认定的“带头大哥”也给我们提供了诸多的反面案例。

大约是10年以前，万科率先嗅到行业天花板，提出“城市配套服务商”定位。

在王石曾经的爱将，彼时的高级副总裁张纪文所展示的“八爪鱼”战略图中，长租公寓、教育营地、养老度假等业务与住宅开发并列，野心勃勃。

但是，这些多元化尝试大多沦为烧钱黑洞：万科驿因租金回报率低迷长期亏损，万科塾在政策调整后黯然退场，冰雪度假等业务更是鲜有声响。

作为万科切进城市更新赛道的“万村计划”，最终以高管的辞职与快速收房按下暂停键，宣告试错失败。

2018年金秋，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样尤为耀眼。郁亮指出，应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。

然而，2021年万科战略再度转向，从开发为主转向开发与经营并重，将物业、物流、商业等板块推向前台。

在郁亮的蓝图中，万物云分拆上市只是第一步，他希望出租公寓、物流等陆续上市。

战略的频繁调整让万科付出了沉重代价。一方面，多元化尝试消耗了大量现金流，却未能培育出新的盈利支柱；另一方面，主业开发业务因资源分散逐渐失去优势。

万科2023年年报显示，经营性业务占用资金超千亿，但贡献的利润占比不足10%。

所以，从2024年开始，万科开始了“瘦身计划”，终于承认“聚焦主业”是唯一出路，除综合住区开发、物业、租赁三大主业，其余业务一律摆上货架。

“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

那些曾让万科与众不同的特质已然悄无声息地褪色。

老王虽然有先见之明，但却没法阻止万科的步伐。

叁

7月3日，深铁再次向万科提供了一笔62.49亿元的借款。

今年，深铁今年已累计向万科提供借款超过218亿元。

这种“输血”虽暂时能缓解万科的流动性危机，却也引发市场担忧：深铁的资金支持是否有底线？

作为深圳市国资委旗下企业，深铁对万科的救助既有商业考量，也有稳定地方经济的政治任务。

但在救助万科的过程中，当万科的亏损金额刷新了A股亏损纪录的同时，深铁集团的亏损也创下了中国地铁行业的历史纪录——2024年全年亏损高达334.61亿元。

妥妥的白衣骑士变病友的剧本。

对于中报预亏100多万，万科在致歉之外也表态，接下来，将全力以赴推进经营改善，措施包括战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施。

除了增加了一些和大环境要求相符的“好房子”“新模式”的要素，可能市场更关注的是：这些承诺与去年有何不同？