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从租房到业主：宝山南大板块楼盘深度测评

从挤在十几平米的出租屋，每天为了节省房租忍受通勤的奔波，到如今拥有一套属于自己的房子，这一路的转变让我对房子有了更深刻的理解。也正是因为这段经历，我对各个板块的楼盘都格外关注，尤其是宝山南大板块，毕竟这里承载了不少像我一样在上海打拼的人的安家梦想。今天，我就以一个过来人的身份，聊聊这个板块里备受关注的中环铂樾和华润望云 tod 项目，希望能给正在看房的朋友们一些参考。

板块潜力：南大与桃浦的不同走向

在上海，中环外的板块一直是购房者关注的焦点，毕竟相较于内环内高昂的房价，这里更具性价比。我曾经在桃浦和宝山板块都租过房，对这两个地方也算熟悉。

说实话，刚开始我还挺看好中环桃浦的，觉得它位置不错。但随着时间的推移，我发现现在的中环桃浦越来越不务实了。记得 19 年的徐泾大虹桥，也曾一度火热，但后来出现了房价泡沫化的趋势，如今的中环桃浦给我的感觉和当时的徐泾大虹桥有些相似，总觉得少了些脚踏实地的稳重。

而宝山南大板块则不同，它更有上升潜力和实用价值。这里没有那么多虚高的预期，更多的是实实在在的规划和发展。从租房时的体验来看，南大板块的生活氛围越来越浓厚，周边的配套也在不断完善，对于我们这种想要安家落户、追求稳定生活的人来说，吸引力无疑是更大的。

中环铂樾与华润望云 tod 的销售 “怪象”

在宝山南大板块，中环铂樾应该算是卖得比较火热的楼盘了。从开盘到现在，它的销售进度一直保持着高热度，128% 的认筹率，开盘当天就去化 89%，这样的数据在当时确实让人眼前一亮。可让人意外的是，截止到现在，它的网签率仅有 56%，这中间的差距不禁让人疑惑。

我自己在买房前也去中环铂樾和隔壁的华润望云 tod 项目都看过，也和不少中介聊过。中介告诉我，他们成交的客户大多都是选择中环铂樾 110 平的户型，而 139 平的改善客户，他们推荐过去后，很多最后都买在了华润望云 tod。中介还说，光是 139 平户型，他带看都有 20 组了，但最后都选择了华润，这一现象确实值得好好分析分析。

户型深度解析

中环铂樾 110 平 3 房 2 厅 2 卫

作为一个曾经在出租屋里精打细算每一寸空间的人，我对房子的户型和空间利用率格外敏感。中环铂樾 110 平 3 房 2 厅 2 卫这个户型，先说说它的优点。

套内得房率是 75%（不含赠送），这个得房率在同类户型中算是不错的了。我租房时住过一个得房率很低的房子，看起来面积不小，实际使用起来却很局促，所以得房率对居住体验的影响还是很大的。

客厅面宽 5 米 2，这个宽度真的很吸引人。我之前租的房子客厅面宽才 3 米多，放了沙发、茶几后就没什么空间了，朋友来做客都觉得拥挤。而 5 米 2 的面宽，无论是日常活动还是招待客人，都会显得很宽敞舒适。主卧室配有 270 度的飘窗，这也是一个亮点。想想看，闲暇时坐在飘窗上看看书、晒晒太阳，或者像我一样养只小猫，看着它在飘窗上玩耍，都是很惬意的事情。

客厅和餐厅一体化的设计，让空间显得更通透，视觉上也更宽敞。我租房时的房子客厅和餐厅是分开的，显得空间很零碎，这种一体化设计确实能提升空间的利用率。

不过，这个户型也有不足之处。北次卧比较小，只有 6.3 个平方，实用性不高。我租房时也有一个小房间，放了一张小床和一个衣柜后就再也放不下其他东西了，感觉那个房间就是个摆设，很少用到。所以这个北次卧如果作为卧室的话，确实有点勉强，或许可以改造成书房或者储物间，但对于有多个居住需求的家庭来说，还是会有些不方便。

中环铂樾 139 平户型与华润望云 tod139 平户型对比

为什么那么多客户最后选择了华润望云 tod 的 139 平户型呢？我专门去了解了一下两个项目的 139 平户型。

从户型设计上看，华润望云 tod 的 139 平户型可能更符合改善型客户的需求。改善型客户大多对空间的功能性和舒适性有更高的要求，华润的户型在房间布局、采光通风等方面可能更有优势。

我有个朋友就是买的华润望云 tod 的 139 平，他告诉我，那个户型每个房间的空间都比较均衡，没有像中环铂樾北次卧那样特别小的房间，而且整体的动线设计更合理，居住起来很方便。

另外，华润望云 tod 胜在商业配套，对于改善型客户来说，他们更看重生活的便利性，周边商业发达，购物、娱乐都方便，这也是吸引他们的一个重要原因。

项目配套对比

华润望云 tod 的商业配套

华润望云 tod 的商业配套确实是它的一大亮点。周边有大型商场、超市、餐饮等各种商业设施，生活非常便利。我之前租房就很看重周边的商业配套，下班回家能方便地买到菜，周末能轻松地逛街购物，会省去很多麻烦。

对于预算在 700 - 800 万以内的改善型朋友来说，商业配套完善意味着生活品质的提升。想象一下，吃完饭散步就能到商场，不用开车跑很远的路，这种便利性是很吸引人的。

中环铂樾的居住氛围

中环铂樾则更适合一家三口，或者一家五口，有小朋友，或者家里有 “毛孩子” 的家庭。我自己就养了只小猫，深有体会。传统的竖厅户型，空间比较狭窄，小猫在屋里跑跳都觉得施展不开，有时候我和它在家都觉得拥挤。

而中环铂樾的户型设计，尤其是 110 平的客厅面宽，给了宠物和家人更多的活动空间。小区的环境也比较适合有孩子和宠物的家庭，绿化率较高，有足够的空间让孩子玩耍、宠物活动。

剩余房源及价格分析

剩余房源情况

目前中环铂樾 110 平还有 7 套左右，139 平则还剩 10 来套，但 12 楼层以上没什么房源了。对于购房者来说，房源的选择已经不多了，尤其是高楼层的房源，很多人都喜欢高楼层，视野好、采光也好，所以如果对楼层有要求的朋友，可能要抓紧时间了。

价格情况

110 平户型总价控制在 700 - 750 万上下，这个价格在 700 - 800 万的预算范围内，对于有改善需求的家庭来说，还是比较有吸引力的。而且现在针对不同客户，还有 “优惠券” 和返佣，这也能在一定程度上降低购房成本。

客观推荐建议

综合来看，如果预算在 700 - 800 万以内，有改善型需求的朋友，可以根据自己的实际情况来选择。

如果你更看重商业配套，希望生活便利，那么华润望云 tod 是个不错的选择。它能满足你对购物、娱乐等方面的需求，适合那些喜欢热闹、注重生活便利性的家庭。

如果你是一家三口，或者一家五口，有小朋友或者家里有 “毛孩子”，那么中环铂樾可能更适合你。宽敞的客厅、适合家庭活动的环境，能让你和家人、宠物都住得更舒适。尤其是 110 平的户型，虽然北次卧有些小，但整体的空间布局和居住氛围都很适合家庭居住。

作为一个从租房者转变为业主的人，我深知买房是一件大事，需要综合考虑很多因素。希望我的这些分析能给正在看房的朋友们一些帮助，让大家都能买到适合自己的房子，拥有一个温馨、舒适的家。