上海这些房子，专坑穷人

上海楼市最让人憎恶的房子：

就是专门欺负穷人，收割穷人的房子。

买入之后，让本就资金不多的刚需，套的更牢了。

远郊养老别墅，收割刚需老人

最近王朔很火，说本来想去一个喜欢的地方养老，没想到老了还只能住在北京，因为经常去医院。

养老这事，本质上一定是方便为主的，诗和远方都是扯淡，但是架不住有的项目主打诗和远方骗你上车，最后卖都卖不掉。

我之前就写过一篇文章，吐槽过恒大海上威尼斯这种杀猪盘这种房子，是割向中产的最后一把镰刀，让一车又一车老年人被坑的血本无归。

最近，我们发现这个现象又多了起来，只不过收割的变成了预算不太高的本地刚需老人，发生的地点也变成了上海本地。

我们今年遇到了很多上海本地的阿姨、爷叔来找我们咨询，他们的购房画像都十分相似：

他们并不是上海本地的富人，一辈子也只有那么一套或者老破小在手里。

年纪大了，看手上的房子在跌，想着买套房子改善一下，预算其实也不高，老破小卖掉最多也就是四五百万的水平。

看了一圈的房子，都不太满意，突然在视频平台上刷到那种上海郊区的、四五百万就能买到的别墅。

蓝天白云、院子露台，诗和远方的情怀、院子种花的安逸让他们一下子上头了。

某环沪别墅（仅作参考）

去到项目上一看，一辈子住老破小的他们直接被那个漂亮的别墅样板间洗脑了，无论如何都要买一套。

这样的情况，我们今年遇到了太多。

老年人上头可能比年轻人还要犟，咨询现场真的有点拉都拉不住的感觉。

如果对楼市有些了解的朋友都知道：

在上海四五百万能买的别墅，位置大概都贴着上海的边界线了，甚至有些就在环沪。

这样的项目，第一它肯定不适合养老。

因为周边一点配套都没有，甚至还不如当年恒大海上威尼斯那些靠着景区、整体开发的楼盘。

养老最重要的是方便和近，靠着医院地铁菜市场才是王道。

第二，他这些区域，就属于上海永远都无法开发到的区域。

上海现在连外环边上都没办法完全开发起来，什么时候才能把你上海边缘和江浙交接的地方搞起来？

这种地方就一定不可能有接盘侠，买了必然是要砸手里。

第三，别墅也不适合普通人买。

之前我就写过一个文章中产们，劝你别做买别墅的梦，提到过别墅的保养成本其实很高，不适合预算不太高的普通人去打理。

尤其是年纪大的朋友体力不好，装修就是个费体力的事情，后面住进去的时候，收拾就更累了。

话说回来，这些项目收割的并不是原来买文旅盘那些有闲钱的中产；

恰恰是这些在上海比较底层的刚需老人们，也就是穷人们，这点就比较可憎了。

一辈子的心血，辛辛苦苦积累的那几百万积蓄，砸在这种项目上真的是万劫不复了。

比较典型的项目我就说三个方向，因为很多项目都还在卖，指名道姓的也不好。

一个是嘉定郊区某个院子很多的项目；

一个是浦东南面某个离动物园不远、那种几十年发展不起来的“被抛弃”板块的别墅项目；

另外一个，自然就是某生态岛上的别墅了。

建议大家理性避坑，也劝自己的父母别上头。

恒大海上威尼斯的故事不一定只发生在环沪，也可能发生在上海。

房子不会卖，价格不好谈

卖房策略轻度咨询

开发商编制“大饼”的区域

卖房子靠画大饼，在楼市是屡见不鲜的。

但是作为预算只有两三百万的刚需，却恰好很是缺乏对于“饼”的真假的判断能力：

一方面预算不多，能选的地方本来就有限。

另一方面消息来源渠道有限，对上海的了解也有限，在开发商铺天盖地的广告宣传下很容易被“洗脑”。

但是真正令人憎恶的是：

有些远郊地带的房子，开发商就利用了普通刚需比较“小白”的认知水平，为了卖房子会硬去“蹭”一些规划，甚至编造出来一些“不存在的”的大饼，让大家激情上车。

这种现象常见于上海远郊，那些新房难卖的区域。

比如众所周知、因为难卖而封盘的松江小昆山板块中海·九峯里，就是个很典型的案例。

小昆山这地方，相对松江宜居价值高地的大学城、新城来说，小昆山是实打实的工农业混合居住区，拉胯的镇级配套、满满的城乡结合部即视感。

不过没关系，我这里差，就蹭松江的其他地方的热度呗，于是就有了如下的宣传（截图来自某行业大号）。

虽然这地方跟G60的核心区新桥、跟松江新城的核心区都不搭边、更不靠新天地，但都还是蹭上了。

如果对楼市已经有经验的朋友可能觉得这些很傻，但是真的会有人相信，尤其是刚需小白们。

但是一旦信了，结果就是大概率要亏惨了。

这项目新房没卖完的时候，自己的价格就从4.3万降到3.6万了，早买的朋友，直接看到自己的新房破发了，简直不要太惨。

这种远郊的区域太多了，奉贤的柘林、嘉定外冈、青浦白鹤都是如此，卖房子没办法到处蹭概念。

当然，蹭其实也还好，更过分的是有开发商会编造大饼。

比较典型的案例就是宝山罗店的商品房组团。

因为远郊无地铁，光有产业园还不足以说服刚需们——

当时，一群开发商们直接凭空创造了一条地铁出来：T1罗罗线。

