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【杨浦国誉府】中环纯洋房，仅 76 席！900 万起入主五角场，错过再等 10 年

各位关注上海中环楼市的朋友们，今天必须给大家带来一个重磅消息 ——杨浦国誉府还有少量房源可直接认购！作为北京城建首入上海的标杆之作，这个五角场断供 10 年的纯洋房社区，自开盘以来就热度爆棚，76 套房源目前所剩无几。总价不到 900 万，就能在中环住进 1.5 容积率的玉质花园洋房，这样的机会，在寸土寸金的上海市区，真的是 "卖一套少一套"。

作为项目的销售顾问，我每天都在接待来自全上海的购房者，他们中有在五角场工作的科创精英，有想给孩子改善教育环境的三口之家，也有看中地段潜力的投资客。今天，我就用最真实的视角，带大家解锁这个 "中环扛把子" 的硬核价值 —— 为什么说它是五角场 2.0 时代的 "必入款"？

一、地段王炸：五角场 2.0，上海中环的 "全能选手"

买房先看地段，而杨浦国誉府的地段，堪称 "中环全能王"。这里既有成熟的商业配套，又有爆发期的科创产业，还有不断升级的交通网络，住在这儿，相当于同时拥有 "繁华生活 + 事业风口 + 资产保障"。

（1）市级商业中心，1.5km 内承包所有生活

五角场的商业能级，在上海可是 "响当当" 的 —— 它是与徐家汇齐名的市级商业中心，340 万方商业体量，比陆家嘴正大广场 + 国金中心的总和还大！从国誉府出发，步行 1.5km 就能抵达：

• 上海合生汇：年轻人最爱的潮流地标，有网红餐厅、IMAX 影院、亲子乐园，周末逛一天都不够。
• 万达商业广场：一站式满足购物、餐饮、娱乐需求，永辉超市就在楼下，买菜做饭超方便。
• 百联又一城：适合全家消费，一楼的黄金珠宝、四楼的儿童天地、顶楼的餐饮区，各年龄段都能找到乐趣。
• 未来还有 NS2 地块大型商业广场：规划中的全新商业体，未来逛街选择更多样。

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

效果示意图，仅供参考非交付标准

更难得的是，五角场商业已经成熟运营多年，客流量稳居上海前三，哪怕是工作日的晚上，合生汇的餐厅也要排队。不像某些新区的商业 "只见高楼不见人"，这里的繁华是 "看得见、摸得着" 的。有位在哔哩哔哩工作的客户说："下班步行 10 分钟到合生汇吃晚饭，周末带娃去万达玩，生活太方便了，这才是市区该有的样子。"

（2）科创产业风口，下一个 "张江" 就在眼前

如果说商业是 "现在时"，那产业就是五角场的 "未来时"。国誉府所在的大创智核心区，正在成为上海数字经济的 "新引擎"：

• 一街之隔就是上海科创源：14.6 万方的数字经济总部社区，抖音、哔哩哔哩、叠纸游戏等巨头已入驻，未来这里将聚集上万名高薪科创人才。
• 周边 1km 内还有耐克中国总部、汉高亚太研发中心等实体龙头，以及丘成桐数学科学中心等顶尖科研机构，产业能级堪比张江科学城。

从事人工智能行业的张先生最近刚定了 127㎡的三房，他说："我们公司明年就要搬到科创源了，住这里步行上班，省下的通勤时间能多陪孩子 2 小时。更重要的是，这么多高科技企业扎堆，未来房子肯定保值。"

（3）三轨交加持，30 分钟直达上海各大核心

交通方面，国誉府的 "含金量" 也很足 ——三轨交环绕，无论是去市区还是跨区通勤，都 "快人一步"：

• 10 号线（已通车）：距离三门路站直线 600 米，1 站到五角场，4 站到海伦路换乘 4 号线，7 站到南京东路，逛外滩、买东西超方便。
• 20 号线（规划中）：体育大学站距项目仅 550 米，未来通车后，2 站到江湾镇换乘 3 号线，5 站到北外滩，上班通勤更快捷。
• 8 号线（已通车）：步行 10 分钟到市光路站，直达人民广场、陆家嘴，换乘 1 号线、2 号线都方便。

