“零首付”购房再现？“高评高贷”暗藏多重隐忧

南方财经记者 庞成 郭晓洁 广州报道

近日，南方财经记者注意到，社交媒体流传的一张聊天截图显示，某银行巡视组与纪委已进驻广州，重点调查银行与中介机构合作中的“高评高贷”违规业务。与此同时，相关部门对广州中介公司集中的区域展开突击排查，排查中介公司是否涉及相关业务。

上述截图引发市场对楼市“高评高贷”现象是否死灰复燃的关注。

7月14日，南方财经记者向多位房产中介、银行人士了解相关情况，截至发稿前，无法证实截图内容真伪。不过，有广州房产中介告诉南方财经记者，自房地产市场价格进入下行区间以及首付比例放松以来，“高评高贷”现象确有抬头，特别是在二手房市场，总价较高的、刚需性没那么强的楼盘出现这类操作比较多。

此外，也有消息称，银行确实已经关注到了“高评高贷”，起因是在6月初对上半年例行风险排查时，查出了相关情况。广州一家国有行内部人士则告诉南方财经记者，该行一直对“高评高贷”情况保持常态化的排查，“不过高评高贷的操作空间依然存在”。

对此，有法律人士提醒，“高评高贷”过程中涉及多重法律风险，买方、卖方以及中介方均可能因相关操作，涉嫌骗取贷款罪、贷款诈骗罪、提供虚假证明文件罪等，被追究刑事责任。

“高评高贷”死灰复燃？

所谓“高评高贷”，是指通过虚高评估房产价值，从而获取更高额度贷款的操作，常与“经营贷违规入楼市”“零首付购房”等灰色手段捆绑。

“高评高贷其实是个老生常谈的话题，只是不同时期的活跃度或者特点有所不同。”广州一位房产中介告诉南方财经记者，银行是通过房产的总价以及贷款成数来控制贷款总额。在贷款成数不变的情况下，“高评高贷”是指通过一定操作将房产的评估价高于真实价格，从而从银行贷出更多金额。这其中，往往还涉及“阴阳合同”等违规操作：一份“阴合同”以实际房价签订，是购房者的真实购房价格；另一份以较高房价签订，是购房者向银行申请按揭贷款时提供的证明材料。

以总价240万的房产为例，不考虑税费等因素，若按现时首付比例15%来计算，购房者除了需支付36万首付款外，还需向银行贷款204万。不过，若将房产价评估价提升至300万，并通过签订阴阳合同等方式，则购房者则可以从银行贷款255万，较原先的204万提升了51万。这不仅可以覆盖首付金额，还能从中套利15万元，实现“零首付”甚至是“负首付”。

不过，前述的房产中介表示，过去在房价快速上涨的背景下，高评比较难，且首付比例3成的背景下，空间也有限。最近一段时间“高评高贷”现象有所抬头，主要是现在房价下行，且首付比例降低至15%后，操作空间较大。“特别是一些总价较高的、刚需性没那么强的楼盘，出现这类的操作比较多，高评的幅度大概在10-20%左右。”

此外，他还表示，一手房市场在管理上相对严格，“负首付”和“零首付”现象相对少一些，上述情况主要出现二手房市场。

除了房贷以外，“高评高贷”还与过往“经营贷违规入楼市”有着千丝万缕的关系。过去，在经营贷利率显著低于房贷利率时，一些购房者通过“高评高贷”将房贷置换成经营贷，既降低月供压力，又变相突破首付比例限制。

不过，经营贷期限通常为3-5年，而房贷期限长达20-30年，一旦购房者面临经营贷续贷，且房产评估价出现大幅下跌时，就会面临着贷款额度缩水，需补足差额，否则将面临断供的窘境。

此外，在“高评高贷”中，一些不法中介亦能从中获益。广州一位从事金融资产处置的律师向南方财经记者表示，一些中介在协助客户进行高评高贷操作后，还会从中收取一定的服务费用。此外，个别中介还联合客户，通过“高评高贷”套取银行的低成本信贷资金后，转而以高息对外放贷，通过赚取利差来获取高额收益。

多地曾发文提示风险

“‘高评高贷’可能涉及阴阳合同、虚假交易等违法违规行为，一旦被发现，贷款合同可能被认定为无效或部分无效，银行将通过法律手段追讨贷款，要求购房者一次性偿还全部贷款，甚至将购房者列入征信黑名单。”广东正大联合律师事务所高级合伙人、律师刘志浩向南方财经记者表示。

刘志浩还表示，在“高评高贷”实际操作中，购房者还可能面临着多重的法律风险，包括可能会出现与卖方的买卖合同纠纷、与中介的中介合同纠纷等。“中介若主导伪造材料、组织虚假交易，则可能构成骗取贷款罪；若购房者明知评估价虚高仍配合，也可能构成 骗取贷款罪共犯。”

事实上，此前已有多地、多个部门曾多次发文提醒。早在2016年7月29日，住建部、发展改革委等七部门发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确表示，“中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。”

2024年12月23日，广州市房地产中介协会就曾发布存量房购房风险提示。

该协会称，近期，个别城市出现新房项目及中介机构违规发布买房“零首付”、代办“首付贷”等信息。“需办理住房按揭贷款的购房人，应通过正规金融机构办理按揭贷款申请手续，切勿通过签订阴阳合同、‘高评高贷’等方式办理贷款.......不盲目轻信‘零首付’‘经营贷’‘消费贷’等购房模式，做好风险评估，避免陷入经济困局。”

2023年5月，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”的郑重提示》。该协会要求各房地产中介机构、从业人员禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。“如发现深圳市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处。”

对于银行等金融机构而言，房产抵押是银行风险防控的重要手段，“高评高贷”下虚高的房产价格将使得银行风险防控能力削弱，增加其放贷的风险。

对此，广州一国有银行银行内部人士告诉南方财经记者，面对当前市场上“高评高贷”现象频发的现状，银行内部传统的风控手段主要聚焦于对评估公司的严格准入管理以及定期轮换机制。

不过，该名内部人士也坦言，尽管银行的风控系统会对评估价明显高于市场价的项目进行严格排查，但如果银行内部人员出现道德风险，“高评高贷”的操作空间依然存在，需要加强对从业人员的管理和培训。