非本村人买农村房，合同会被认定无效吗？北京律师解析

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农村房屋买卖因涉及宅基地使用权，其合同效力问题一直备受关注。近日，一起时隔多年的农村房屋买卖合同纠纷案宣判，法院认定非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同无效。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告郑军向法院提出诉讼请求：

依法确认原、被告于 2003 年 9 月 4 日签订的《房屋契约》无效；

本案诉讼费由被告负担。

郑军称，2003 年 9 月 4 日，被告赵刚以 13000 元价格购买了其所有的位于北京市某区某镇某村某街一号宅院的地上正房 5 间、西厢房 3 间及地上树木等，并签订《买卖房屋契约》。现因赵刚非本村集体经济组织成员，双方签订的《买卖房屋契约》应属无效，经协商未果，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

赵刚辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同时均系真实意思表示，根据诚实信用原则，原告应依约履行合同，不得随意违约。合同签订当天其已付清全部房款，原告也交付了房屋和集体土地使用证，其与家人入住至今。原告的主张已超过诉讼时效，且其对房屋进行了翻建和新建。

（三）法院查明的关键事实

郑军在北京市某区某镇某村某街有一号宅院一处，集体土地建设用地使用证登记的宅基地使用权人为郑军，郑军户籍为该村农业户。

2003 年 9 月 4 日，赵刚以 13000 元价格购买该宅院及地上房屋、树木等，双方签订《买卖房屋契约》，合同签订当日房款交清。

涉诉宅院出售后，一直由赵刚居住、使用，集体土地建设用地使用证现在赵刚处。

庭审中，赵刚认可自己及家庭成员自合同签订时至今均不是某镇某村集体经济组织成员，户口也未曾迁入该村。

经法院释明，双方均表示因合同无效产生的法律后果不在本案中主张，另案处理。

二、案件分析

（一）争议焦点

原、被告于 2003 年 9 月 4 日签订的《房屋契约》是否有效。

（二）法律分析

法律适用：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律和司法解释。

农村宅基地性质：农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权的转让。

合同效力认定：依据相关法律、法规及司法解释，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋契约的效力以认定无效为原则。本案中，买受方赵刚非涉诉宅院所在村的集体经济组织成员，其购买农村房屋的行为违反了法律的强制性规定。

诉讼时效问题：合同无效自始无效，不适用诉讼时效的规定，故被告关于原告诉求超过诉讼时效的主张无事实和法律依据。

综上，原、被告签订的《房屋契约》因违反法律强制性规定，应属无效。

三、裁判结果

法院判决：确认原告郑军与被告赵刚于二〇〇三年九月四日就北京市某区某镇某村某街一号宅院内原有房屋达成的《房屋契约》无效。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需明确买受人资格

农村房屋买卖与宅基地使用权紧密相关，根据法律规定，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内部转让。非本村集体经济组织成员购买农村房屋，即使签订了买卖合同并实际履行，合同也可能被认定为无效。

（二）签订合同前需充分了解法律规定

买卖双方在进行农村房屋交易前，应充分了解相关法律规定，明确农村房屋买卖的限制条件。出卖人不应随意出售房屋，买受人更要谨慎，避免因买受人资格问题导致合同无效，造成不必要的损失。

（三）合同无效后的法律后果需提前考量

虽然本案中双方未在本案中主张合同无效的法律后果，但合同被认定无效后，通常会涉及房款返还、房屋及添附物返还或补偿等问题。买卖双方在交易时应提前考量这些风险，必要时可咨询专业律师。

（四）诚实信用原则与法律强制性规定的平衡

在农村房屋买卖中，即使双方签订合同是真实意思表示，且已实际履行多年，但当合同内容违反法律强制性规定时，仍会被认定为无效。这提醒当事人在民事活动中，既要遵循诚实信用原则，也要遵守法律规定，避免因无知或侥幸心理引发纠纷。

农村房屋买卖涉及复杂的法律问题和政策规定，交易双方务必谨慎对待，必要时寻求法律专业人士的帮助，以维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）