借名买房无书面协议，实际出资能认定产权吗？北京律师解析

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在房屋交易中，借名买房因可规避购房资格限制等原因时有发生，但这种模式也暗藏权属争议风险。近日，一起因借名购买房屋及库房引发的纠纷案件，法院根据实际出资情况作出了按份共有判决。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈莉、王磊、王浩向法院提出诉讼请求：

请求法院判令被告将北京市一号房屋、一号库房协助过户至陈莉名下；

本案诉讼费用由被告承担。

陈莉等称，2019 年 3 月通过中介购买一号房屋及捆绑销售的一号库房，因当时陈莉名下有房且为外地户口无北京二套房购买资格，故与被告口头约定借名买房。房屋选房、定金、购房款、税金支付及收房、添置家具均由原告完成，物业费、水电费等由原告实际支付，双方存在借名买房关系，原告为实际权利人。2023 年初原告具备过户资格后要求被告配合过户，遭被告拒绝，故诉至法院。

追加原告王建国、刘英未到庭，提交书面意见称陈莉追加申请无效，未经同意出示其户口本复印件属非法，请求批评教育，其不参加诉讼并放弃房屋继承权。

（二）被告的抗辩主张

被告赵琳、孙强辩称，不同意原告诉求：

被告是房屋所有权人，登记为赵琳单独所有，购房合同由赵琳与原所有权人签订，购房款及契税由被告支付，双方无借名买房约定及行为。因与原告已故配偶王鹏是朋友，应王鹏请求将房屋暂借其居住，王鹏去世后多次要求原告搬离，已提起返还原物之诉；

认定借名买房需证明存在合同约定及全额出资，原告无证据证明约定，所称支付房款、税金等情节亦无依据；

王鹏曾用研制方法挽救患癌的孙强，王鹏提出另一套房屋用于经营茶馆，全家无住处故借住案涉房屋；

王鹏去世后财产债务继承未析产，原告主体不适格，应驳回诉求；

原告所称支付的 880 万元实为王鹏对外债务，由案外人闫峰借给王鹏后指示直接还给赵琳；

本案是合同纠纷，追加孙强为被告不合适。

（三）法院查明的关键事实

陈莉与王鹏系夫妻，育有一子王磊，王建国、刘英为王鹏父母，王浩系王鹏与前妻所生。2022 年 12 月王鹏去世，无遗嘱。赵琳与孙强系夫妻。

2019 年 3 月 13 日，赵琳（买受人，孙强代签）与案外人李娜签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买一号房屋（176.79 平方米），总价款 1270 万元（定金 10 万元、第一笔房款 1245 万元、户口保证金 10 万元、物业保证金 5 万元）。3 月 14 日签订补充协议购买一号库房，价款 20 万元。合同及补充协议原件在陈莉处。

购房款合计 1290 万元：王鹏 2019 年 3 月 14 日支付定金 10 万元；4 月 2 日转账给赵琳 880 万元；杨帆 4 月 1 日转账给赵琳 100 万元；孙伟 4 月 3 日转账给赵琳 300 万元。王鹏支付中介费 34.29 万元、服务费 0.54 万元。

2019 年 4 月 9 日赵琳支付契税，发票原件由陈莉持有。4 月 9 日、12 日赵琳取得房屋及库房权属证书，登记为赵琳单独所有。权属登记费 550 元由陈莉支付，产权证原件由陈莉持有。

2019 年 4 月 15 日陈莉办理房屋交接，支付交接费用 6.1091 万元，交接单署名赵琳。房屋交付后由王鹏、陈莉实际居住使用。

陈莉提交的中介微信记录显示 2019 年 4 月其与中介沟通房屋交易细节，赵琳、孙强否认真实性但未举证反驳。2022 年 6 月陈莉微信询问孙强房屋过户事宜，孙强回复 “放心，马上办理过户，需要什么提供什么”；王鹏去世后陈莉提及过户，孙强称 “房子的事教授专门有交代”。2023 年 1-2 月赵琳补办房屋及库房权属证书。

赵琳申请证人闫峰出庭，称王鹏向其借款 800 万元，本息 880 万元按其指示转给赵琳还款，但未提交借据等借贷合意证据。陈莉不认可，赵琳认可。

第三人杨帆书面称转账 108 万元（实际 100 万元）是孙强借款买房，与王鹏无关；孙伟书面称转账 300 万元是借给孙强家买房，与王鹏无关。

陈莉等同意房屋过户至陈莉名下，无需区分份额。陈莉具备北京购房资质。赵琳已另案提起返还原物之诉，尚未判决。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈莉、王鹏与赵琳、孙强之间是否存在口头借名买房协议；

各方款项往来性质及购房款支付主体认定。

（二）法律分析

借名买房协议的认定：借名买房关系成立需存在借名约定及实际出资等事实。本案中，王鹏、陈莉支付了购房定金、中介费、权属登记费，参与房屋交易全过程，持有合同、票据、产权证原件，实际占有使用房屋，中介微信记录体现其购房意思表示，结合孙强微信回复同意过户的内容，足以认定双方存在口头借名买房关系，赵琳、孙强关于借住的抗辩无充分证据支持。

款项性质认定：购房款合计 1290 万元，王鹏直接支付定金 10 万元、转账给赵琳 880 万元，合计 890 万元。赵琳主张 880 万元系王鹏偿还闫峰借款，但闫峰未提交借据等借贷合意证据，法院对该抗辩不予采信，认定该款项为购房款。第三人杨帆、孙伟转账的 400 万元，其书面称系借给孙强家买房，陈莉未举证证明系王鹏指示支付，故认定为赵琳支付的购房款。

房屋份额确认：王鹏、陈莉支付 890 万元（占比 68.99%），赵琳支付 400 万元（占比 31.01%），双方均参与购房过程，应按出资比例确认按份共有份额。陈莉具备购房资质且其他原告同意过户至其名下，法院予以支持，孙强无需承担协助过户义务。

三、裁判结果

法院判决：

赵琳于本判决生效后十日内协助陈莉办理北京市一号房屋、一号库房的产权转移登记手续（登记为按份共有，陈莉持有 68.99% 份额，赵琳持有 31.01% 份额）；

驳回陈莉、王磊、王浩的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）借名买房务必签订书面协议

借名买房时应签订书面协议，明确借名原因、房屋实际权利人、出资主体、过户条件及违约责任等内容，避免口头约定引发权属争议。书面协议是证明借名关系的关键证据，可有效防范出名人否认借名事实的风险。

（二）留存完整的出资及交易证据

实际出资人应通过本人账户支付购房款、定金、税费、中介费等款项，留存转账记录、付款凭证、收据、发票等，确保资金流向清晰可查。同时保管好购房合同、权属证书、交接手续等交易文件原件，作为实际履行购房义务的证明。

（三）明确款项性质避免混淆

涉及第三方转账时，应签订书面说明明确款项性质为代实际出资人支付购房款，避免日后就款项归属产生争议。如存在借款与购房款混同的情况，需另行签订借款协议明确借贷关系，防止款项性质被误认。

（四）及时办理过户手续并留存沟通记录

借名买房需在具备过户条件后及时要求出名人配合办理过户，沟通过程中留存微信、短信、邮件等记录，证明已积极主张权利。出名人同意过户的记录可作为借名关系的补充证据，增强主张权利的证明力。

借名买房存在一定法律风险，实际出资人应增强证据意识，规范交易流程，必要时咨询专业律师起草协议，明确双方权利义务，最大限度保障自身合法权益。出名人亦应谨慎对待借名行为，避免因房屋增值、政策变化等引发纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）