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【北京昌平玖瀛府】

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海淀区北部，可以说全北京近年来比较火的地界了，主要原因与互联网等高新企业的聚集和需求的逐渐外溢有关。从中关村到西二旗，再到永丰，中关村园区的北扩带来了大量高新产业向北发展，也带来了高端人群的聚集，从而影响了住房的供需关系。

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坐落在北六环外的昌平区南邵镇，作为2020年正宏集团深耕昌平的又力作，定位非常准确， 低总价叠拼（上叠有大平层）产品，山居别墅特点明显，在北京城市周边，是有一些依山而建的康养项目，但是在北京城市中，这种依山伴水的就太难得一见了。项目背靠玖瀛山，面朝京密引水渠，一期项目名为宜山居，二期项目名和小区统一名称都定为玖瀛府。

项目简介

项目基础信息

项目位置：昌平区南邵镇南金路7号院

占地面积：112000平米

总建筑面积：160000平米

容积率：0.81

绿化率：30%

面宽：7.5米-11.3米

楼间距：18米-26米

得房率：叠拼89%，联排合院95%

车位比：叠拼1：1，联排、合院1：2

车位的购买方式及价格：可买可租暂无定价

总户数：505户，其中叠拼387户，合院86套，联排32套。

总楼栋数：共计51栋住宅楼

物业类型：别墅

建筑、园林风格：新中式

交房时间：预计2023年年底

产权年限：住宅70年，商品房

交付标准：合院联排毛坯、叠拼精装

外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；联排、合院干挂石材

采暖方式：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、联排、合院壁挂炉供暖

开发商:北京兴昌达博房地产开发有限公司

物业公司：昌振顺达物业（开发商自持物业）

物业费：联排、合院7.8元/平米/元；叠拼5.5元/平米/月；地下仓储2.2元/平米/月

玖瀛府项目位于北京市昌平区南邵镇南金路7号院，隶属昌平新城东区，总建筑面积约31万㎡，容积率约0.81的城市山居墅区，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。

因为该项目拿地比较早，土地价格低，且土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼三种叠拼别墅。它最大优势是无地下部分，这很不多见，一般的别墅都是捆绑很大面积的地下。从这也能看出来玖瀛府的开发商真的是诚意满满！

玖瀛府强调“浅山别墅”、“山居”，非常适合那种家庭成员多一点，家中有老人的家庭，环境好，密度低。后面这片山，开发商也是跟政府租了70年，山上也有公园步道，只向小区业主开放，是私人的专属园林，这在北京真真属头一份了。

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区域价值

昌平新区 置业新高地

玖瀛府坐落于昌平区的新城东区，是昌平新城“一主三副、一带一廊”的重要组成部分，承载着织补城市功能、激发发展动能的职责使命。

将通过新城高水平的规划设计建设，实现与昌平老城区、未来科学城、回龙观天通苑地区以及周边新城融合发展，激发区域文化创造活力和消费潜力。整体打造基础设施完备、商务商业发达、公共服务优良、居住品质一流的首都北部消费新地标。

叠加着40余年深厚积淀的大中关北移的大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的人群置业新高地。

昌平新城东区最大的优势就是区位，可以直达西二旗的昌平线沿线，同时也是海淀北人士的理想居所，选择在地铁快线周边，且不换乘直达单位可以有效提高效率。用时间换空间，才可以在预算内买到最大的房子。

现在昌平区也大力发展轨道交通，昌平线南延也会让这片区域出行变得更加方便。

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户型分析

玖瀛府户型形式多样化，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来有50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼别墅三种。

