楼上积水楼下被淹，北京两住户打官司，法院这样判

进入7月，全国多地发生强降雨。如果暴雨引发了房屋漏水，损失谁来赔？近日，北京市东城区人民法院审理了一起财产损害赔偿责任纠纷。法院认定，楼上住户作为房屋所有权人，未尽到管理义务，其房屋漏水致楼下住户受损，应当承担赔偿责任。

于某与刘某系某叠拼别墅的上下楼邻居，于某为下叠103房屋的业主，刘某为上叠203房屋的业主。刘某家有露台，露台未封闭。特大暴雨当天，刘某不在家。家里露台以前积过水，因担心再次积水，当日下午，刘某向小区物业工作人员发送信息：“我家是上叠，露台地漏那里以前积过水，这次雨下这么大，请物业去查看下是否需疏通，在物业有一把钥匙存放。”

物业应刘某要求查看后，告知刘某露台管道堵塞严重无法通开，需找专业人员疏通管道。因当日雨势过大，露台积水过多，等到物业找到专业人员疏通管道时，积水已经倒灌进屋内很久，并渗漏到楼下103房屋。

等于某发现家里渗水时，家里的天花板、墙面等多处已鼓包受损，墙上的一幅画也被浸湿变模糊。此后，于某多次找刘某就漏水造成的损失索要赔偿，但都遭到拒绝。最终，于某诉至东城法院，要求刘某赔偿房屋修复费用与画作损失共计15000元。

刘某认为，当日系特大暴雨，自己第一时间联系了物业前去查看处理，且一直将房屋钥匙放在物业处。物业没有及时上门查看，自己已经尽到了责任。于某当日在小区居住，但未联系自己处理，也未对自家房屋财产尽到保护责任，损失应自行承担。

东城法院审理认为，根据现场勘验，203房屋露台下水管处确有杂物，且刘某与物业人员的聊天记录显示房屋露台水管在事发前曾有堵塞，故刘某对水管可能因暴雨导致排水不畅一事应属明知。刘某作为203房屋的所有权人，应对房屋负有管理义务。刘某未及时注意暴雨预警，亦未在雨季对排水系统提前检查并作出防范，应视为对其所有的203房屋疏于管理。刘某主张将房屋托管给物业进行管理，但未能提交委托的相关证据，且物业服务合同约定的物业管理范围不包括业主自有露台，故被告刘某应对原告于某因漏水产生的合理损失承担全部赔偿责任。

最终，法院判决刘某赔偿于某15000元。判决现已生效。

本案审理法官康婷婷介绍，民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因而，作为房屋的第一责任人，应当尽到对房屋的管理义务。

康婷婷表示，业主或房屋使用人对房屋尽到相应的管理注意义务，包括对房屋内的设施及阳台、露台、厨房、卫生间等重点部位进行日常管理维护，避免因漏水等损害其他业主的权利。在雨季到来前，应系统检查管道、防水等设施是否存在堵塞或损坏，及时清理落叶、泥沙、杂物等，确保排水管道畅通无阻。应密切关注暴雨、台风等极端天气预警，在易积水区域设置挡水装置，检查门窗密封性，避免因积水带来的损失。

来源：法制日报，微丰向（原新丰台）整理，转载请注来源；文章内容仅为传递信息，文中内容和观点不代表本公众号立场，目的仅在于为大家的思考和研究提供资料，不构成投资建议或政策依据。

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