美籍华侨开发的上海顶豪，为啥卖不动了？

近两年，上海豪宅市场持续升温，众多豪宅去化成绩斐然，即便个别销售节奏较慢，也能在一两年内售罄。

然而一座昔日“现象级”中式豪宅，却陷入了尴尬境地——国金・上海桃花源反而越来越难卖了。

从2019年首次入市惊艳沪上，到2021年三期开盘再掀抢购狂澜，上海桃花源持续热销的盛况成为行业传奇。

可当豪宅市场开始兴起，这个项目却陷入沉寂：

2023年9月三期再推出78套房源，目前网签去化率51%；同年10月四期开盘，目前175套房源仅网签22套，网签去化率仅12%。

这个标榜东方意境的“桃花源”，在市场浪潮中逐渐失去了光彩，地段错配、产品孤芳自赏与错失市场良机，共同织就了这张滞销之网。

当东方美学遇上兴起的顶豪圈层，为何碰撞不出火花？

01

地段困局，外环外的中式别墅

作为中式豪宅领域的佼佼者，上海桃花源自问世以来便备受瞩目。

项目整体占地约2000亩，容积率仅约0.4，在寸土寸金的上海，这般低密规划堪称奢侈。

上海桃花源汲取了中国园林的精髓，极具东方韵味的纯中式古典建筑风格，宛如一幅徐徐展开的江南水墨画，为上海打造具有东方意境的“乌托邦”。

别墅的品质堪称上乘，然而身处外环外的地段劣势，让这个项目在现在的豪宅市场竞争中难以大展拳脚。

如今打造豪宅产品的黄金法则，首重地段。核心地段的豪宅，往往占据着城市最优质的资源，无论是商业、教育还是医疗，都能为业主提供无与伦比的生活体验。

相比之下，上海桃花源位于外环外的闵行浦江镇，虽以“紧邻前滩”为宣传卖点，但目前仍难以与陆家嘴、新天地或徐汇滨江这些核心地段相媲美。

此外，浦江镇的交通便利性也无法与核心区域相比。虽然有地铁线路覆盖，但早晚高峰的拥堵以及通勤时间的增加，对于时间宝贵的高净值人群来说，无疑是一大阻碍。

在价格方面，上海桃花源最新推出的四期金瑞园，均价高达15.6万/㎡，目前在售主力总价范围约4000万元-8000万元左右，在浦江镇堪称“天花板”。

但在地段不占优势的情况下，投入相同的预算，购房者可在核心区购入品质绝佳的市区豪宅，地段价值落差立现。

以同样是低容积率的云锦东方为例，不仅位于徐汇滨江板块毗邻黄浦江，周边更是汇聚了西岸艺术中心、余德耀美术馆等一系列文化新地标，以及众多高端商业配套，其地段价值不言而喻。

地段的偏远与价格的高昂，如同两道枷锁，牢牢限制了上海桃花源的销售前景。

02

曲高和寡，极致匠心的困境

上海桃花源之所以能在众多豪宅项目中脱颖而出，与独特的产品设计密不可分，从建筑设计到景观规划，再到空间布局，都展现了较高的水准。

项目盛邀非遗“香山帮”的大师国匠参与建筑施工，采用宋明风格，甄选世界名木，融入斗拱、镂空雕花等诸多传统建筑元素，建筑细节精美绝伦。

园林景观则以山水相映、亭台楼阁错落有致为特色，实现了“园中有房”“房中有园”的格局，一处如《桃花源记》般悠然意境的东方秘境，于繁华都市中悄然落成。

然而，这种极具东方韵味的中式风格，虽然在文化内涵上有着独特的魅力，但也导致其目标客群较为狭窄。

在当下的豪宅市场，年轻一代的高净值人群逐渐成为购房主力，传统中式的厚重感对于他们来说可能过于传统和保守，吸引力远低于通透、智能、空间灵活的现代大平层。

比如相同预算总价的保利世博天悦，位于浦东滨江核心地段，其装修规格对标顶豪水准，全屋智能系统更是汇聚众多一线品牌，让业主可以直接拎包入住。

在精装豪宅成为标配的当下，上海桃花源的毛坯交付无异于将装修成本与时间成本转嫁给买家。

而且集中布置了大体量的园林景观，所以容积率虽然只有约0.4，但别墅楼栋间距相对较小，和郊区独栋别墅差别很大，看起来显得密度更高。

再看二手房市场，高总价、窄客群、毛坯状态（前几期）等因素，上海桃花源的保值增值能力也相对较弱。

在贝壳找房上，上海桃花源同小区三期（金宇园）二手房在售及成交房源已经跌破3000万，该在售房源多次调价后目前比挂牌价少了750万，而成交房源的成交价比挂牌价少了620万。

随着市区核心地段不断涌现出兼具地段优势与创新设计的顶豪项目，这座曾经凭借稀缺性与文化底蕴脱颖而出的中式园林大宅，正面临稀缺性优势消退、市场竞争力弱化的严峻挑战。

03

错失时机，昔日顶流能否突围

上海桃花源背后的开发商是国金投资，创始人是王国金。

他是美籍华侨，1978年，怀揣着对未来的憧憬与梦想，王国金从家乡浙江宁波远赴美国，开启了他的海外经商之路。

在美国取得成功后，王国金回国创立了上海国金投资有限公司，公司主营业务包括实业投资、物业管理、资产管理等，其对外投资涉及房地产开发、金融、矿产等领域。

2017年，国金投资携手融创中国打造“桃花源系”的升级之作上海桃花源。

据悉，项目前两期“爱莲园”和“栖凤园”由融创、国金投资共同打造。2019年，融创中国凭借该项目斩获“中国住宅十大作品”大奖。

从三期金宇园开始就由国金投资自主操盘，2022年，上海桃花源在“中国10大超级豪宅排行榜”中位居第4。

但如今，它却陷入了“高口碑、低销量”的尴尬困局——

上海桃花源计划开发十期，从2017年合作融创，到如今国金投资独立操盘推进到四期，战线拉得太长。

项目囤地多年，错过了豪宅市场发展的最佳时机。

在过去，上海桃花源或许能够凭借其独特的中式风格和低密优势，取得热销的成绩和市场认可度。

如今，越来越多的豪宅产品开始内卷，开发商们纷纷在地段、产品、服务等方面进行创新和升级，购房者的选择也越来越多。

在这种情况下，购房者更愿意选择位于核心区域、具有优质地段和完善配套的项目，对于地段偏远、产品不够大众化的项目，接受度明显降低，上海桃花源的去化压力自然不断增大。

尽管面临销售困境，但上海桃花源并非毫无破局资本，在建筑设计、景观营造以及空间规划上的出色表现，让上海桃花源成为中式豪宅的典范之作。

然而，如何让这份东方美学从“曲高和寡”走向“叫好又叫座”，考验着操盘手的魄力与智慧。

未来，上海桃花源还有六期等待开发，这场中式豪宅的突围之战已经开始了。

对于上海桃花源，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。