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【北京海淀嘉华天珺】

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保利嘉华天珺。项目位于万科翡翠书院边上，该地块早在2016年就曾为万科以100%自持拿下，因为种种原因于去年退还，并在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海开、中海3家房企及联合体报名竞拍。

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2024年7月25日保利+建工联合体以89.01亿竞得北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132.0162等地块，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米。指导价9万元/平方米。尽管海淀地价在两年间几乎未涨，但指导价有所提升。

嘉华天珺的楼面价为5.96万元/平米，指导价为9万元/平米，相比之下，中海富华里的楼面价为5.85万元/平米，指导价为8.2万元/平米；栖海澐颂指导价为8.5万元/平米。由于项目体量较大，项目也面临销售压力，保利可能会给出突破性的价格。按照目前的形势，我估计嘉华天珺单价会在8万出头，有些特价房能到7字头。嘉华天珺品质全面升级后，价格又有一定优势的话，还是很不错的。一进一出，性价比就上来了。

保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，其中0120地块用地面积51178.061平方米，0132地块用地面积27581.838平方米。

除了嘉华天珺以外，永丰南的颐海澐颂也在跑步入场。

两个项目，直线距离不到3公里，90-170㎡面积段基本重合，直接竞品。

嘉华天珺，88、99、118平三居，127、134和172平四居。一共1276套。

海开颐海澐颂，面积段95/110/116/123/143/149/154/164/169平。752套左右。

一下供应2000套房。前面还有中海富华里的部分现房还没卖完，还有位置偏一些的翠湖，特价7万出头的中海西山观复，也还有近300套。这个竞争比往年都要激烈。

就是这个2000多套的集中供应，让海淀买房人，有可能拿到更低的价格。

海开颐海澐颂：紧邻永丰南地铁+建华学校+成熟位置，每一点都硬核，很全能。毫无疑问是位置最好的，缺点是离六里屯不到2公里，家门口的建华学校，也并不是买房就能上。

嘉华天珺：低密度+中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园。

缺点是没地铁，只有地铁预期。

产品上基本确定，石材外立面，带会所、有泳池，高品质精装的社区。目前售楼处样板间都开放了。

比之前永丰北的新盘要高端。

虽然地价之外，开发商还有很多成本。但是保利是比较在意回款的开发商，它想要走量，那价格就得让更大的利才行。个人估计嘉华天珺开盘价应该会在8万左右，甚至7开头。

根据保利以往的定价策略，不同的户型、楼层，都有可能拉开很大的价差。

颐海澐颂是嘉华天珺主要竞争对手，因为有自持的商业配建，也导致成本增加，海开还有位置和临铁优势，所以价格肯定要高，目前项目预计价格要比保利高3000-5000元/㎡，计划明年3月份开盘

项目信息

保利嘉华天珺项目总用地面积78759.899平方米，分为东西两个区，其中0120（东区）用地面积51178.061㎡，容积率2.0。西区0132地块用地面积27581.838㎡，容积率1.7。整体来看小区属于低密社区，居住舒适度比较高；

楼栋朝向为东南30度，非正南正北。

分成东、西两地块：

东地块容积率2.0，一共15栋住宅，总高6-15层，有下沉庭院。

西地块，容积率1.7，一共9栋楼，总高8-11层。

项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为88、99、118㎡三居，127、134、172㎡四居。并且还有70㎡的顶退户型，只有8套哦！

开 发 商：保利发展控股、北京建工集团

占地面积：东西两个地块总占地约7.9万平米

建筑面积：16.2万平米

容 积 率：西地块约为1.7 东地块约为2.0

绿 地 率：约30%

产品类型：平层/洋房

产权年限：70年

控制高度：36米

楼栋总数：26栋楼

总户数：1276户

梯户比:一梯两户，两梯两户

户型面积段：88㎡-99㎡-116㎡-126㎡-134㎡-172㎡三居四居

得房率：126得房率80%，其他82%-86%（不加赠送）

层高：3米

车位配比：1:1.2，共计1567，人防384，产权1183，

物业：保利物业

物 业 费：7.18元/㎡·月

外立面材质：背漆玻璃+石材+铝板

交房时间:预计2027年5月15日

最近这两年的幸福里润园、汇德里、富华里、栖海云颂，售价在8.2-8.5万。

而就在他东边的幸福里润园，栖海云颂，汇德里和富华里，容积率却更低，只有1.5。

嘉华天珺只能在产品上找补，所以保利拿出了自己的天字系产品线。

在产品上配备了下沉会所，泳池健身房是标配。外立面也给到了石材，精装修也有升级。

而且在价格上，我觉得保利也不会按照指导价来卖，开盘打折，单价8万多，综合一比的话，比富华里那几个楼盘还是要合适很多的。

项目不利因素:

