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中海大境

占地面积：17.7万㎡

建筑面积：36万㎡

可售住宅共14栋

总户数：1401户

容积率：约3.8

绿化率：约35%

车位比：1:2以上

管理费：5.9元

中海地产：工科中海，豪宅专家

中海地产隶属于国资委直属的全球化央企中国建筑，世界500强第13位。深耕广州31年，专注于打造主流地段的主流豪宅，是区域价值的引领者、人居升级推动者和物业增值保障者

中海物业：被誉为“中国第一管家”，采用中海物业最高端的颂系PLUS

国际金钥匙联盟认证，物业服务定制菜单

珠城一手/广州新中轴+一线珠江/绿洲交汇的一手>广州新中轴海珠段一手/琶洲核心一手/金融城核心一手>珠城二手>琶洲/金融城二手。

从这个角度看，中海大境依然占据着得天独厚的城市头盘位置，“广州中轴+稀缺资源+综合体大盘”三大核心竞争力，在售或者未来入市的产品中，没有一个能同时达到这些优势。

我们有一种直觉，未来10年最好的生活方式，大概就是“赚着珠江新城/琶洲的钱，住在海珠湖旁的房子”；如果眼光再放远一点，未来30年最好的生活方式，可能就是职住都在南中轴的海珠湖旁，毕竟已经不少珠江新城的公司计划搬到海珠。

中海大境

3月25日，《广州城市新中轴海珠片区三滘、东风启动区控制性详细规划》获批，正式宣布广州城市新中轴线将向南延伸‌，海珠区内打造长约6公里的中央绿轴！

4月3日， 《广州市海珠区国土空间总体规划（2021—2035年）》发布，处于新中轴海珠段上的环海珠湿地价值圈，功能进一步升级，定位为“城央湿地保护与利用示范区”，提出要奋力打造具有全球能级的新海珠。

而且根据规划，东风村、三滘村、沥滘村要打造全球绿色低碳科技独角兽总部发展带，主要发展数字环境技术、绿色物联网、软件信息、人工智能、新能源等新兴战略产业。

交通配套

地铁11号线上涌站上盖，11号线是广州首条市区大环线，串联广州中心五区，与广州现有及未来的所有地铁实现换乘，被称为“换乘之王”（目前工程进度已达到99%，今年底就会通车）虹吸全广州的优质资源

此外，旁边就是新滘西路和广州大道交界处，一脚油门也能到珠江新城和琶洲。

自驾及地铁出行都比较方便，大大节省了通勤时间。

教育配套

围绕南中国百年学府积淀，真正实现一站式全龄顶尖教育

项目地块西侧规划了15年的教育资源地块，由政府引进中大附中办学（一个托儿所、一个6班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学），要建成广州市综合排名前5的学校。

在家门口能从幼儿园读到高中，这种“顶级”的教育待遇，全广州也没有几个。

所以，中大附创新谷学校的到来，对整个片区，有着里程碑的意义。

其一，和很多合作办学的挂牌名校不一样，中大附创新谷学校，建设单位是中山大学。

也就意味着，该校是由中大自主管理办学的，教学理念、方案将和目前的中大附相一致。

其二，这所学校已经断断续续传了6年，无数家长梦寐以求。如今正式公示受理，算是尘埃落定。

再者，海珠中部一带本就缺优质初中。如今规划包括72班完全中学+18班小学，巨无霸的体量，补齐海珠的教育王牌。

据坊间数据，今年中考，中大附（299人参加中考），前50名均分748.4分。

前150名均分730.5分，远超广州中考一梯度投档线702分。

这是什么概念？

2024年，广州中考12.9万考生中，730分以上的尖子生，总共也就1933位（来源：广州招生办）。

这其中，仅中大附一所初中，就有150位学霸，均分超过730分，占比达到7.8%！

也就是说，广州每12个730分+的牛娃，就有一个来自中大附。

要知道，整个广州足足有446所初中（来源：广州市教育局），很多学校杀出一个尖子生都极为不易，你想想这含金量。

另一个数据，也相当惊艳。

鸡娃圈的家长都知道，自主招生，是筛选尖子生的游戏。能入围自招的，一定是各初中牛娃。

你能看到，2023年第一批自主招生中，中大附就有15人入围省实、22人入围二中、7人入围华附、15人入围六中海珠......

一共93人入围广州的头部高中，排在海珠NO.1！

所以，中大附创新谷学校的到来，对整个片区，有着里程碑的意义。

其一，和很多合作办学的挂牌名校不一样，中大附创新谷学校，建设单位是中山大学。

也就意味着，该校是由中大自主管理办学的，教学理念、方案将和目前的中大附相一致。

其二，这所学校已经断断续续传了6年，无数家长梦寐以求。如今正式公示受理，算是尘埃落定。

再者，海珠中部一带本就缺优质初中。如今规划包括72班完全中学+18班小学，巨无霸的体量，补齐海珠的教育王牌。

旁边现有华海九年一贯制学校，即华附海珠国际双语学校

项目西北面直线2公里就是中山大学

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

1. “防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

1. 短期与长期政策结合

• 短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

• 长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

• 限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

• 城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

• 存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

• 房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

• 土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

• “好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

• 止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

• 风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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