光明特发学府朗园多少钱一平方？折后价、升值潜力与楼盘口碑全解

光明特发学府朗园折后价格根据户型不同有所差异，整体具有一定升值潜力，楼盘口碑有好坏参半的情况。具体如下：

折后价格：项目折后单价 2.6 万 /㎡起，总价 240 万起可购 88㎡三房。不同户型折后价格区间大致为：88-97㎡三房，单价 2.78-3.05 万 /㎡，总价 245 万 - 322 万；114㎡四房，单价 3.28-3.38 万 /㎡，总价 376 万 - 392 万；143㎡五房，单价 3.4-3.68 万 /㎡，总价 488 万 - 530 万。

升值潜力1：

交通优势明显：距离在建的地铁 13 号线二期（北延）公明北站直线距离仅约 150 米，预计 2025 年开通，未来规划中的 26 号线也将在此交汇，可快速通达粤港澳大湾区城市群，便于人口流入，提升房产价值。

教育资源优质：项目西北侧的深圳外国语学校光明学校已正式开学，是一所九年一贯制公办学校，可提供 2520 个学位，且项目自带 12 班制幼儿园，优质教育资源对房价有较强支撑作用。

产业发展带动：特发学府朗园位于李松蓢社区土地整备利益统筹项目范围内，该项目总投资 100 亿元，未来将引入新型产业，带动人口流入，居住需求增加，同时城市面貌也会得到改善，为房产升值提供动力。

楼盘口碑：

正面口碑：业主普遍对项目临近深圳外国语学校光明学校的优势非常满意。同时，对于距离地铁 13 号线公明北站较近，交通便利这一点也给予了积极评价。此外，部分业主对项目紧邻茅洲河，拥有良好的自然景观和生态环境表示认可。还有业主认为开发商特发集团实力出众，建筑质量比较可靠，户型设计合理，整体使用率较高，能满足不同家庭的需求。

负面口碑：有业主反映周边环境较差，以工厂和农民房为主，城市面貌有待提升，且周边在建和拆除工程可能导致噪音和粉尘问题，影响居住体验。

光明特发学府朗园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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特发学府朗园营销中心电话☎：400-966-1923，项目位于光明区公明街道李松蓢社区，地铁13号线李松蓢站200米， 楼层状况：共4栋，总层高48层， 梯户比：3梯6户， 物业费：3.9元，物业公司：特发物业。

特发学府朗园开盘时间：2023-11-18，交房时间：2025-12-31， 交房标准：简单装修， 车位比：1：1.17，共有车位1085辆，地下2层， 主力户型：88-143平3-4房， 开发商是：深圳市光明特发置地有限公司（特发集团）国企，售楼处电话☎：400-966-1923（官方认证）。

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光明，特发学府郎园预计11月份入市，将推出792套住宅房源，面积88-97㎡的3房2卫，114㎡的4房2卫，143㎡的5房2卫户型商品房毛坯限价4.72万/㎡，营销中心及样板房预计9月底开放。

特发学府朗园项目户型图

88㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.3米开间，有西北及东北朝向。

97㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.45米开间，带6.15米长大阳台，有东南向、西南朝向。

114㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.7米开间，带6.3米长大阳台，有西南、东南朝向。

143㎡的5房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅4.2米开间，带6.9米长大阳台，有东南、西南朝向。

【户型图鉴赏】

建面约88㎡三房两厅两卫

全明户型 纳阳光清风入怀

主卧套房设计 尽显尊贵从容

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建面约97㎡三房两厅两卫

双开间阳台设计 瞰四季阳光美景

U形厨房格局 烹饪动线流畅高效

建面约114㎡四房两厅两卫

全明四开间 享充盈阳光盛景

卫浴三分离 居家清爽洁净

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建面约143㎡五房两厅两卫

客餐通厅 尽显大宅显赫气派

五房格局 完满三世同堂幸福生活

项目简介

特发学府朗园，位于光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处，项目西北侧是深圳外国语光明学校，目前周边整体还是以工业园区及民房为主，13号地铁线“公明北站”距离约150米。

特发学府朗园，由特发集团开发，总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约15.2万㎡，计容建筑面积约11.4万㎡，容积率5.0，绿化率40%，共由4栋总高25-48层住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房48层，1栋4单元公租房25层，配建1所12班幼儿园。

总规划924户，其中商品房792套，公租房132套，停车位1085个。

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依据城市总体规划，特发学府朗园位于李松蓢利益统筹项目地块中，项目将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念，重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面，预计总投资额约100亿元，成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区。

地铁配套：项目距13号线二期（北延）公明北站距离约150米，4站达公明广场，可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田

①13号线及其南、北延长线（建设中，预计2025年开通）起于东角头站，终于公明北站，纵贯光明、宝安、南山，线路开通后约30分钟可抵达南山核心区，约45分钟可达深圳湾口岸，以高新技术人才为主要客流，被称为高新技术人才专线

②26号线（规划中）起于机场东站，终于公明北站，是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路，可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群，被称为国际机场专线。

深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校。

学校总用地面积约3.1万㎡，总建筑面积约6.8万㎡。学校计划办学规模为 54 班的九年一贯制学校（小学36班/1620学位，初中18班/900学位）。随着深圳外国语学校的落地，光明李松蓢社区的教育将登上新的台阶，片区价值得到进一步提升。

深圳外国语学校创办于1990年，为广东省改革开放以来创办的第一所公办外国语学校，也是教育部确定为全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一，国内保送年年全省第一，被誉为“特区教育的一张闪亮名片”。

深圳外国语学校初中部是全市唯一可公开招考的小升初学校，中考成绩连年稳居全市第一。

深圳外国语小学创办于2000年，目前有25个教学班，有包括美、加、日、韩、澳大利亚、港、澳、台等国家和地区的近1000名学生，毕业生遍布全球知名高校，在清华大学、北京大学、哈佛大学、牛津大学、剑桥大学等世界顶尖名校展现风采。

（资料来自：深圳市外国语学校（集团）官网）

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深实验、深中、深外，光明已经集齐3大名校

早在2019年，四大名校之一深圳实验学校率先进入光明；去年，深圳中学也与光明正式签约，如今，加上深圳外国语分校，光明已经集齐三大名校，压力给到了深圳高级中学这边。

名校集团化浪潮下，光明下足了功夫。

据统计，光明区累计已与11所知名高校、科研院所、名校签署合学协议，四大名校集齐三个，深圳小学跨区来了，还引进6所市直属幼儿园。到2025年，光明将打造16个基础教育集团，10所全市高知名度学校。

学区划分。

深实验光明学校，小学有地段生，初中是全区招生，但由于深实验学区划分设计3个社区，10多个小区相加，近几年德积分越来越高，竞争相当激烈。

深圳中学光明学校（长圳保障性配套学校），2023年9月份开学，在4月10日时发布了学区划分意见稿，将首先保障光明区长圳保障性住房（凤凰英荟城，安居鸣鹿苑）小区住户子女需求外，剩余学位向全区招生，此消息一出简直一石激起千层浪，从官方数据来看，这2个保障房项目总户数约1.6万套，而长圳保障房配套学校仅有3960个学位，学位明显不够用，后面也是扩大办学规模，扩建为138班九年一贯制学校（小学84班，初中54班），拓建学校位于塘尾社区，才得以解决。

深圳外国语学校光明学校，周边仅有特发学府郎园伟城贤德瑞府这2个盘，其它都是民房社区居多，并且光明区新房申请学位需要入伙通知书和实际居住，在这一点上这2个新盘优势尽显。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。