深圳单价地王被刷新！招商蛇口溢价86%拿下前海“压箱底”宅地

（今日竞拍现场，中房君摄）

陈跃/发自深圳

上一个深圳单价地王，已经是十年前的事。

深圳“单价新地王”今日诞生！

近期以来，深圳土拍市场持续火热，6月19日，联发以12.12亿元竞得龙华区A817-0619宅地，溢价率达46.6%。

7月7日，中海拿下龙华区A802-0309宅地，竞价高达108轮，最终成交价23.7亿元，溢价率40.7%。

7月14日下午，深圳交易集团22楼交易大厅的竞拍人气达到顶峰，被称为“前海压箱底宅地”的T201-0232宗地迎来出让，起拍价为11.58亿元，土地面积仅8287.15平方米，是近两年来深圳公开出让过面积最小的商品房宅地。

但地块仍旧吸引了12家房企报名竞拍，是今年以来深圳宅地出让报名房企最多的一次，包括华润置地、中海、金茂、招商蛇口、中建壹品、华发、天健+深业联合体、绿城、越秀、中铁、建发、保利置业。

由于竞拍房企多、热度高，地块一开拍，现场主持人便宣布，将竞价幅度由原先的500万元直接提升至1000万元。

最终，经过146轮、超过1小时的现场激烈竞价，招商蛇口以21.55亿元拿下了今日地块，溢价率高达86%，楼面地价更是突破“8字头”，达到84180元/平方米。

至此，T201-0232前海宅地不仅刷新了近三年来的深圳宅地溢价率，也直接打破了长达十年的深圳“单价地王”纪录，成为“深圳新地王”。

2015年，泰禾在深圳拿下院子项目，创下了79907元/平方米的楼面地价，并牢牢占据了深圳“单价地王”榜首至今。去年12月，华润中海联合体拿下的后海总部基地总价地王，其楼面地价也仅70387.83元/平方米。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，包括深圳在内，在建筑设计规范调整、高端住宅开发方面的地方激励政策相对滞后，当前市场形势下，高端改善型产品的需求潜力较大，项目供应相比上海、杭州等地偏少。

其分析称：“在区位、地块、出让条件三重优势下，地块创下高溢价率、高楼面价就在情理之中。作为自贸区土储较大的开发商，招商拿下在预料之中，可以实现产业、商业、城市、配套等一体化开发，实现综合收益最大化。”

有业内人士预计，该地块的保本价或在12万元/平方米以上。

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优质的前海宅地

全程强势的招商蛇口

在今日的竞拍现场，招商蛇口全程显示出了对前海T201-0232宅地的志在必得。

下午三点，竞拍正式开始后，无论是与华润置地、保利置业在地块总价达到17亿元~18亿元的激烈争夺，还是总价达19亿元~21亿元时，直面中铁置业、深业+天健联合体轮流举牌的更积极应价，手拿77号竞价牌的招商蛇口颇有“一夫当关，万夫莫开”的气势，最终强势拿下地块。

竞拍结束后，有其他家参与竞拍的房企人士向中房君表示：“心服口服，人家在成本上的控制做得比我们好。”

中指研究院数据显示，今年上半年，招商蛇口权益拿地金额为206亿元，位列头部房企第八，上半年全口径新增货值470亿元，排名行业第九。

根据挂牌信息，今日招商蛇口拿下的T201-0232地块，位于前海合作区桂湾片区，土地面积8287.15平方米，建筑面积25600平方米，容积率3.1，起始价为11.58亿元，起始楼面价约4.52万元/平方米。

地块按照“价高者得”的原则确定竞得人，出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工，层高不超过80米。

从地理位置看，T201-0232地块的整体条件十分优越，区位优势显著，片区内拥有山姆会员旗舰店、卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商业配套，毗邻三地铁交会的前海湾站，西侧则有瞰海景观资源。

（今日出让地块现状，图源：深圳交易集团）

前海桂湾片区的上一次宅地供应已是2021年，为位于T201-0232地块东侧的深业云海湾项目，彼时，成交楼面价约4.1万元/平方米。该项目2023年开盘，备案均价约9.2万元/平方米，开盘当天去化率约98%，销售额破百亿元。

深圳中原研究中心数据显示，目前，前海“三湾”板块（桂湾、前湾、妈湾）的新房供应并不多，仅有前海时代尊府、湾啟紫荆府等4个楼盘在售，备案均价区间在8.5万元~10.5万元/平方米。

值得关注的是，过去三年，前海也通过“商改住”调规，释放出了多块宅地。

2023年4月，前海进行了被行业称为“史上最大手笔”的一次大调规，集中在妈湾板块的十四、十五、十六开发单元，在原来的主导功能基础上，主要增加了“居住功能”，业内测算，调规后妈湾增加了将近46.6公顷的二类居住用地，涉及建筑规模约130万平方米。

如开发单元十五，主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”，而调整最大的十六单元，更是从原本并无居住用地的规划，直接增加了超过24公顷的宅地。

2024年5月，前海通过调整规划，新增了3宗二类居住用地。其中2宗地明确建设配售型保障性住房，三宗地宅地总建面超过11万平方米。

业内普遍认为，前海宅地的陆续释放，一方面能增加深圳市面上的豪宅产品供应，满足对应的高端市场需求，其次，调规也与前海目前的商业供应过量有一定关系。

截至第二季度末，仲量联行报告显示，深圳甲级写字楼的空置率为26.5%，分区来看，福田CBD空置率17.6%，南山科技园25.1%，前海的空置率最高，为36.6%。

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一边出让一边挂牌

深圳宅地供应速度开始加快

今年上半年，深圳仅出让3 宗居住用地，较去年同期增加 2 宗，但仍处于近年来低位，龙岗、龙华、光明各成交 1 宗。

本月开始，深圳的宅地供应陆续增加，“补货”速度明显加快。

今日出让的前海T201-0232宅地，便是于一个月前的6月13日正式挂牌，紧接着，6月30日，深圳再度挂牌核心区域的两宗宅地。

其中，龙华区民治街道的A815-0036宅地计划于7月30日出让，起拍价19.06亿元，另一宗位于宝安新桥街道的A319-1225宅地，则将于8月4日出让，起拍价10.9亿元。

7月7日，龙华区上架一宗宗地号为A815-0037的宅地，起拍价为12.54亿元，计划于8月8日出让。

中房君留意到，上述多宗宅地，均延续了今年深圳土拍的宽松出让条件，地块的容积率均≤3.1。

据中国房地产报大湾区盘点，自今年4月以来，深圳通过调整用地性质，一口气释放了十余宗纯粹的住宅用地，位于深圳各区域核心位置，其中，寸土寸金的南山区便调整出了3宗宅地。

而这些宅地的调整前用地性质，涵盖了商业性办公用地、交通设施用地、医疗卫生用地、一类工业用地甚至部分公共绿地。

进行土地用途的调整以外，为吸引更多的房地产开发企业参与竞拍，在居住用地的多项规划指标上，深圳也在不停做出优化和让步，无论是在宅地的区位、大小、指标抑或是竞拍门槛上，都有更多的为房企“减负”的趋势。

正是因此，行业也对深圳下半年的土拍市场、楼市表现，均有了更强的信心。