自驾的话更灵活，项目紧邻中环高架、逸仙高架，20 分钟到虹口足球场，30 分钟到静安寺，40 分钟到浦东张江。有位在陆家嘴上班的客户算过："走中环转延安东路隧道，早高峰也就 40 分钟，比住浦西老破小堵在路上强多了。"

二、产品稀缺：1.5 容积率纯洋房，上海市区的 "奢侈品"

在上海中环，什么样的房子最稀缺？不是大平层，不是别墅，而是低容积率的纯洋房。想想看，如今中环新盘普遍容积率 3.0 以上，密密麻麻的高楼，而杨浦国誉府容积率仅 1.5，还是 8 层以下的纯洋房，这样的 "居住舒适度"，真的是 "用钱都难买"。

（1）得房率 78%-82%，同样面积多赚 10㎡

洋房的一大优势就是得房率高！国誉府的得房率高达 78%-82%，比同面积的高层多出 8-10㎡。举个例子：93㎡的三房，实际使用面积相当于高层 105㎡，客厅能多放一个婴儿围栏，主卧能放下 1.8 米大床 + 梳妆台，这就是洋房的 "空间魔法"。

有位对比过周边二手房的客户说："之前看了套 100㎡的高层，实际感觉还没国誉府 93㎡的大，公摊面积差太多了，洋房住着就是舒服。"

（2）"金镶玉" 外立面，杨浦的新地标

北京城建作为 "双奥国匠"（建造过鸟巢、冰丝带），在产品细节上真的 "下血本"。国誉府的外立面堪称 "沪上拔尖"：

• 底部采用全石材铺装：历经百年风雨也不会褪色，摸上去温润如玉，比真石漆高级太多。
• 中部搭配香槟金铝材：阳光照射下呈现出柔和的金属光泽，远远望去就像 "金镶玉"，辨识度超高。
• 融入石库门元素：圆弧线条、经典窗棂，把海派文化的优雅藏在细节里，未来绝对是杨浦的新地标。

上周有位做建筑设计的客户来参观，看完外立面当场就说："这用料、这工艺，比我看过的很多 12 万 + 项目都好，北京城建是真的想在上海打响名气。"

（3）三重景观，把家搬进 "都市桃源"

在 1.5 容积率的社区里，景观不再是 "点缀"，而是 "生活的一部分"。国誉府以海派文化为底，打造了 "三重归家仪式"：

• 迎璞径：从社区入口到入户大堂，75 米长的景观轴上种满了乌桕、香樟，秋天红叶满地，冬天绿意盎然。
• 沐溪屿：中心水景庭院，有叠水、涌泉、木栈道，夏天傍晚坐在廊架下乘凉，听着流水声特别治愈。
• 藏画庭：宅间花园里有阳光草坪、艺术雕塑、休憩座椅，老人可以打太极，孩子可以追蝴蝶，邻里之间的距离都拉近了。

更难得的是完全人车分流，小区里看不到一辆车，孩子可以放心奔跑，老人散步更安全。有位带孙子看房的阿姨说："就喜欢这种没车的小区，以前住老房子总担心孩子乱跑，这里完全不用操心。"

三、户型解析：93-141㎡全明三房 / 四房，每一寸空间都实用

国誉府的户型，经过了上百次优化，无论是刚需还是改善，都能找到心头好。93-127㎡三房满足三口之家，141㎡四房适合二胎家庭，每个户型都有 "让人眼前一亮" 的设计。

（1）93㎡三房：中环入门款，刚需也能 "一步到位"

这个户型是 "性价比之王"，总价不到 900 万，就能在中环拿下三房两卫，放眼全上海都难找：

• 三开间朝南：客厅 + 两个卧室朝南，南向面宽达 9.2 米，早上拉开窗帘，阳光直接洒到床上。
• 双卫设计：主卧带独立卫浴，早上不用和老人抢厕所，私密性拉满。
• U 型厨房：巧妙利用飘窗做水槽，台面空间超大，能同时放下洗碗机、烤箱、微波炉，宝妈们做饭效率翻倍。
• 全明格局：每个房间都有窗户，连卫生间都带窗，梅雨季节也不会潮湿发霉。

