北京通州区新房内卷，二手房竞争力骤降

招商朝棠揽阅营销中心沙盘。单甜甜/摄

通州各板块新房一较高下的同时，分流了二手房市场客户。

单甜甜/发自北京

北京市通州区新房接连入市，开启大比拼模式。

7月5日，通州区八里桥板块沉寂多年后首个新房项目招商朝棠揽阅正式开放营销中心，共推出438套房源参与首批认筹，当日到访客户达到1000多组，认筹超100组。低总价、近地铁等优势，吸引了大量在朝阳工作的刚需购房人群。

通州解除双限后新地块供应紧随其后，成交进入快车道。上半年3～5月招商云璟揽阅、北京城建国誉颂、金隅花溪云锦相继入市，新盘各具特色，加之户型设计、得房率方面表现突出，均在开盘首月达到成交量高峰，成为通州区当月网签榜榜首，并跻身北京市商品住宅成交金额排行榜前十二名。

在通州各板块入市新房一较高下的同时，分流了二手房客户，层高不够、得房率低的二手房短板明显，新房对二手房的影响逐渐显现，且市场区域分化更加突出。

01狂卷得房率

高得房率实际是一种降低售价和购房成本的方式。

招商朝棠揽阅认筹热度与69平方米小三居的高得房率不无关系。从项目官方公众号消息来看，7月5日样板间开放首日，吸引了超1000组客户来访，认筹量超过100组。其中69平方米户型热度最高，认筹第一天55套库存告急，认筹金也从10万元涨到20万元。

项目主打结构紧凑的小面积段户型，赠送面积约10平方米，得房率接近92%。其中69平方米户型号称北京最小三居，空间利用率高。相比之下89平方米三居增大了储物空间，主卧套房设计，客厅还配备了转角落地窗，在低总价的前提下，居住舒适度提升。

项目“好房子”特色鲜明，规划了通过景观廊架串联的下沉式会所，向业主提供了充足的社交空间。东西区的小区大门相对而开，东西双景观大门与50米沿街景墙，为小区外街景添加一抹亮色。

与之相比金隅花溪云锦作为改善盘，户型面积在108平方米以上，房屋面积越大得房率也越高，能做到93%～96%。

通州区上半年入市新盘还包括北京城建国誉颂，位于宋庄板块，项目定位改善，凭借更多的赠送面积，得房率高达100%。

02销售端形成竞争态势

通州区新房供应不断增加，热销的同时竞争在所难免。

招商朝棠揽阅均价为6万元/平方米，在认筹优惠的基础上叠加99折，69平方米户型总价约为400万元左右，首套首付仅须60万元。

项目是通州区老城区八里桥板块八年来第一宗新地项目，由于位置更靠近朝阳区，国贸CBD“打工人”乘地铁22号线（2026年底建成通车）通勤仅须4站，吸引了大量在朝阳工作的刚需购房人群。

通州区贝壳中介工作人员表示，认筹火爆是有原因的，项目从地段、产品、价格角度来看极具竞争力，还配套有后南仓小学、首师大附中通州校区，适合首置的年轻家庭客群上车。

7月8日招商朝棠揽阅热度延续，有网友反馈待客大厅依旧坐满了人，置业顾问忙于接待，现场声音嘈杂，

从周边来看，项目片区处于拆迁建设阶段，城市界面完善还须一段时间。此外，项目引入的学校地块上仍有建筑，尚不属于净地，且未官宣相关政策、划片范围，规划兑现周期可能较长。

项目周围仍有不少在售刚需盘，五公里范围内有北京城建国誉朝华、万科东庐、招商云璟揽阅等。

前两个项目入市较早，其中最具竞争力的当属招商同产品系楼盘云璟揽阅，在产品装标、户型设计、面积段等方面与朝棠揽阅趋同。

目前来看，上半年入市新盘中，招商云璟揽阅销售表现相对突出。项目3月开盘，销售阶段已进入中后期，去化超六成，销售均价在5.8万元～6万元。

招商云璟揽阅营销中心沙盘。单甜甜/摄

北京市住建委数据显示，从网签排名来看，3～6月招商云璟揽阅始终位列通州区新盘网签面积、金额、套数三榜前三。

购房者刘先生告诉中房报京津冀：“项目所在的梨园板块虽然不如八里桥更靠近朝阳区，不过招商云璟揽阅近临通勤朝阳的地铁一号线，出于个人需求我选择了云璟揽阅。”

