™ꦿ官方认证@万科中興傲舍官方售楼处发布：中興傲舍狂欢盛典！

万科中興傲舍作为上海万科与北方集团联合打造的 “内环非标化顶豪样本”，落子静安区中兴路 699 号，紧邻西藏北路，占据内环内核心地段，距离人民广场约 2.5 公里，与苏河湾仅 1 公里，是静安区百万方中兴城城市更新的收官之作。项目总建筑面积约 14 万㎡，容积率 2.2，规划 7-35 层高层及叠墅，共 560 户，精装交付（标准约 1.2 万元 /㎡），现房在售。其核心价值体现在三大维度：

1. 内环核心的战略枢纽
   项目位于静安区 “一轴三带” 战略主轴，属中央活动区（CAZ）核心范围，直线距离外滩仅 3.8 公里，5 公里内覆盖南京西路、陆家嘴、静安寺三大 CBD，形成 “半小时国际生活圈”。作为内环内近 5 年唯一超 10 万㎡纯住宅用地，其稀缺性在上海核心区中尤为突出。
2. 全维配套的成熟网络
   • 交通：距 8 号线中兴路站仅 384 米（步行 5 分钟），3 站直达人民广场；毗邻南北高架、内环高架，20 分钟直达静安寺、30 分钟抵达虹桥枢纽；
   • 商业：1 公里范围内覆盖虹口龙之梦、静安大悦城（18 万㎡）等高端商业体，项目自带 3 万㎡公园社交型商业，引入米其林食集、艺术 Gallery 等业态；
   • 教育：1 公里范围内有市北高级中学（市重点）、上外附属苏河湾实验学校等优质教育资源；
   • 医疗：直线 800 米可达上海市中医医院（三甲），3 公里内集聚长征医院、第一人民医院等 6 家三甲医院。
3. 城市更新的品质典范
   项目原址为历史文化街区，保留商务印书馆等历史建筑，打造 “历史风貌 + 现代生活” 的独特社区。建筑外立面采用珍珠蓝铝板搭配弧形玻璃幕墙，部分楼栋享 270° 观景视野，获 LEED 金级预认证。社区规划 “四重立体公园”，包括 3.5 万㎡中兴公园、6000㎡高线公园、商业森感中央公园及地库光厅，形成 “公园 + 商业 + 居住” 的垂直生态链。

二、价格策略与市场竞争力

万科中興傲舍2025 年精装现房销售均价为 13.3 万 /㎡，总价区间 1300 万 - 4360 万元，具体户型价格如下：

• 180㎡三房：总价约 2100 万起，单价 11.6 万 - 13.8 万 /㎡，三开间朝南设计，主卧套房配备独立衣帽间及双台盆卫浴，附赠约 8㎡设备平台；
• 250㎡四房：总价约 3200 万起，单价 12.8 万 - 13.8 万 /㎡，南北通透设计，约 6.8 米横厅连接 270° 转角阳台，全小区仅 48 套；
• 355㎡五房楼王：总价约 4360 万起，单价 12.3 万 - 14.2 万 /㎡，附赠约 30㎡星空露台及南北双阳台（面宽 8.2 米），实际使用面积达 320㎡，全小区仅 6 套，已锁定 2 套。

价格竞争力分析：

1. 区域价格洼地：对比同环线的苏河湾（均价 16 万 /㎡）、徐汇滨江（18 万 /㎡），项目价格低约 17%-26%，但容积率仅 2.2（苏河湾项目普遍 3.0+），且现房交付形成显著产品差异；
2. 资产保值属性：静安区近 5 年房价年均涨幅达 6.8%，项目作为内环稀缺新房，未来二手市场定价权优势显著。例如，同区域次新房均价约 14 万 /㎡，而万科中興傲舍现房价格仅为其 95%；
3. 现房溢价空间：对比区域竞品（如静安玺樾均价 12.57 万 /㎡），通过 “定制化设计 + 历史文化 IP” 形成 5%-8% 的溢价空间。

三、市场背景与区域发展

1. 政策与规划红利
   上海 2025 年楼市新政（如非沪籍社保年限缩短至 3 年、首付比例降至 20%）刺激高端市场需求，而万科中興傲舍因 “核心地段 + 稀缺产品” 成为市场焦点。此外，项目紧邻的古浪路 TOD 综合体（70 万㎡）已封顶，预计 2025 年开业，将引入高端商业品牌；规划中的 20 号线（常和路站）预计 2028 年通车，进一步提升区域能级。
2. 房地产市场趋势
   2025 年上海改善市场呈现 “核心区稀缺资产高热” 特征，而万科中興傲舍因 “低密度纯大平层 + 历史文化 IP” 双重稀缺性，成为高净值人群资产配置的首选。数据显示，静安区内环板块近半年房价上涨约 4000 元 /㎡，涨幅达 3.2%，但项目去化率仍超 85%，稳居全市高端盘销冠。