建筑风格

保利建工嘉华天珺的外立面的用材也很精细。南北面及侧面采用石材通铺、玻璃幕墙和金属铝板结合，使其平整度高。无论正面侧面都很方正，石材拼缝用金属线条连接。80%的石材和铝板构成，顶部采用平坡结合设计、侧面弧形倒角、开窗比为 0.46 到 0.5，项目沿用光学建筑，这种超标准的设计在区域内十分少见。中海富华里栖海澐颂等等几个项目外立面都是真石漆的，也没有会所，园林做的也比较一般。

保利建工嘉华天珺产品系主打自然之境，入口有宽约28米、高约6米的奢华景墙及玉璧，还有甄选约20年玉兰树。

40-50米的楼间距，加上东西向近400米的长度，中央景观带可以容纳26个篮球场，还能提供五种园林体验，营造出宁静舒适的居住环境。

进入后是下沉空间，有亭台廊院四大景色，三个玉璧托起元宝枫，结合水系涌泉有“大珠小珠落玉盘”效果。还有景观廊亭便于业主社交，周边有树阵和跳泉设置。景观树种有玉兰树、文冠果、五角枫等等，整体园林的景观设计非常用心。

板块内首个拥有社区共享空间的社区，近2000㎡的面积涵盖恒温泳池、健身房、会客厅、羽毛球场等功能丰富的空间，为居民提供多样化的休闲选择。

户型介绍

嘉华天珺户型88、99以及118㎡三居，127、134以及172㎡四居。除127㎡四居之外，其他户型全一梯两户设计，1.7/2.0的低容积率，项目基础得房率（不加赠送）基本上在80%以上。海淀很难出现朝阳，丰台那种“黑科技空间”的前提下，项目的得房率已经非常高了。

79平变异户型：两居室，三面宽朝南，1卫，1梯2户设计，得房率高达约85%。

89平：三居室，两面宽，270度采光，2卫并带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。

99平：三居室，三面宽，2卫带家政间，1梯2户，得房率同样约84%-86%。

116平：三居室，三面宽，配置与99平相似，得房率一致。

126平：四居室，三面宽，2卫带家政间，升级为2梯2户，得房率约80%。

134平：四居室，三面宽，2.5卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%。

170平：四居室，三面宽，3卫带家政间，1梯2户，得房率约84%-86%，客厅面宽约7米。

88㎡三室两厅两卫户型

经典边厅270°转角窗网红户型，客餐厨LDK一体化设计，中西厨布局。主卧带卫生间，临电梯井处设有隔音层；客卫干湿分离，提高实用性；设有独立家政间。此户型户数较少，预算有限的小伙伴直接冲。

99㎡三室两厅两卫户型

三面朝南，很方正的一个户型，几乎没有浪费空间，卧室大小也比较平均。进门左手边还做了步入式家政间，独立家政间以及嵌入式玄关设计，不仅增加了收纳空间，还最大化提升了空间利用率，实现了总价与功能的最优解。

118㎡三室两厅两卫

99㎡户型放大版，多了一个家政间。卧室也更大了，主卧有了做衣帽间的空间，空间体验再升级。

127㎡四室两厅两卫

延续了三面宽+全明的经典格局，北侧的多功能X空间既可以作为客厅的延伸，也能变成书房或电竞房等兴趣空间。餐厅两侧提供了巨量储物空间，满足日常生活所需。

134㎡四室两厅三卫

两间南向卧室均拥有独立卫生间，主卫的双台盆设计让男女主人高效完成早晚洗漱，节约宝贵时间。次主卧设有台盆+马桶，无论是老人还是孩子，都能在高频生活场景下享受“小家化”的居住功能。北向卧室邻近干湿分离的客卫，确保三代同堂时互不干扰、各享私密。入户收纳方面，保利精心规划了玄关收纳+步入式家政间，玄关柜用于日常收纳，大件箱包、衣物、换季鞋靴可储藏在家政间内，同时预留洗衣机、烘干机和挂烫机位置，实现集约化空间的功能复合化。

172㎡四室两厅三卫

堪称奢华，7米宽厅搭配落地大窗，提供无敌视野与采光。餐客厅等宽设计，仅餐客区就超过50平方米，奢阔无比。南向双套房尺度升级，主卧拥有独立衣帽区、双台盆和观景浴缸，几乎达到高奢酒店套房的标准。这样的配置不仅提升了居住体验，更彰显了业主的生活品位与尊贵身份。这个户型有交付样板间。

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