均价9.2万元的浦开云璟四期 联合绿城挤进现房市场

观点网 赶上现房销售窗口，浦开云璟四期能否延续积分热盘效应？

2023年至2024年间，浦开云璟一期至三期五次开盘，合计推出1606套房源，整体认购率达294%，其中一期开盘认购率达到462%，每次开盘均触发积分，项目五次开盘中的备案均价基本在8.1万元-9.1万元/平方米范围内。

而今年7月11日开启认筹的浦开云璟4期（开云锦悦华庭）均价微涨至9.22万元/平方米，首开套数260套，小户型为主，另有68套中户型平层房源。据悉，7月11日该项目认筹组超过150组，认筹率约58%。

据观点新媒体此前报道，三期项目开云湖璟华庭与云璟社区一期、二期、四期、五期之间距离较远，相隔一片张家滨绿地；此外，浦开云璟一、二期行政区划分属于金桥，作为TOD综合体配套上更为丰富；而开云湖璟华庭行政区划分属于唐镇区域。

数据来源：企业公告、观点指数

按照地理位置来看，浦开云璟四期、五期均位于浦东中环云璟生态社区，各占两宗地块，且位置上较三期项目更靠近一、二期，周边包括上汽浦东足球场，在建设中的华润万象天地等配套。

以上项目地块于2023年8月集中开工，涵盖住宅、办公、商业等多个业态，总建筑面积近85万平方米，总投资超200亿元，C2c-04、C2d-01地块对应浦开云璟四期，位于浦东外国语学校东校北侧；C2a-04、C2b-01地块对应浦开云璟五期，与浦东足球场站直线距离仅800米。

与其他项目形成对比，浦开云璟四期规划总平面图于2022年底落地，2025年才将项目定名提上认筹日程，有市场声音认为，浦开这一决策算是赶上了当前国内楼市现房销售的趋势。

据2024年二十届三中全会审议《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》，提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

2025年5月，河南信阳落地新出让土地现房销售政策，拟通过政策引导加速本地房市向现房主导过渡；2025年7月，湖北荆门也发布文件宣布自2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，实行现房销售。

仅从政策落地城市来看，当前确认推行现房销售的均为三四线城市，这或许是由于三四线城市的楼市去化周期压力较往年更高，市场数据显示，截止2025年4月，国内三线及以下城市商品房的去化周期超30个月。

另根据国家统计局披露的数据显示，在2020 - 2023年期间，我国现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%，到2024年全国现房销售面积达到3亿平方米，同比增长19.1%，占新建商品房销售总面积的30.84%。

数据上涨的原因自然包括多个城市试点现房销售的举措，但也折射出近年来市场经过行业波动后的购房者需求变化、开发商项目开发规模、拿地投资取向变化，以及企业存货量的下滑。有媒体根据市面上多家典型房企所披露的2025年中期业绩数据测算，当前房地产企业们手中存货的账面价值总计8.9万亿元，较2023年末下降5%。

将目光聚焦回上海，自2023 年以来这座城市的新房供应已开始放缓。今年截至 5 月中旬，新房供应约合 1.4 万套，较去年有所下滑。在此背景下，浦开云璟四期从2022年底规划落地到2025年启动认筹的开发节奏，似乎顺应了现房销售趋势。

现房销售标签之外，浦开云璟四期的另一层特点便是由绿城代建。说起绿城与浦开之间的现房项目合作，最早可以追溯至浦东金桥的摩登江南项目。

该项目直线距离浦开云璟1.8公里，位于浦东中环碧云板块，处于张江副中心与金桥副中心之间的张家浜，由张家浜楔形绿地E1b-05地块、张家浜楔形绿地E1d-01地块组成。

资料显示，E1b-05地块住宅项目于2021年6月10日完成报建备案，总投资11.81亿元，计划建设规模为7.11万平方米；E1d-01地块住宅项目总投资29.07亿元，建设规模为17.97万平方米。2024年，摩登江南二期开盘收官均价11.38万元/平方米，认购率102%，目前还有少量房源等待去化，楼盘热度显著低于浦开云璟。

张家浜周边，浦开与绿城还合作建设了浦开江南里别墅项目。

浦开江南里占地面积9.7万平方米，建筑面积15.8万平方米，容积率仅0.7，为低密度别墅项目，总规划房源248套。周边包括上海新国际博览中心、汤臣高尔夫球场、东郊宾馆等设施，值得注意的是，江南里被一座待建的体育公园三面环绕，该体育公园占地面积达14.4万平方米，其中80%为绿地。

观点新媒体了解到，项目一期于2022年年底开盘，入市均价14.5万/平方米，推出186套房源，目前已全部售罄完成网签；2025年5月，该项目二批次加推了45套房源。均价由3年前的14.5万元/平方米涨至17.8万元/平方米，单价涨幅超20%。

从摩登江南到浦开云璟四期，浦开与绿城合作多宗现房型项目陆续开盘见证了当前国内现房销售政策逐步推进、市场供需结构变化的窗口期。

相较于前期房源，浦开云璟四期较三期更具备地理条件优势，且均价有所上调，其能否延续前三期的积分热度，仍待观察后续认筹情况。

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