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⫸⫸⫸【北京朝阳保利朝观天珺】⫷⫷⫷

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朝观天珺，位于北京市东五环外，朝阳区朝青商圈东侧，紧邻朝阳北路南侧，临近褡裢坡地铁口。大门向北40米，即达地铁6号线褡裢坡站D口。向南约700米，就是朝阳路。约900米位置，是正在建设中的地铁22号线定福庄站，可以说是一个妥妥的双地铁盘。

朝观天珺，为天字系天珺系列，保利最高端产品线，是保利在朝阳的第一个“天珺系”，在北京的第二个“天珺系”，满足“好房子”标准。

朝观天珺，作为区域内的灯塔项目，产品定位高。共规划7栋楼，524套房。5种户型：92平三居、122平、139平、155平、175平四居。层高3-3.15米，15-25层高，南低北高排布，采光通风拉满。洋房一梯两户，高层两梯两户。主力户型122-139-157平米四居，总价1030-1370万。东方礼遇物业，7.96元/月/平。2027年10月底，精装交付。

朝观天珺，典型卖点为近地铁 + 高得房率 + 顶流圈层定位。是朝阳区带“三件套”的好房子：首层架空层+内嵌式阳台+风雨连廊。全社区配双会所（架空层 + 地下），玻璃幕墙外立面，现代感拉满，定义新房高端配置标杆。

保利·朝观天珺，立于时代中轴，择址朝阳北路与地铁6号线中心区位，汇聚金融、传媒、政务等国家级产业集群。

6号线、22号线（在建）通达交汇，地铁6号线褡裢坡站无缝衔接，1站青年路，4站呼家楼，迅捷串联国贸CBD/运河CBD。

三里屯、国贸SKP、侨福芳草地、朝阳大悦城等世界风尚潮流基地云集，长楹天街、星悦广场等醇熟商圈近享。

常营体育公园、黄渠公园等八大公园绿心环绕，让都会繁华与自然静谧无缝切换。

周边拥享陈经纶分校中小学、青苗国际双语学校(常营校区)、八十中管庄分校等重点名校。

首都医科大附属北京朝阳医院、民航总医院、朝阳妇幼东院区等三甲医院健康护航。全维优质配套，为丰盈日常注入澎湃活力。

朝观天珺，处在三大CBD极核地带 ，国贸CBD直线距离约9公里；望京CBD直线距离约10.2公里；运河CBD直线距离约7.9公里，精准承接这些区域买房人的需求。

朝观天珺基础信息：

保利·褡裢坡项目：朝观天珺

位置：地铁6号线褡裢坡地铁口

产权年限：70年

建筑类型：板楼

建筑风格：现代简约

开发商：保利+金茂

占地面积：2.76万㎡

地上建面：约7.71万㎡

楼栋总数：7栋，550户左右

楼栋总数：10-25F

产品：92平三居，122平四居，139平四居，157平四居

总价：800万-1300万

项目均价：85000

交房标准：精装修

容积率：2.8

绿化率：约30%

楼高：11-25层

梯户比：两梯两户

得房率：85%-99%

层高：92/122平3米，139/156平3.15米

车位配比：1：1.2

绿化率：30%

得房率：85%-100%

物业：保利物业，东方礼遇物业，7.96元/月/平。

2027年10月底，精装交付。

人车分流，天字系4.0臻品迭新，朝青板块人居改善。

朝观天珺，规划7栋15-25层住宅楼，524户。户型有92三室，122、139、155、175四室。

社区打造约800平下沉庭院，打造四季花厅+无边界会所，下沉庭院西侧会设置约200平室外活动场地，3#西侧也有。

地块南侧规划托幼用地，建筑高度为13.8米，不会对南侧楼栋产生遮挡。同时，旁边未来还将建设有九年一贯制学校和约2万平的市政公园。

对于朝观天珺来说，商业是一个短板，地块周边只有部分社区底商，更多生活需求还需驾车前往朝阳大悦城或龙湖长楹天街。

从2021年起，朝阳供地增多，新房开始内卷化。

2021年的崔各庄四兄弟，晓风印月，龙樾合玺，和光悦府，一直到现在还没有清盘。2022年的奶西，望京樾，中建宸园火速清盘后，后面的望京云尚，望京国誉府到了现房也很难卖了。2025年，朝阳东北部的内卷又开始了。

土拍回顾：

2025年2月11日，保利金茂联合体历经百轮现场竞价后用87.295亿元夺得三间房两块住宅用地的土地包。溢价率高达10.5%，住宅楼面价5.17万/㎡。拿地后，保利和金茂各操一盘。保利做大跨度改善，金茂做小跨度改善，面积段错开避免内部竞争。

金茂007地块项目，隶属金茂 “金玉满堂” 系列的 “满” 字系产品。

金茂满曜，规划13栋10-26层住宅楼，共计719户。户型为115-157平三室、四室科技住宅。涵盖26层大高层、14-18层中高层以及6层洋房产品。主力户型，洋房主打115㎡、128㎡两种户型，中高层配备130㎡、157㎡户型，大高层则推出 122㎡、148㎡户型，全方位满足不同客户的改善需求 。

朝观天珺，主力户型为139平，分布在南边的4#-7#中，共198套，占比38%。99平共44套，占比8%；122平共36套，占比7%；155平共100套，占比19%；175平共150套，占比29%。

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