北京豪宅板块里，来了一个尖子生丨板块天王

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大概三个月前，朝阳黄杉木店地块成交，在圈里引发了绝对吸睛量级的关注。

甚至这股势头，从地块传导到产品的坊间讨论，越演越烈。

随着项目入市临近，表姐看到过的项目强排方案，就不低于三版。

表姐也很好奇，在层出不穷的优质地块里，凭什么单单黄杉木店地块吸引了全北京的关注？

表面上理由有两条：

第一，拿地金额上，百亿是个大新闻。

地块标的够大，总成交额126亿，堪比中等规模上市公司的估值。

除了黄杉木店住宅部分，还额外搭载了孙河商业地块，极有可能冲击今年北京地块总价TOP1。

超高总价+异地商业捆绑，在当下市场本身就意味着，黄杉木店地块足够优质。

第二，中建智地拿地，本身就自带流量，更何况还有朝开、金茂、越秀都上了牌桌。

地块成交的竞得方量级很高，搭子组合也很少见，是中建智地+朝阳城开+金茂+越秀联合体。

三家央国企外加朝阳属地城开公司，一方面是是央国企的强强联合，都是北京市场上的网红房企；

这套组合拳打下来之后，估计大家也能隐约感觉到，几乎所有动作的目标指向只有一个：

那就是，黄杉木店地块，中建智地为什么如此看好？

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表姐发现，中建智地在北京拿地有个现象，他们很少去碰那种需要拼运气摇号，或者需要拼全力去竞价的地块。

