高利率点燃“红色信号弹”! 穆迪预警房地产冲击下的美国经济急刹车

智通财经APP获悉，来自国际三大信用评级机构之一穆迪(Moody)的首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)在周一发出警告称，现在“红色信号弹”(red flare)更适用于美国房地产市场。在美国经济的大机器里，住房既是“消费品”也是“投资品”，并通过“财富效应”左右家庭支出，穆迪警告，一旦房地产市场大幅失速，往往会削弱消费、压缩建筑活动、恶化银行资产负债表并触发信用紧缩，最终可能导致美国经济增速大幅放缓甚至步入衰退境地。

“红色信号弹”这一警示词汇通常用来预警房地产市场可能出现下行或不稳定状况，包括房屋销售大幅下降、购房协议取消量增多、利率持续上升以及买方退场、卖方前景更加严峻等严重问题。

“除非美国住房市场的长期限抵押贷款利率很快能够从目前所处的历史高位——即从当前接近7%的水平大幅下降，否则房屋销售、房屋建设进程甚至房价都将持续处于萎靡态势。”赞迪在社交媒体平台X上发文表示。“然而，这似乎不太可能在短期内发生。”

今年早些时候，赞迪曾经指出，尽管存在政治环境不确定性和经济紧张局势，他暂时不认为美国房地产“红色信号弹”在不久之后将出现，仅仅发出了“黄色信号弹”。在美东时间周一，他在社交媒体发文警告称“红色信号弹现在更加合适”。

“房屋销售已经极度低迷，美国房屋建筑商们一直在通过提供利率减免或者直接降价等激励举措在苦苦支撑房屋销售规模。”他表示。“然而，他们正在放弃这些举措。这实在太昂贵了。一个明显信号是，许多建筑商推迟从土地银行购地。新房销售、新屋建设工程开工以及竣工规模将很快大幅下降。”

ResiClub 和 Realtor.com 的统计数据显示，挂牌出售房屋增幅最大的地区是得克萨斯州奥斯汀–朗德罗克–圣马科斯，同比增长 70%;科罗拉多州丹佛–奥罗拉–森特尼亚尔则增长 58%;田纳西州孟菲斯增长 51%。

赞迪补充表示，房价以及整个住房市场不久后可能将成为拖累更广泛美国经济增长的“全面逆风”。“房价涨势过去几年一直表现良好。但这也在改变，价格已趋于横盘并将下跌，”他表示。并补充写道，全美国需求可能呈现出7%利率之下的长期萎靡趋势，“鉴于他们的人口结构和就业状况，财务状况长期被房屋所困(即房屋难以销售)的美国房主必须搬家至就业与薪资更加乐观的城市来缓解家庭财务难题。然而他们只能在非常有限的时间内应对这些需求”。

穆迪所汇编的过去一年美国房价变化百分比

房屋建造、交易和融资撬动占比约15%–18%的美国国内生产总值(GDP);它雇用数百万建筑及相关产业工人，支撑地方财政，并通过“财富效应”左右家庭支出。一旦房市大幅失速，往往会削弱消费、压缩建筑活动、恶化银行资产负债表并触发信用紧缩——历次经济深度衰退(尤其是 2007-09 “次贷危机”)皆验证了这种高传染性。

不过，只有当房屋价格深跌、需求彻底被破坏、负债过度、金融体系同时失衡时，共同导致房地产市场陷入难以逆转的危机状况时才会把整体经济拖入衰退;温和的房地产市场调整更多地表现为“减速带”而非“撞车点”。

因此，毋庸置疑的是，房地产市场是美国经济的重要“支柱”兼“晴雨表”：其对美国GDP、劳动力市场就业、消费及金融稳定有放大效应。深度、杠杆化的房价崩跌，叠加需求崩塌，几乎一定诱发衰退;但温和调整并不必然导致整体经济萎缩，关键在于价格跌幅、家庭负债率、银行稳健度以及财政与货币政策响应速度。

为何美国抵押贷款利率持续处于7%附近高位? 因为10年期美债收益率降不下来

美国住房市场抵押贷款利率紧盯有着“全球资产定价之锚”称号的10年期美国国债收益率而非美联储的联邦基金目标区间。自去年9月以来美联储降息100个基点之后，联邦基金利率已经降至4.25-4.5%区间，然而美国长期限固定按揭利率依旧徘徊在7%左右，主要因长期限(10年及以上)美国国债收益率今年以来因“期限溢价”而居高不下。

美国30年期固定抵押贷款利率通常与10年期美国国债收益率同向波动：当10 年期收益率上升时，房贷利率往往随之上扬;当其下降时，房贷利率也常随之回落。这种“跟踪”关系并非点对点，而是维持约 1–2 个百分点的历史平均利差。这种跟踪走势的根本原因在于两类资产的久期接近、投资者基准锚定相同以及抵押贷款支持证券(MBS)的定价模型。

联邦基金利率只覆盖隔夜同业拆借，对短端资金成本影响直接，却与平均持有 6–10 年的 30 年期按揭现金流错位。发起固定按揭的放款机构会把贷款打包成MBS出售给债券投资者;这类投资者衡量的是与MBS久期相近的10年期美国国债回报，而非隔夜资金利率。

从公式来看，10年期美国国债收益率 = 对未来短期利率的预期 + 长期期限溢价(Term Premium)。按揭利率 = 10 年期收益率 + “次级利差”，其中“次级利差”包括1)MBS-Treasury 利差：补偿预付款风险、信用/流动性风险;2)一级-二级利差：覆盖承销成本、服务费和贷款人利润。

只有当长端收益率显著下行并且MBS投资需求恢复，长期限固定按揭利率才有望摆脱“7%高台”，真正惠及潜在购房人。

高盛对于美国房地产市场不再乐观

华尔街金融巨头高盛预计，2025年全美国房价将上涨0.5%，明年将上涨1.2%。这与该机构在4月份发布的乐观预测形成了鲜明的对比：高盛当时预计今年美国房价将上涨3.2%，明年将上涨1.9%。高盛为其对房地产市场的悲观给出了三大理由：房价可能大幅降温、住房供应增加以及抵押贷款利率持续高企。

在10年期美债收益率被“大而美法案”通过后导致的预算赤字大举扩张，最终可能驱使“期限溢价”钉在4.2%–4.5% 区间之际，高盛降2025年底30年期限抵押贷款利率平均预期大幅上调到 6.5%–6.75%。高盛团队认为，7%左右的抵押贷款利率与收入增速剪刀差将大幅抑制潜在住房需求，有关利率的“坏消息”终于对房价形成压制，而不是再推高。

整体而言，高盛最新模型将2025年美国房价增速降至“几乎零增长”——在高利率、供需双向调整和MBS流动性不足的多重压制下，房市不再是通胀时代的“最后堡垒”，而成为可能拖累经济的“潜在逆风”。