行业透视｜城投还未开工的3.6亿㎡土地中，代建企业应该关注哪些？

综合考虑地块的拿地时间、城投开工意愿、项目区位条件、容积率条件、规模条件等因素，代建企业可以选择更加适宜的城市进行深耕、拓展。

◎ 文 /谢杨春、吴嘉茗

对于竞争愈发激烈的代建赛道来说，政府城投类代建无疑是企业聚焦的核心领域。过去四年城投不但大量托底，开工率也维持在低位。开发能力与市场不匹配，也让多数代建企业抓住“商机”，以专业能力和服务，为城投类委托方兑现价值、创造超额收益，并收取代建费。

不可否认的是，随着市场上有意愿、有资金且位置相对优质的城投地块逐渐开发后，早期拿地城投的开发意愿在降低，这与销售仍在筑底、土地收储政策、财政压力等因素密切相关。换而言之，代建企业在僧多粥“少”下拓展的难度在加大。

那么，CRIC统计的30城城投拿地未开工的3.6亿平方米土地中，到底有多少潜藏机遇？又有那些长期未开工的土地仍值得企业去接洽和拓展？哪些城市值得深耕发展？

01

城投开工率长期处于低位

3.6亿平方未开工面积释放潜在代建机遇

2021年以来，城投公司在土地市场中承担了托底、维稳的重要功能，拿地比例持续攀升，城投公司竞得地块体量占比较高。CRIC统计的30城中，2022年-2024年，城投拿地占比均保持50%以上。

但与此同时，城投公司的开发能力、专业程度并未同步跟上，城投历年拿地项目的开工率均明显低于其他类型房企，因此积累了大量未开发土储（以下简称未开工地块）。

截止至2025年5月末，城投公司在30个重点城市未开工地块幅数超过4200宗、累计总建面超过3.6亿平方米，其中来自2022年、2024年成交的地块体量最大，接近1亿平方米。

值得一提的是，3.6亿㎡未开工地块中，城投独立拿地建面占95.3%，城投联合其他公司拿地建面仅占4.7%。

累积大量存量地块，在理论上成为了代建企业深度挖掘的增量“窗口”和主要利润贡献点，未来将继续助力代建市场发展。

然而实际上，受到销售仍在筑底、土地收储政策以及财政压力等多因素的影响，城投拿地开发意愿在整体下滑，甚至部分因土地本身的“缺陷”并无太多吸引力和竞争力。因此未来能够快速上市开发的地块（尤其是早期拿的未开工地块）并不多，而未开工土地的特征、特性以及基本“素质”是实现超额收益的基础，也是代建企业能够打动委托方实现最终签约的重要一面。

02

中西部城市未开工体量相对大

徐州、常州市区未开工地块较多值得关注

从城市分布来看，中西部中城投未开工土地面积和幅数较多，长三角城市开发节奏相对较快。

其中30个重点城市中，徐州、重庆和长沙未开工地块总规模较大，超过4000万平方米（包含全市及区县数据）。这些城市虽然开工率较低，但在市场逐渐止跌回稳之下，代建需求会逐渐释放，尤其是优质地块，适合企业深耕布局。例如徐州有1000万平米左右地块位于市区，代建前景更佳，适合代建企业扩张市场规模。

反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未开工地块规模较小，均不足200万平方米，此类城市项目质量更优但相对竞争激烈，主要是头部代建企业的“战场”。

结合地块所在区位看，福州和常州位于市区的地块建面占比超过七成，更易挖掘优质地块进行代建，但这些城市未开工地块的总规模低，可能竞争更为激烈；从规模绝对值而言，常州、西安、徐州、郑州、重庆等城市，位于市区的未开工地块规模较大，体量超过600万平方米，可挖掘空间更大。

对大多数代建企业而言，聚焦和深耕是核心，集中优势资源深耕优势城市是大势所趋，因此选对城市相当于成功“一半”，才能保持高质量发展。

03

超30%未开工地块容积率低于2

“好房子”建设下更能创超超额收益

按容积率划分来看，未开工地块中仅有7.8%容积率低于1.5，24.5%地块容积率落于1.5-2区间，34.3%地块容积率落于2-2.5区间，容积率高于2.5的地块占比达到33.4%。

由此可见，容积率低于2的地块占比达到32.3%，基本与刚需地块占比相持平。我们认为这部分可以做改善的地块是代建企业拓展的首选，也是符合当前新房市场销售主流趋势。尤其在“好房子”理念推动下，部分产品能力强的代建企业更能通过“新规”、“四代宅”去兑现项目价值、创造超额收益，这一点也是能够打动委托方的关键所在。

另外，针对目前刚需市场相对低迷的情况，要拓展刚需代建项目的代建企业尤其需要精准投研、客户定位的能力，同时，在当前的政策导向下，要求代建企业备针对刚需项目也有打造“好产品”的能力，此外还需要在成本、工期等方面具备较强的控制能力，能够平衡品质与成本的关系。

分城市看，不同城市的未开工地块容积率分布有一定差异：

珠海、无锡、厦门等城市未开工地块中超过60%容积率低于2，以偏改善项目为主，代建企业可以重点关注和拓展；

长沙、西安、上海、徐州等城市未开工地块主要集中于容积率2-3区间中，是标准的刚需型项目；

昆明、南宁、广州、深圳等城市有较多容积率在3以上的未开工地块。尤其深圳有较多高容积率的住宅项目，其中既包括保障房、人才用房，也包括纯商品住宅项目，要获得此类项目的代建机遇，可能对代建企业能够拿出的产品方案、工程质量提出更高要求。

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43%未开工地块体量小于10万平方米

代建风险性扔可控

以10万平方米建面为地块规模分界线来看，未开工地块中，小于10万平方米的地块占43%，大于10万平方米的地块占57%，其中以5-10万平方米规模的地块占比最高、幅数也最多。我们认为，中小规模的地块更适合进行代建。

　　分城市看，上海、福州、天津济南10万平方米以下体量的未开工地块较多，反之珠海、厦门、长春、佛山等地的未开工地块多在10万平方米以上。对于中小代建企业来说，应该主动拓展规模较小的地块代建，尽量保持短平快地完成项目的代建代销以及回款，保证企业安全性为第一要务。而对于头部代建企业来说，大规模项目更有助于进一步放大品牌效应，同时增加市场份额。

总体而言，在3.6亿未开工的城投土地中，仍潜藏较大的代建空间，综合考虑地块的拿地时间、城投开工意愿、项目区位条件、容积率条件、规模条件等因素，优势不同的代建企业可以在深挖不同城市的未开工地块类型和项目需求后，可以选择更加适宜的城市进行深耕、拓展。（来源：克而瑞地产研究）