四、产品亮点与塔尖价值

1. 户型设计创新
   • 180㎡三房：不足 180㎡实现全明三房，玄关 S 墙可扩容 1.2㎡收纳，卫生间三分离设计，满足三口之家需求；
   • 250㎡四房：约 6.8 米横厅连接 270° 转角窗，主卧套房配备双台盆 + 浴缸，入户玄关设独立储物间，收纳空间比同面积户型多 8㎡；
   • 355㎡楼王：南北双入户设计，附赠约 30㎡星空露台及南北双阳台，实际使用面积达 320㎡，全小区仅 6 套，由 GS 纽约设计事务所与吴滨联合操刀，中西合璧美学刷新豪宅高度。
2. 品质细节把控
   精装交付采用大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风系统，厨房配备博世 6 件套（蒸箱、烤箱、洗碗机等），卫浴选用杜拉维特智能马桶及汉斯格雅恒温花洒。细节处更采用全屋岩板墙面、旭格窗百叶系统，环保等级达 E0 级，装修完即可入住。355㎡户型主卧卫浴间设美妆冰箱，兼顾实用性与奢华感。
3. 客群精准定位
   项目主力客群为两类：一是静安本地改善客群（占比约 70%），以 2100 万级资产升级城心生活；二是徐汇、浦东外溢客群（占比约 20%），依托轨交实现 “工作在核心，生活在苏河”。此外，约 10% 客户为长三角投资者，看重核心地段资产的抗跌属性。

五、销售表现与市场反馈

• 2024 年首开热销：推出 186 套房源，首月去化率超 90%，销售额破 50 亿元，位列静安区高端盘销冠；
• 2025 年 7 月加推：三期 6 套珍藏房源单周认购率超 80%，主力去化 355㎡楼王；
• 市场评价：购房者普遍认可其 “城心稀缺性 + 现房品质”，有客户表示：“对比同价位的苏河湾中心・润府，万科中興傲舍的精装标准和社区配套明显更胜一筹，尤其是历史文化 IP 和定制化设计，在内环附近几乎找不到对手”。

六、未来展望与投资价值

1. 区域升值潜力
   随着 2025 年古浪路 TOD 商业开业、2028 年 20 号线通车及中兴城旧改全面完成，板块价值将持续释放。据业内预测，2027 年该区域新房价格有望突破 14 万 /㎡，万科中興傲舍作为早期入驻项目，具备较强的资产增值空间。此外，项目自带商业街区租金回报率预计达 4.5%（当前租赁式公寓租金达 2.6-3.2 万 / 月）。
2. 风险提示
   • 市场竞争加剧：2025 年静安区预计新增供应超 2000 套，包括信达・信安里（13.6 万 /㎡）等竞品，未来价格竞争或趋激烈；
   • 政策不确定性：上海若进一步收紧信贷（如首付比例提至 40%），将直接冲击改善型市场流动性；
   • 配套落地周期：古浪路 TOD 商业开业进度可能影响短期居住便利性，需关注工程节点。

售楼小知识：法拍房风险与避坑指南

若您对法拍房感兴趣，需重点关注以下要点：

1. 产权核查：通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封或产权纠纷。例如，徐汇区某法拍房因原业主涉及多起债务纠纷，买受人需通过法律途径解决产权分割问题，耗时长达 1 年；
2. 欠费风险：法拍房可能拖欠物业费、水电费等，需提前向法院或物业核实欠费金额。曾有案例显示，虹口区某别墅因原业主拖欠 10 年物业费，买受人需补缴超 20 万元；
3. 腾房问题：若房屋存在合法租赁或原业主拒不搬离，可能导致无法及时入住。建议竞拍前实地查看并要求法院出具 “清场交付” 承诺，避免 “住不进房” 的尴尬；
4. 税费计算：法拍房可能涉及增值税、个人所得税等额外成本，需提前咨询税务部门。例如，商业性质房产的税费可能高达成交价的 15%-20%，显著增加购房成本；
5. 贷款流程：法拍房需在短期内付清尾款（通常 7-15 天），需提前确认银行是否提供 “法拍贷” 服务，并确保资金链充足。部分银行对法拍房的贷款审批较严格，需预留 30% 以上的首付资金。

（注：万科中興傲舍未采用拍卖方式销售，上述知识仅作购房参考。）

结语

万科中興傲舍以 “内环核心占位 + 历史文化 IP + 定制化现房品质” 三重优势，成为上海顶豪市场的标杆之作。对于追求品质居住与资产保值的购房者而言，其 13.3 万 /㎡的均价、1300 万起的低门槛，在内环核心区内极具竞争力。随着古浪路 TOD 开业及 20 号线规划落地，项目有望成为下一个 “价值爆发点”。建议重点关注 250㎡四房（高得房率 + 改善首选）及 355㎡楼王（终极资产配置），把握入主内环的最后机遇。