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以稀为贵~海淀派位最牛的学区

前两天，海淀功德寺两个地块的案名终于正式出街了，刷爆全网！

西侧001地块越秀+绿城联合开发：和樾玉鳴

东侧002地块华润+越秀联合开发：和樾望雲

两个地块在出让时被各家房企疯抢，最终双双触达了价格上限，完美诠释了北京土拍市场的冰火两重天的景象，毕竟北京2024年大多地块成交都是依靠房企托底完成的。

从前两天相隔不远的朱房村土拍后超过9.5万/平的成交地价以及可能要卖到13万/平的房价来看，功德寺俩项目入市大概率会更加火爆，预计开盘秒售罄，毕竟这是海淀近几年综合素质最好的地块之一了。

功德寺双子星位于“互联网宇宙中心”的海淀上地板块，北侧紧邻中关村软件园，步行就能到，占据着得天独厚的地理位置。

（项目区位示意图，饭总团队制图）

这里可以说是中国科技创新的沃土、互联网巨头的聚集地：腾讯、百度、网易、新浪很多互联网大厂总部都在这儿。

围绕这些巨头们已形成了强大的产业集群，吸引众多上下游企业和创业者前来集聚，早已实现了完整的产业链生态闭环，这是北京其他发展中的新兴产业片区所不能及的核心价值。

从上图项目周边环伺密密麻麻的科技大厦可以看出，项目根本不缺高端购买力，几乎不用愁卖不掉。

而且，ZF对产业的发展的重视度越高，周边的交通等配套落地就会越快，13号线拆分就是一个鲜活的例子。今年年底，全线将实现8座新建车站结构封顶，预计2026年就能实现通车

项目距离规划中的13B线的软件园站直线距离仅约900米，交房即通车可以说是完美闭环。现有的有地铁16号线马连洼站、地铁13号线清河站等距离项目也都不算太远，出行基本无压力。

（项目地铁出行示意图，饭总团队制图）

凭借地铁16号线、永丰路等，片区与海淀山后的永丰产业片区建立了便捷的交通联系，形成产业集群的强劲联动，进一步提升了项目的整体区域价值和吸引力。

而项目所处的位置，是被誉为北京福泽之地的「三山五园」

（三山五园示意图，图源网络）

这里承载着720年的皇家文化贵脉圆明园的历史气象绵延不绝，其盛世情怀福佑着当代人，颐和园作为海淀精神的当代地标静静守望着这片土地，项目就恰好坐落在圆明园和颐和园的北侧。

得益于五环路、农大北路和西北旺南路等多条主干道路的便捷交通，项目与三山五园区域内的人文灯塔更是紧密相连。

地以稀为贵的道理在这时候不言自明。

这样的塔尖配套和居住群体，不仅给房子带来持续的「价值预期」，也带来了更纯粹的「圈层文化」，这个你们懂的。

项目本身属于上地街道树村地区的0702街区，划片范围就在上地学区。上地学区是北京教育强区，海淀区最好的学区之一，海淀唯一一个初中派位没有坑校的的片区。

南侧的功德寺回迁房万德嘉园，2024年划片的小学就是上地实验小学。从这两年的家长反馈来看，上地实验小学1911后买房+京籍+父母孩子户口都在房产名下的家庭，除极少数案例外，没有被多校或调剂的案例。

（项目周边学校示意图，饭总团队制图）

不过新房是摇号入学，如果以后上地实验小学学位紧张了，有可能会被调剂，但是调剂出区的可能性非常小

因为早在拍地前，官方就公布了将在HD00-0702-19地块即将开工新建十二年制学校和幼儿园，计划2028年秋季开学前交付使用。由北京市一零一中学承办该教育组团项目，参与学校建设。