但他们拿到的地块，却几乎是开一个爆一个。

从房山国贤府、中建宸园、北京国贤府，再到中建璞园、璞园park，以及上个月收官的北京宸园，都变成中建智地定律了。

用内部人的话讲，就是从建筑到精装再到园林的全新体验。

从拿地端来说，坊间一直觉得中建智地拿地逻辑有一套。比如黄杉木店地块，又是中建智地拿地。

拿地兵法有哪些考量？或者说，中建智地凭什么极其重视黄杉木店地块？

都知道板块选择的重要性，具体到黄杉木店板块，又有哪些不被同行发现的金矿？

表姐用了一周时间研究朝阳北路，就是下面这张图：

你看，黄杉木店地块的位置，在北京东4.5环，朝阳北路沿线，板块上属于朝青板块。

西侧一路之隔的，就是体量超60万㎡的大名鼎鼎的星河湾。星河湾刚开盘时，被称为环境豪宅+产品豪宅。

现在的00后们可能不知道了：

大概在20年前，朝阳北路没有修通前的朝青板块，就已经是公认的北京CBD后花园，富人的聚集区。

晚上凌晨的街边小店，经常能见到排成一排的奔驰、宾利、保时捷。

要按照出道年份论资排辈的话，很多后起的豪宅板块都得尊称朝青板块一声叔。

等到朝阳北路修通后，下面这张图的职住平衡逻辑就闭环了：

现在大家之所以觉得黄杉木店曝光率没那么高，主要是因为，朝青板块太久没有批量的新房供应了。

实际上，近五年时间，北京长安街以北，东五环以内就没什么住宅供应。

大家可以仔细看下面这张图片，表姐把北京五环以内，近五年成交的地块都做了点状标注：

发现了吗？包括已经交付的玖合府，跟前段时间刚刚收官北京宸园在内，区域内供应项目，一只手就数得过来。

更别说，这个数据放到十年以上的维度，也相当能打。

可以说，在长安街以南三环都保持高频供地的情况下，长安街以北的东五环内，保持了很长时间的供地克制。

更别说，朝青板块已经近20年没有新地供应了。

但你绝对不能因此忽视朝青板块的杠把子实力。

就像已经息影很久的影帝陈道明，虽然不常活跃在荧幕上，但出手演一部《庆余年》，照样是能掀翻全网的大爆剧。

有些事情就是因为底蕴还在，所以并不会随着时间的流逝而褪色，反而会历久弥新。

黄杉木店地块能被中建智地看好，本质的逻辑是：

朝青板块在豪宅市场上的江湖地位，不可撼动。

03

上面这句话的内涵很足。看到下面这张图片中，很多不熟悉黄杉木店的人才会醍醐灌顶。

朝青板块不止距离北京CBD很近，到工体、三里屯、蓝港、朝阳公园也都不远。

这些，都是朝青板块能成为北京富人区的核心地段家底。

你能想象吗？

黄杉木店地块到北京东三环的直线距离，居然不到6公里，晚上不堵车的话，也就一脚油的功夫。

在CBD上班的高管，顺着朝阳北路，用不了半个小时，就能到黄杉木店地块。

喜欢逛三里屯的年轻一代，晚上在工体嗨完，顺着朝阳北路，开车用不了20分钟就能到家。

在过去的很多年间，朝阳北路就像一条粗壮的财富大动脉，向朝青板块源源不断输送财富人群。

所以，即便已经有了20年前的房龄，星河湾的二手房房价，照样很抗打：

2022年，星河湾朗园巅峰时期卖上过10万+/㎡；

即便经过2024年的深度调整之后，四居大户型挂牌价回升到10万+/㎡。

大家能看出来，从2022年以来，即便是价格低点，星河湾朗园的二手房价，牢牢守住了10万/㎡的底线。

在查阅了大量的数据和资料之后，下面这个结论就自然浮出水面：

朝青板块的价值底线足够安全，并且品质越好的房子，不仅扛跌，还能升值。

扛跌和升值背后，其实是两条北京经济大动脉起到至关重要作用，就在下面这张图里。

一条是沿机场高速的商业外交轴线；

另一条就是沿朝阳北路的产居联络轴线。

而这个骨架一旦成型，两条大动脉就会源源不断向经济心脏输送能量。

朝青板块的价值，也因此永远会稳稳在线。

04

不过，表姐也猜到了，肯定会有朋友质问表姐：

第一，朝阳东西贯通的大动脉那么多，为什么偏偏是朝阳北路？

第二，姑且相信朝青板块的价值足够安全，那么，朝青板块的价值，究竟还有多大上升空间？

表姐先回答第一个问题。

确实，朝阳贯通东西的交通动脉，除了朝阳北路，还有朝阳路，京通快速路，以及广渠快速路。

这里面，广渠快速路相对靠南，且受铁路线割裂严重，很难形成高端居住区，更难串联沿线产业，所以pass。

京通快速路通行量级最高，但因为是一条收费快速路，更大的作用是在加强北京CBD与通州副中心之间的联系，沿线产居带动作用有限。

而朝阳路，早年以服务工业区和居民区为主，因为修建年限早，部分路段狭窄，沿线多为老式住宅和传统商业，改造难度偏大。

只有朝阳北路，通行量级够高，不仅连接了北京CBD和通州副中心，还串联了朝青板块、大悦城等居住与产业带。

产居联络轴线，名副其实，而黄杉木店地块又恰好在绝佳中心点。

所以，第二个问题也就有了答案，朝青板块未来的价值上浮空间，自然取决于朝阳北路的产居联动。

也就是：

产业会更强势；

居住会更舒适。

