别墅+叠拼+洋房，南通一高档住宅项目即将开工

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7月8日，南通市公共资源交易网发布了通州区R2023-012地块房地产建设开发项目招标公告，公告明确，这宗位于通州老城区的低密宅地（原钟楼地块）计划2025年8月28日开工，2028年8月27日竣工，施工工期1095天。

项目概况与招标范围

建设地点：地块位于通州区老城板块，地块南至大庆路，东至虹南路。

建设规模：二类居住用地，用地面积为45415平方米，规划总建筑面积约为91700平方米；暂定规划指标：1.05≤容积率≤1.2，建筑密度≤25.0%，绿地率≥30.0%。详见项目建设规划条件。

地块位置

合同估算价：约51571.05万元。

工期要求

（1）开发管理服务期：自合同签订生效之日起至最末期集中交付后6个月，以及售后服务期间的配合服务，超过前述服务期限的，按专项合同第三十一条（项目缓建与超期）约定履行。

（2）营销服务期：自项目预售许可证领取起至整盘销售目标达成时止（含前期）。整盘销售目标是指住宅销售去化率85%，车位去化率50%，工抵房除外。详见专项合同条款约定。

（3）建设周期：施工工期1095日历天。

计划开工日期：2025年8月28日（具体开始工作时间以发包人签发的书面进场工作通知为准，施工开工日期以监理人签发的书面开工令为准）。

计划竣工交付时间：2028年8月27日。

关键节点：确保售楼处2026年1月24日前对外开放；2026年2月7日前取得首张预售许可证。

（4）设计周期：中标之日起30天内完成规划方案设计与优化调整并向主管部门申报；规划方案调整通过审批后40天内提交设计文件报审图办，并在15天内完成施工图审图工作。

招标范围

对通州区R2023-012地块房地产建设开发项目进行（包括但不限于）：

（1）项目管理（联合体牵头人负责）：根据招标人要求，承担项目全过程委托开发管理职责，包括但不限于：前期服务管理、设计管理、工程管理、成本管理、采购管理、档案管理、营销管理、品牌管理、竣工验收和交付管理、售后服务以及项目管理其他所需的工作等。并授权品牌字样及商标图形供本项目使用。

（2）项目设计（联合体牵头人负责）：包括但不限于地质勘察、方案设计（含项目规划方案、初步方案、配套方案、装修方案、整个地块的总平、销售展示中心、样板房、临时样板展示区等）、初步设计、施工图设计（含人防、单体建筑、装配式、结构、暖通（空调）、给排水、消防、电气、外装饰（幕墙）、二次精装修、智能化、配套工程、各类专项等）、配套建筑设计（含室外综合管网、亮化、道路、绿化景观、水表远传、消防、标识标牌、充电桩、围墙、场地、路灯、车棚、停车位、供配电等配套工程）、深基坑设计文件（包括支护或护坡、降排水、监测方案、专家论证及深基坑、周边相邻建构筑物及管线的监测和设计等）、绿色建筑、其他各类专项设计、深化设计（不含门窗、栏杆、地库管线BIM等二次深化设计）及施工全过程的施工指导、技术咨询、现场服务、设计变更及项目验收等相关设计配合服务；并负责初步设计、深化设计的专家评审、报批主管部门、审图办等部门审核并保证设计审查通过等。（不含施工图设计和勘察设计的审查费及示范区和样板房软装成本）

（3）工程施工（联合体施工企业负责）：包括但不限于本项目全期的前期工程、房屋建筑及安装工程、展示中心装修工程、样板房装修工程、室外配套工程、景观绿化工程（包括本项目范围内小区道路）、亮化工程、电梯、公区装修工程、外装工程、智能化工程、供电内线工程、红线外相关工程（如有）、门窗、栏杆深化设计与施工工程、地库管线BIM设计及工程、其他零星工程、相关检验检测等，项目从立项至综合竣工验收合格并交付使用，并负责房屋保修期内的房屋维修工作。

（4）项目销售（联合体牵头人负责）：除政府规定的自持的配套用房外，本项目所有的商品房、商业、储藏室及地下车位的销售工作（含向业主交房工作）。

质量要求：

工程质量标准：合格。

规划方案设计任务书提炼

一、工程地点

通州项目位于通州区大庆路北侧、虹南路西例地块。

二、工程规模

地块总用地面积：45415平方米，用地性质为二类居住用地（R2），地上建筑面积约约54498㎡（计容）。

三、建设目标

（一）项目定位及产品分类

2023-012地块的建设目标为现代化高档居住小区。

为进一步提升项目品质，项目规划指标可在在满足容积率及限高不允许突破的情况下内进行适当调整，包含但不限于住宅建筑层次由4-7层调整为3-7层、建筑密度提升至≤30%、取消沿城市道路住宅阳台统一封闭等规划要求。

（二）产品及布局

（三）产品户型基础要求

1.户型业态要求：要求做别墅、叠拼和洋房业态组合。

2.别墅业态须布置在地块南侧，叠拼和洋房业态须布置在地块北侧。

3.住宅户型要求

（四）示范区、社区配套

1.本小区设计地下会所，地下会所和地上社区入口及配套前期作为售楼处功能，售楼处优先实景展现，后期交付前可能存在少量的拆改恢复。

2.示范区须设置地下会所及下沉景观庭院，地下会所面积应不小于1000㎡，下沉景观庭院面积应不小于300㎡，地下会所须设置泳池、健身、私宴等配套功能，地下会所应兼并考虑前期作为售楼场所，售楼场所应考虑设置沙盘区、水吧区、接待区、签约区等相关功能。

（五）建筑设计意向

此风格为设计意向，最终设计风格由委托方确认后实施。

（六）设计风格

关于设计风格的要求:现代、简洁、实用，充分考虑使用者的人性化需求。

精装设计意向

此风格为设计意向，最终设计风格由委托方确认后实施。

（七）景观设计意向

设计方案应充分与建筑、室内方案风格统一，打造成风格优质的住宅区景观。（见以下图片意向）

此风格为设计意向，最终设计风格由委托方确认后实施。

通州老城区新房供应断层已有多年，作为老城区多年来首个新盘，R2023-012项目凭借超低容积率、高端的定位以及相对成熟的配套，有望吸引地缘性改善客户，缓解供需失衡。

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