从沙盘上可以看到，玖瀛府紧邻玖瀛山山脚下，真正的依山而建。依托自然特点，项目设计9层台地景观，户户1.8米高差，寓意步步高升。

产品分布：

图上所有标颜色的部分都属于二期部分

L代表联排部分

E代表合院部分

F代表叠拼部分

01

三层叠拼：

三层叠拼是楼高三层，一层为平层，面积大约在180平米左右，户型优势是南向面宽较大，且一层带南向花园，中间户的花园约60平米，边户的花园约100平米-150平米。

三层上叠：二层、三层加阁楼为上叠，面积大约在205平米左右，上叠产品容易理解，一层平层往上2层和3层从中间一分为二就构成了上叠的空间格局，再加上阁楼。

三层下叠：

02

四层叠拼：

四层叠拼比较好理解，常规的叠拼产品就是这样的设计，一、二层为下叠，南入户，带南花园。

三四层加阁楼为上叠，北入户，带北花园。

四层叠拼分户型和五层叠拼室内格局相同。

03

五层叠拼：

1.2层部分为下叠

下叠南花园

3.4层部分为中叠

中叠部分相当于上叠带北花园

5层加阁楼为平层

其实五层叠拼部分所谓上叠也是平层加阁楼，产品特点是阁楼全是赠送的。

这几个叠拼户型总体布局不会差太多，主要是房间数量的一些区别，室外是花园面积的区别，五层叠拼南花园面积为80平米。

但是这里需要注意的是：标庭院的部分交付是绿篱标准，非实体墙。

这部分产品，叠拼加平层总共120套。

交房时间：2023年12月

叠拼价格区间：750万—1200万

联排体量不大，只有五栋楼，32套房子

没有样板间，交付毛坯，单层面积和这几年市场上的产品相比好一些，大约在96平米。

产品信息：

面宽：7.5米

产权面积：地上253平米-260平米，地下约95平米，合计348平米-355平米，地上3层，地下1层，层高6.1米

交房时间：2023年9月

联排价格区间：1400万—1600万

合院共计86套房，分为两种形式，带地下合院和纯地上合院。

01

带地下合院：

套数：总共54套

面宽：11.3米

产权面积：

南合院地上337平米，地下135平米，合计472平米

中合院地上274平米，地下95平米，合计369平米

北合院地上303平米，地下91平米，合计394平米

楼高：地上3层，地下1层，层高6.1米

02

纯地上合院：

套数：总共32套

面宽：11.3米

产权面积：

南合院334平米

中合院276平米

北合院307平米

地上3层设计，无地下。

合院户型图：

南合院 四景坊 377平米 户型图

北合院 304平 户型图

中合院 274平 户型图

合院南北两侧端户无论哪个楼盘都是较少的，中户为多数，中户的缺点是楼间距小，一般项目设计大约在5米左右，这个项目稍微大一点，大约在15米左右，南端户在20米左右。

价格和面积上有一些区别，端户面积要稍微大一些，总价也会更高一些。

交房时间：2023年9月

合院价格区间：1400万—1800万

样板间鉴赏

叠拼样板间实景图

合院样板间实景图

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项目配套

「交通配套」

距离昌平线南邵地铁站仅1.5公里，年底昌平线南延通车后，能够直达蓟门桥站直抵海淀核心。自驾可走京藏、北六环、京承高速，交通便捷；

「商业配套」

2公里范围内，8万平米路劲世界广场已营业(海底捞、物美、星巴克、影院)，规划12万平米招商商业，规划13万平米泰禾商业。5公里范围内，悦荟mosaic广场、国泰商场，沃尔玛超市，物美超市。八达岭奥特莱斯、乐多港万达广场。

「教育配套」

项目内部规划了一个约4000㎡博雅学园幼儿园，同时距离清华附中昌平校区约3公里。但是这个地界买房，学校就不用谈了吧，作为环境改善定位的墅区，谈教育资源就是多余的一件事，而这里也不属于集中开发的别墅区，所以作为高端资源的国际学校这里也不存在。

「医疗配套」

项目西北侧3公里三甲医院建设中，昌平区中医院（三甲）、昌平区医院（三级综合）、昌平区妇幼保健院（二甲）、昌平政和中医院、回龙观积水潭医院分院、北大国际医院、泰康医院。

「生态配套」

背山面水、私享一座玖瀛山，把一座山当作业主的后花园，实属罕见稀缺；内享10万㎡社区园林，以宋代名园为蓝本，重塑雅宋生活感。

周边还有昌平滨河森林公园、蟒山国家森林公园、十三陵风景区、河谷公园、悦动公园、山体公园等

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周边房源对比分析

距离玖瀛府最近的别墅项目，是泰禾昌平拾景园，叠拼1400万起，玖瀛府叠拼总价700万起，合院1500万起；相比价格玖瀛府是占有很大优势的，低总价上车别墅项目，而且附近有山有水，还是很超值的。

玖瀛府作为北部的低总价别墅项目，还是比较适合改善养老族购买。

其实六环外的玖瀛府，给人的第一感觉是非常不错的，尤其是常年住在市区，每天生活老破小圈子里的购房人来说，会更加心动。不过羊毛哥也是要提醒大家这个板块距离市区较远，通勤成本（时间）较高。更适合海淀北部或者沙河高教园这一片的朋友改善居住，提升生活品质所用。该项目距离南邵地铁站仅2公里，是所有在售的别墅项目里，这个距离就算距离地铁站非常非常近了。

玖瀛府项目位于昌平新城东区南邵组团核心，背靠玖瀛山面朝京密引水渠，依山而建，逐水而居，正是古人所说的“背山面水，藏风聚气，风水福地”。

背靠玖瀛山是一座钟灵毓秀的小山，山高200米，独立在车水马龙之中，别有韵味。玖瀛山的命名与项目保持一致，是开发商为业主专门打造，所有的景色均为业主私享，通往山间的入口需持业主门禁卡才能进入。

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