存量远大于净吸纳，北京写字楼租金继续下行，金融街跌破400元／平米／月

本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 北京报道

“打价格战是一定的。”莱坊北京商业物业服务部总经理严区海如此看待未来北京写字楼的发展态势。实际上，北京写字楼市场早已经“内卷”。戴德梁行方面认为，业主方对租金的让渡空间已经接近极限，市场处于筑底横盘阶段。

值得关注的是，据莱坊发布的数据，北京写字楼市场的代表金融街在二季度租金已经跌破400元/平米/月。业内认为，伴随着产业支持政策不断加码，一些包括人形机器人、商业航天等在内的新行业将会促进北京写字楼市场需求回升。

租金继续下滑

在“反内卷”潮下，《华夏时报》记者注意到，北京写字楼市场已经明显陷入了“存量竞争”。戴德梁行发布的数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼总存量维持在1368万平米，但全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为3.97万平米和-3984平米，远远低于存量水平。

供应大于需求，写字楼租金难免下滑。莱坊发布的数据显示，今年二季度，北京写字楼租金环比下降1.6%，为233.2元/平米/月。同时，戴德梁行发布的数据显示，北京五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元/平米/月。

“二季度，北京写字楼市场租赁活跃度受需求端收缩影响显著，企业扩张意愿减弱及退租、缩租现象导致租赁活跃度欠佳。”戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗对《华夏时报》记者表示。

值得关注的是，北京写字楼代表区域金融街租金下滑明显。莱坊方面对《华夏时报》记者表示，金融街作为北京租金最高的区域，二季度租金水平跌破400元/平米/月，环比下降6.1%至389.2元/平米/月，较上年四季度下降了8.7%。与此同时，该区域的空置率环比上升0.2个百分点至9.7%。

“今年以来，金融央企加速优化内部资产，搬迁至自持办公楼，为金融街市场的去化带来了一定压力，业主持续降低租金，以吸引新租户，留住现有租户。”莱坊方面对《华夏时报》记者表示。

空置率尚未出现明显改善

尽管各大机构发布的数据略有差异，但北京写字楼的空置率依旧维持在较高位置。戴德梁行提供给记者的数据显示，今年上半年，北京全市写字楼空置率为16.9%。莱坊发布的数据为，二季度，北京写字楼平均空置率为18.4%。

值得关注的是，2025年，北京写字楼市场供应较少。但据莱坊发布的数据，2026年是北京写字楼市场的供应高峰年，预计将有75.7万平米的写字楼供应入市。戴德梁行提供的数据显示，2026年至2028年，北京写字楼市场将继续迎来约180万平米的供应，其中中央商务区和望京—酒仙桥区域新增供应占比高达70%。未来，上述两大区域将面临更高的空置率和更严峻的去化压力。

《华夏时报》记者注意到，产业支持是影响写字楼市场的关键。例如，中关村写字楼市场今年二季度有明显改善。莱坊发布的数据显示，二季度，中关村区域的租金为258.2元/平米/月，环比下降1.0%。不过，该区域的空置率环比下降3.2个百分点至12.8%，为二季度空置率下降幅度最大的子市场。随着政策对科技行业的支持不断加码，高科技企业的需求成为中关村新增需求的主要来源。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东同样表示，在产业方面，根据今年北京政府工作报告中的产业发展指引，包括人形机器人、商业航天等在内的20个未来产业将驱动北京写字楼需求提升。

下半年走势如何？

实际上，不仅仅是写字楼存在供需矛盾，北京的产业园区市场竞争同样激烈。戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，短期来看，存量企业扩租放缓叠加新增需求不足导致空置率或维持高位，运营方采取“以价换量”策略，租金普遍缺乏上涨动力。

作为经济的“晴雨表”，商业地产租金及空置率的变动与经济形势紧密相关。严区海对《华夏时报》记者表示：“中美关税政策的靴子尚未落地，全球经济的不确定性预计将持续，国内企业对于长期投资保持谨慎态度。今年以来，国内促消费政策对于企业的生产和市场需求有明显提振，因此租户越来越重视写字楼租约中的灵活条款，以便根据市场变化及时调整租赁策略。”

严区海认为，随着北京各区域在招商引资方面的竞争加强，市场将进一步向租户方倾斜。除了降低租金之外，提升配套服务设施质量、定制装修、拎包入住等优惠措施将成为业主的普遍选择，预计今年下半年北京甲级写字楼空置率将持续小幅上升，市场租金将进一步下行。

魏东则对《华夏时报》记者表示：“目前，业主方对租金的让渡空间已经接近极限，市场处于筑底横盘的结尾段，预计2025年底租金或将趋于稳定。”

责任编辑：李未来 主编：张豫宁