（19地块十二年一贯制学校设计图，图源网络）

位置就在地块东南侧大概数百米（如上图）。还没拍地先落个名校，这在海淀从没有先例啊，足以看到海淀对功德寺片区的利好倾斜了~

（19地块十二年一贯制学校示意图，图源网络）

学校规划建设为72个班十二年制学校，另计划有9个班幼儿园。后期如果能辐射到项目，加上幼儿园，直接解决孩子幼+小+初+高四个阶段15年的上学问题，这可能是最大的彩蛋了。对项目感兴趣的小伙伴们可以加饭总微信vfang8，找选房师1对1沟通。

10.5万/平闭眼入！！

拍地前，饭总团队就在群里做过调研，大家对这个位置都很看好，普遍认为单价在12万以上是比较合理的，10.5万/平的价格真的是惊喜了！

（饭总粉丝群聊截图）

周边已经是现房的XX壹号院，当时指导价是11.2万/平，南侧一公里不到的XX天颂前两天二手房成交价直接飙到了18.5万/平

附近几个不错的二手房，清河橡树湾价格在12-14万/平，西山壹号院价格11万/平，万科如园价格12万/平，功德寺双子星妥妥的价格倒挂了。

（周边二手房挂牌价示意图，图源链家）

前两天刚刚成交的海淀朱房村地块，距离项目直线距离3.5公里左右，自驾5公里左右的距离。

（周边地块位置示意图，饭总团队制图）

单单成交楼面价就超过了9.5万/平了。由于不设销售指导价，大家纷纷猜测估计保守都要卖到13万、甚至14万/平了。

而且，朱房村两宗地块容积率2.4，限高48米，大概率是小高层设计。功德寺双子星容积率2.1，限高30米，居住舒适度显然更高。

（饭总团队选房师和购房者1v1聊天截图）

现在功德寺双子星10.5万/平就卖，质价比简直不要太高啊。群友们纷纷表示：闭眼抢就完了！

天生丽质难自弃

出身自带光环的功德寺双子星可以说是天生丽质，所以背负了更多购房者的期许。

看完项目的路透消息后，却不得不赞叹一句：真是卷王啊！

据说产品的外立面统一采用了石材+铝板+大尺度玻璃幕墙的组合，营造出既现代又不失国风韵味的独特视觉效果。

（和樾望雲路透版效果图，具体以售楼处公布方案为准）

西侧001地块和樾玉鳴规划13栋住宅楼，6-10层洋房，个别户型有弧形飘窗和弧形落地窗。

东侧002地块和樾望雲规划14栋住宅楼，6-10层洋房，有退台设计

根据设计方案显示，两个地块都设计了下沉式庭院，均配置了1500平左右的会所，两个会所合计约3000平，两个地块业主通用。包含游泳馆、健身房等设施~

（项目路透版设计图，具体以售楼处正式公布方案为准）

户型分布上，西侧的和樾玉鳴整体面积段偏大，预计为约129平的四居起步。主力户型为约139平的四居，占比约47%，还有175-212-253平的大平层面积段。

（路透版129平四居户型图，更多户型加饭总vfang8

相对来说，东侧的和樾望雲主力户型面积整体偏小，约为97平的三居起步，还有106-139-174平的主力户型及少量约65平-114平的顶退户型~

（路透版139平四居户型图，更多户型加饭总vfang8

据说装修标准很高，精选国内外一线品牌，博世的蒸烤一体机、台盆的杜拉维特、五金件汉斯格雅等，都是交付标配。

总体来说，双子星在这么好的外部条件下没有丝毫怠慢，产品设计充满惊喜！更多细节没有太多披露，饭总团队会持续跟进，感兴趣的小伙伴们可以加饭总微信vfang8，找选房师1对1沟通。

瑕不掩瑜

最后聊聊大家非常关注的高压线入地的问题。

此前海淀规委已在功德寺棚改项目“多规合一”供地审核意见函中明确提出“本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。”

（功德寺棚改项目“多规合一”供地审核意见函截图）

目前我们侧面打听到的消息是，正在多方努力推进中，毕竟已经写在拍地文件中了，还是要相信海淀ZF的执行力的。而且地块素质如此优秀，大家也应该多点耐心，毕竟瑕不掩瑜嘛。

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