其实，自北京多极化发展以来，网上一直有声音质疑北京CBD是不是进步有点慢。

但其实翻翻官方发布的数据就能知道：

2024年只是1-11月的数据，北京CBD的税收贡献就已经超过1170亿，占全朝阳区比重超过60%。

截至目前，北京CBD跨国公司地区总部增至120家，占全市近五成。

稳占北京市跨国公司地区总部的「半壁江山」。

全北京70%的国际金融机构，80%的国际组织和商会，超1万家的外企，依然聚集在北京CDB区域。

北京CBD依然在吸引全球的优质资源。

并且，朝阳还从消费端入手，计划打造大三里屯商圈。

这意味着三里屯不再是太古里及周边，而是与新工体多元联动的「大三里屯」。

甚至朝阳区还在统筹「CBD×三里屯国际消费体验区」的建设，推进三里屯路与亮马河慢行系统连通，打造慢行友好街区。

也就是说，通过南北向的两条纵轴更新提升，CBD、大三里屯以及亮马河，将形成一个更有机的整体。

大家可能不知道，去年全年，北京CBD商圈刷卡消费额1213.8亿，连续两年稳超千亿规模。

客流量2.7亿人次，全市商圈排名第一。

实际上，在大家的感知之外，北京CBD商圈一直在悄悄强劲生长。

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北京CBD努力升维的时候，朝青板块本身也没闲着。

不知道大家有没有注意到朝阳今年3月份发的一份控规，在这份控规里，居然就明确写着：

实现朝青商圈品质提升。

这可不是刚瞌睡了就有人给送枕头吗？

表姐仔细看了完整的控规规划，里面信息量还蛮大的。

但对于普通买房人来说，最重要的莫过于以下几点：

第一就是，以青年路为轴线的产居发展轴，会串联朝阳大悦城等重要节点，服务周边的社区，带动周边的产居共荣。

这就意味着，在朝青板块，会形成一个以朝阳北路为横轴，青年路为纵轴的4.5环黄金十字轴线。

黄杉木店地块，就在靠近黄金十字轴线的中心位置。

第二点是，除了目前的黄杉木店地块，区域短期不太可能有大规模的住宅供应。

从目前的卫星地图上也能看出来。

朝阳北路沿线的青年路到五环一带，几乎都是已经建成的建筑，要么就是公园。

但对比卫星地图和控规效果图，还是可以发现，在智地北侧和星河湾北侧，未来可能存在的潜在供应。

不过，这两块地，目前都还没有确切的消息，至少不在今年的供应序列当中。

第三点最明显，就是未来黄杉木店地块所在的位置，会是一片公园面积超百万方的豪宅片区。

其实，如果大家去过黄杉木店地块现场，就会发现：

围绕黄杉木店地块，已经有儿童公园、星河湾生态公园，平房公园和京城森林公园。

这些公园加起来，总面积已经接近100万㎡。

再加上未来天鹅湾东侧的规划公园，整个黄杉木店地块的公园面积，绝对不止100万㎡。

实际上，这么大面积的公园围绕，其实已经能够调节小区域的微气候。

表姐去看地的时候，只是路过公园，都明显感觉气温要凉爽很多。

确实也有相关数据表明，即便你什么都不做，在公园里安静地待上20分钟，身体也会产生微妙地变化。

要不说顶级豪宅的标配，就是公园呢。对于富人阶层来说，没有什么比健康更加重要。

并且，未来区域内还会恢复河段明渠，滨河滨水景观也会丰富起来，宜居指数绝对堪当朝青扛把子。

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所以，中建智地在当下拿地的意义，就绝不仅仅是拿地建房这么简单。

而是在星河湾60万㎡体量的基础上，继续夯实板块内的豪宅底色。

用一个灯塔产品，把区域内休眠的豪宅基因，再次激活。

据说，在中建智地内部，已经把黄杉木店地块定义为「北京的灯塔项目」。

就是上个月底，中国建筑发布了「好房子营造体系」，中建集团对全国3.3万多户家庭入户调研，将6万多条客户意见归纳出172项具体要求。

中建智地在「好房子营造体系指导」下，整个设计团队也是花了大功夫，从去年到现在跑了100多个项目。

从顶奢酒店到顶级豪宅、公寓，在全国寻找最好的案例。

说实话，表姐的好奇心已经被激起来了。

见过了北京宸园，表姐也实在不知道中建智地在黄杉木店还能卷出什么新高度。

有一个小道消息说，中建宸园即将交付，而且是超极交付。信源还说，所谓超极交付，就是要当北京高端品质标杆。

那应该是一个足够惊艳、足够震撼、足够再次成为亮点的交付。

或者可以说，从中建宸园的超极交付里，我们多少能猜出它在朝青板块的新答案。

拿下黄杉木地块后，中建智地说让大家久等了。换个角度，是不是同样值得超极期待！销冠100

ps：关于朝阳黄杉木店地块，未来会有更多项目分析，感兴趣的亲们可以联系助理：XGBDJ2022入群。

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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