值得一提的是，1～6月通州住宅成交套数榜单前五名包括三个招商项目，招商璀璨公元、招商云璟揽阅、招商璀璨时代，可见招商在通州区的影响力。

与招商不同，5月入市的金隅花溪云锦定位为改善盘，地处通州土桥板块，城市界面较新。周边二手房以改善为主，吸引了许多周边十年以上老房子业主置换购房。

金隅花溪云锦置业顾问表示，通州本区有大量改善需求，已售房源很大一部分业主是老城区改善人群，售楼处常有周边业主来询价。”

项目均价约5.5万元，低于招商朝棠揽阅，虽然户型面积更大，仍形成一定竞争关系。

宋庄板块北京城建国誉颂今年4月开盘，开盘首月成为通州区当月网签榜榜首，跻身北京市商品住宅成交金额排行榜第十名。

最小面积105平方米户型单价约4.4万，性价比更高。由于地处六环外宋庄，周边规划配套将于未来两到三年进一步兑现，购买人群多将其定位为第二居所。目前项目北区基本售罄。

新入市优质项目的热销，反映出行业已从“规模扩张”转向“品质导向”，“好房子”的市场需求强劲。

03上半年土地加速供应

通州区上半年入市新盘的竞争态势与供地节奏有关。

2024年北京市共计出让41宗住宅用地，总成交金额达1554亿元。分区域来看，通州区完成3宗宅地出让，即为上述提到的北京城建国誉颂、招商云璟揽阅、金隅花溪云锦。

值得注意的是，通州区对供地节奏拿捏得很准，当市场库存较高时，就减少土地供应，目前从土地成交金额上看，按照大年小年的规律循环往复，2021年成交111.7亿元，2022年46.5亿元，2023年114.2亿元，2024年37.8亿元，2025年目前109.7亿元，平均楼面价也是保持着稳定。

截至目前，今年仅上半年的土地供应即将超过此前供应相对较多的2023年整年的成交金额。共成交三宗地块，包括招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16%；中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22%；通州中建玖合副中心八子地王地块，74.91亿元底价成交。

中建玖合副中心八子地块位于通州运河商务区板块，自2009年以后就没有新增宅地供应，可见运河旁新项目的稀缺程度。目前板块内在售项目金融街武夷融御和缦云ONE，售价6万~7.5万元/平方米，且未来仍有大量项目入市，竞争将加剧。

该地块体量大，包含8个子地块，将供应约2000套房源。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，地块成交总价74.91亿元，叠加代建成本及高标准建设要求，如风雨连廊、第五立面设计等，预计总投资超150亿元。参考同类项目，开发周期可能长达5~7年，期间需持续投入资金用于工程建设、配套完善及运营维护，对中建玖合的现金流管理能力构成一定的考验。

此次地块规划允许在保持建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块直接进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标，也为后期规划设计提供了广阔空间。

目前，地块周边三面处于待整理状态，且未来副中心交通枢纽建成后，附近人流量变大，可能带来噪音干扰和人员管理难度。

2025年，通州共计划卖地17宗，上半年开发商拿地热情高涨，这一现象不仅显示出其对优质地块的高度认可，也反映出对通州城市副中心未来预期的信心。

04二手房背水一战

高得房率的新房对二手房形成“降维打击”，核心区域价格坚挺。

招商朝棠揽阅与周边次新房有着几乎相同的位置和配套，项目一公里外的北京东湾房龄较短，2021年入市，房价一度高达6.9万元/平方米，目前挂牌均价6万元/平方米，但北京东湾得房率仅在70%左右。在新房兼具品质与价格的项目入市后，次新房市场只能背水一战，愈发艰难。

21世纪不动产通州商务区店店东沈金国介绍，6月份的咨询量与带看量低位波动。通州商务区商圈内部分房源挂牌超3个月且看房者寥寥无几，尤其房龄老、面积大的两居室。比如约100平方米两居室从420万元降至370万元仍然难成交。

与此同时，区域内部二手房市场冷热不均。核心区韧性较强，比如商务区依托产业人口流入，支撑房价抗跌性；非核心区压力大，老城区因配套滞后、房龄老旧，成为降价主力，对通州整体挂牌均价形成下拉之势。

“从卖方来看，分化也很明显，部分急售业主降价空间大，6月份成交的一套房源，挂牌价539万元，最终470万元成交，降幅为13%，这是典型急售业主被迫让步的例子。但是，相比之下，优质板块业主心态坚挺，降价意愿低。”沈金国表示。