这个东西号称可以从项目门口接驳大家到地铁站——但其实这个就更搞笑了，纯属开发商们“原创”，因为当地从来就没有规划过这玩意。

这样的房子，结果自然就是——破发。

万科启宸当年的开盘价3.8万每平，直接跌了9000块下去，要知道这时间跨度可是五六年，并不是买在所谓的“市场高位”。

当然，即便是有些地方真有项目有规划，也可能被过分夸大其功效。

比如奉贤的东方美谷，发展的的确好，但是基本上是个奉贤的新房都说自己能吸引到东方美谷的产业客户。

东方美谷实际发展的的确是不错，但是远远没有开发商吹的那么上天——自然也不足以支撑奉贤那么大体量的新房。

而结果自然也是破发。

2018年西渡新房中铁建香榭国际高层产品均价3.8万/平，2024年最新二手成交价跌至3.1万/平，每平米净亏近7000元。

2019年金汇新房天和前滩时代开盘价3.05万/平，如今也跌至2.68万/平，相当于原价打了88折！

其实这些地方，本质就是抓住了刚需买房上车唯一会看的两个东西：

产业和地铁，但是这俩东西如今都不太容易实现了。

以时间轴来看，上海的人口在2015年就是阶段性的瓶颈。

人口停止高速增长，对应的就是上海的发展在阶段性达到了瓶颈——产业到了存量时代。

而人口大增量时代结束，也对应了楼市格局变化的停止，因为人不够，就就很难诞生出新的好地段。

地铁这种设施，如今也是建的越来越慢，大前提和产业类似。

这种情况下，郊区的任何一个项目，吹这俩东西，你都得当心一点：

看看那个大饼到底是实心的还是空心的，或者干脆就是只有包装袋里面没有饼。

最讨厌的是那些看似有些利好，但实际上内里空空如也的地方——

你根本无法一眼看穿背后的真假，这时候就得多多调研一下，或者找明白人问问了。

市区高溢价老破小

今年环线有个比较巨大的改变，就是也会从居住视角去分析一些板块的性价比。

因为大部分人都是普通人，预算不是都一两千万，没法都上车新房或者保值性好的区域。

而对于长期在上海发展、手上资金有限的朋友来说，总归要有一个住处安生立命。

因此我们今年也从自住性价比的视角，分析了一些跌出了“性价比”的存在上海这些地方的房子，跌出了极致的性价比！。

说起老破小这类产品，如果要买，大概就是几个原则：

第一，优先市区。

这点毋庸置疑，无论是为了学校、地铁还是搏拆迁，都得是市区更有几率，大逻辑就是上海开发资源全面回归市中心。

第二，尽量去买那些靠着“稀缺不可替代资源的”老破小，比如核心地段或者产业区。

这个很容易理解，不赘述。

第三，优先买老破小里面，产品比较新的那种。

比如90年代左右的福利分房社区、动迁社区，一般来说会比70年代那种“宿舍户型”，品质好一点也宜居一些。

不过我们今天可以细化一点，就是我们相对更加推荐CAZ边缘的、叠加以上几个优势的老破小。

而市中心尤其是比邻豪宅区的老破小，我们反而不是特别推荐：

第一，豪宅地段的配套大概率和买老破小的人没有任何关系，反而不宜居。

对于普通人来说，挨着地铁和便利店的作用，远大于挨着爱马仕旗舰店和恒隆广场。

市中心的豪宅化，配套的高档化，对应的就是普通人更不宜居。

第二，高额的地段溢价，难涨易跌。

比如梧桐区里面，动辄都是十几万单价、房龄超过70年的里弄老破小。

这种老房子，如果你关注过就知道，近些年可是跌得很惨，本质上就是虚高的溢价。

因为这些房子跟老洋房、或者风貌别墅没有价值关联性（锚定效应），和市中心那些普遍意义上的老破小还是不太一样的。

市中心的区域开发旧改是联动效应，整个板块价值和价格链条可以联动。

梧桐区里面，大佬住在老洋房里院子房子三百平、两百平，房子一套一两个亿，出门车接车送叫享受闹市中的繁华——

人家是收藏品逻辑，不是商品逻辑。

唐宋八大家的画卖三个亿，不会让隔壁摆的那个印刷品也跟着涨价，本质就不是一个赛道。

这种虚高，只是让你花了更多的钱，却享受不到应有的居住体验，而且很容易亏。

第三，就是这种市中心的老房子，大多数都是非常老旧的里弄社区，居住环境很差。

很多人心有向往是因为市中心的高楼大厦或者梧桐成荫，诞生实际上并没有没见过满地虫子、老鼠、雨天的恶臭以及楼上楼下隔壁咣咣响的噪音。

客观从市场的流通性上，这种房子的接盘侠也并不多。

拿着十万以上单价买老破小的人本来也很少，未来会越来越少，这种房子，流通性也是大问题。

你去买了，那被收割的就是你了。

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结语

我们之前聊过很多次，上海的刚需，进入了买房“亏钱时代”。

大部分刚需社区，买入都很难跑赢大盘。

刚需群体上车，反而要更加谨慎：

毕竟资金有限，买错，真的是辛苦工作十年都白忙。

篇幅有限，很难一次性把刚需选房的思路说透。

具体买哪里的房子不会被坑，欢迎文末留言，也可以线下来跟我们交流下。