超高层住宅业主打通楼板建复式 执法队:未经许可建设属违法

涉及单位：龙岗区吉华街道综合行政执法办公室

对于超高层住宅而言，高层一旦失火，在外部无法施救的情况下，避难层就成了生命安全的“最后防线”。近日，据龙岗区吉华街道里城玺樾山小区多名业主反映，该小区三期有业主偷偷凿穿避难层楼板建设复式房，严重侵害公共空间的同时，还可能存在公共安全隐患，已向辖区执法队反映该情况。

吉华街道办回应称，执法队对可能存在违法建设行为的12户开具《入户检查/勘验通知书》和《告知书》。经调查发现，其中1户存在违法建设行为，已自行拆除违法建筑，并恢复房屋原貌。对于不配合入户调查的房屋，执法队现已采取停水电措施，避免违法行为继续扩大。

值得一提的是，执法队在回应中强调，该违法建设的房屋侵占的楼上空间属于“非避难区”的结构空腔，未侵占避难层。

一户的天花板被凿穿，铁制楼梯已经安装。

业主投诉

多少户违建都查不清楚?

近日，家住龙岗区吉华街道三联社区里城玺樾山小区三期的李先生向南都记者反映，自今年年初收房起，其陆续发现该小区多处避难层被侵占的情况。其介绍，该小区三期4栋建筑，均为40层的超高层住宅，每栋配备两处避难层，分别是9层和25层。但细心的业主却发现这两层并非全部用作避难层，在01、06户型相对应的位置被用厚墙隔挡，进而形成一个相对独立的空间，“从外面根本看不出来墙背后还有巨大的空间”。

李先生表示，正因如此诡异的结构，恰恰给了避难层之下的人家实施违法建设提供了“可乘之机”。李先生反映，由于避难层的厚墙在收房前就已建好，加上楼下施工时极为谨慎，就算是隔壁邻居也难以觉察到。为了取证，甚至有业主自购了无人机拍摄，但由于玻璃反光无法看清房屋内部情况。

业主使用无人机拍摄，但无法看清内部情况。

7月4日，有业主收到吉华街道办的回复，回复称街道执法队已对可能存在违法建设的10、11、12栋的8楼和24楼01、06户型共12个房间依法开具《入户检查/勘验通知书》各1份，共12份。“投诉了那么久，究竟有多少户违建都搞不清楚？”很显然，李先生对执法部门的回复不甚满意。

一天之后，一次偶然的机会，一名业主进入了一套01户型内，匆忙拍下了违法现场。李先生提供的照片显示，紧挨卫生间的卧室的天花板被凿穿了一个长方形的大洞，下面已搭建起铁制楼梯，可以上下楼，现场堆放着大量建筑材料，装修已进入尾声。

执法人员

对不配合住户停水停电

为了一探究竟，记者连日来到里城玺樾山小区。该小区建在三联郊野公园旁，东边则挨着广深铁路，分三期建设共13栋，其中第三期均为40层超高层住宅，2024年12月31日交房。

记者走访三期所有避难层时发现，电梯均不停靠这两层，需通过步行楼梯才能进入。记者看到，目前避难层还处于毛坯状态，但是电梯间两侧的01、06户型位置则用厚墙堵住，无法窥见内部情况。

7月8日上午，当记者来到10栋8层时，竟意外偶遇2名吉华街道执法队队员在现场调查取证，并由一名开发商员工陪同。记者现场看到，该名员工多次尝试打开806的房门，但密码均不正确，执法队员无法入户查勘。看见有记者拍照后，该名员工情绪激动，拒绝了记者跟随采访的要求。随后，该员工与执法队员前往24楼，当记者抵达后，执法队员和该员工已在2406房间内部，房门紧闭，记者并不清楚内部情况。

吉华街道执法队2名队员现场调查。

之后，记者再次紧随执法队员身后来到11栋。在经过沟通后，记者得以跟随执法队了解现场情况。但令记者不解的是，执法队先后到了10栋、11栋、13栋，其间竟跳过了12栋，而且并不是所有紧邻避难层下方的01、06户型都得以入户查勘。记者现场追问其原因，开发商员工解释道:“那些房子都已经卖了，只有业主能开门。”换言之，当天执法队查勘的房屋均为开发商尚未出售的。

“因为这次跟一般的家庭违建不同，较为特殊，因为可能涉及的是公共空间。”现场一名执法队员透露，他已经记不清楚自己是第五次，还是第六次来到现场调查取证了，但碍于个别业主不愿意开门配合执法，仍有几户的内部情况无法了解，“我们也没办法破门而入”。对此，执法队已对不配合的住户采取停水停电措施，“我们尽最大限度控制可能的违法行为进一步扩大和产生”。

部门回应

仍有5户业主不配合调查

日前，龙岗区吉华街道办回复南都记者采访时称，里城玺樾山花园是已经通过规划验收的建设工程，任何未经审批或许可的改变结构和功能的都属违法行为。目前该小区发现的一户打通楼板建设复式房。经向住建部门调取该小区竣工验收图，图纸显示里城玺樾山花园10、11、12、13栋的9层和25层并非整层是避难层，其中01、06户型所对应位置为“非避难区”。但未经许可占用“非避难区”仍属违法行为。

其中，打通楼板的行为，属于损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构，违反了《深圳经济特区物业管理条例》第七十九条第一款第一项的规定，由区住房和建设部门依据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十九条第一项的规定，责令限期改正，对违法行为人处五万元以上二十万元以下罚款；另外，建设楼梯等构筑物，属于未取得建设工程规划许可证擅自建设建筑物、构筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定。

对此，吉华街道办已责令当事人自行拆除加建的构筑物，恢复原貌。据了解，当事人配合执法工作，现已自行拆除加建构筑物，恢复房屋原貌。

吉华街道办回复称，街道对市民反映的问题高度重视，对涉嫌违法建设情况开展调查并做了大量的相关工作:对里城玺樾山花园涉嫌存在违法建设行为的相关当事人开具《入户检查/勘验通知书》和《告知书》共12份，和小区物业管理处协调相关业主配合现场调查工作，向龙岗区住建局调阅了里城玺樾山花园相关避难层竣工验收图纸。针对可能涉嫌违法建设的12户业主，吉华街道执法人员多次前往小区进行现场调查，截至2025年7月8日，已对其中7户进行入户勘验，现场未发现违法建设情况。其他5户房屋业主暂未配合入户勘验工作，街道将继续跟进。如发现存在违法建设情况的，我街道将依法予以查处，责令恢复原貌。

堵住违建安全漏洞　执法部门要敢于动真格

该小区个别业主为私利打通楼板、违规搭建复式房，将公共安全空间化作私人宅院——这不仅严重侵占业主共有权益，更可能因破坏建筑结构、堵塞逃生通道而埋下致命隐患。

令人忧心的是，开发商设计的所谓“非避难区”结构空腔，客观上为违规侵占提供可乘之机。执法部门虽已责令拆除并处罚一户违建，但仍有五户拒绝配合调查，仅以停水电措施应对，折射出执法手段的局限性与违建治理的深层困境。

要堵住超高层住宅违建安全漏洞，必须多管齐下:开发商应杜绝设计漏洞，物管需严控装修过程，执法部门要敢于动真格，以更高效有力的手段守护公共安全红线，让超高层真正成为安居之所。

采写/摄影:南都记者 陈文才