有位刚结婚的客户说："本来预算只够买两房，没想到国誉府 93㎡能做三房两卫，以后有了孩子也不用换房，太省心了。"

（2）127㎡三房：改善优选，主卧堪比总统套

如果预算充足，127㎡的三房绝对是 "改善天花板"，尤其适合注重生活品质的家庭：

• 超级主卧套房：约 25㎡的空间，放下 1.8 米大床 + 步入式衣帽间 + 独立卫浴，还能留个角落放梳妆台，女主人的最爱。
• 客厅面宽 4.2 米：摆下 L 型沙发 + 茶几 + 电视柜后，还有空间给孩子搭积木，家庭聚会不拥挤。
• 双阳台设计：南阳台连接客厅，放洗衣机 + 烘干机；北阳台靠近厨房，能当储物间或家政区，空间利用率超高。
• 书房可变空间：平时是工作间，老人来了能当卧室，二孩出生后改造成儿童房，一步到位满足 10 年需求。

一位互联网公司高管说："这个户型最打动我的是主卧，加班晚回家不用开灯摸黑，独立卫浴 + 衣帽间太方便了，感觉每天都在住酒店。"

（3）141㎡四房：终极改善，四开间朝南的 "阳光房"

141㎡四房是项目的 "顶配款"，适合二胎家庭或三代同堂，四开间朝南的设计，让每个房间都充满阳光：

• 南向面宽 14.3 米：客厅 + 三个卧室都朝南，上午阳光洒满客厅，下午每个卧室都暖洋洋，冬天都不用开空调。
• 双套房设计：主卧带浴缸 + 双台盆，老人房带独立卫浴，早上各自洗漱不冲突，三代同堂也能和谐相处。
• 厨房 + 餐厅一体化：厨房是开放式设计，中间做个岛台，平时在岛台吃早餐，朋友来了能当吧台，互动感超强。
• 独立储藏室：专门用来放行李箱、换季衣物、孩子的玩具，家里永远整整齐齐，强迫症福音。

有位带父母看房的客户当场定房："我和爱人一间，两个孩子各一间，父母偶尔来住也有地方，四开间朝南太重要了，老人孩子都能晒到太阳，住着舒服。"

四、价值洼地：10.7 万 /㎡，中环最后的 "价格红利"

在上海中环，10.7 万 /㎡的均价，现在看来就是 "捡漏"！看看周边的房价，你就知道国誉府的性价比有多高：

（1）对比同板块二手房，新房比二手还便宜

五角场周边 10 年以上的老公房，均价已经 8-9 万 /㎡，而房龄 5 年左右的次新房，比如盛世豪园，挂牌价高达 12-13 万 /㎡，100㎡的三房总价要 1200 万以上。国誉府作为全新纯洋房，均价 10.7 万 /㎡，比同品质二手房便宜 15%-20%，相当于买一套房省 100-200 万。

有位客户算过一笔账："买国誉府 127㎡，总价约 1360 万，而周边同面积二手房要 1500 万，光差价就够买辆特斯拉 + 装修了，太划算了。"

（2）对比其他中环板块，门槛低太多

看看上海其他中环板块的价格：

• 徐家汇：新房均价 14-16 万 /㎡
• 张江：核心区新房 12-13 万 /㎡
• 北外滩：新房 13-15 万 /㎡
• 五角场：国誉府 10.7 万 /㎡，堪称 "中环价格洼地"

更重要的是，五角场已经断供 10 年，未来新拍地块容积率肯定超过 2.5，洋房产品几乎绝迹，国誉府的稀缺性只会越来越高。就像一位投资客说的："上海中环不缺房子，但缺纯洋房，尤其还是在五角场这种成熟地段，未来转手肯定抢手。"

五、生活配套：1 英里生活圈，步行搞定一切

住在国誉府，最大的感受就是 "方便"——1 英里（约 1.6km）范围内，商业、教育、医疗、生态全配齐，不用开车就能满足 90% 的生活需求。

（1）教育：从幼儿园到大学，名校环绕

杨浦是上海的 "教育强区"，国誉府周边的学校资源简直 "逆天"：

• 幼儿园：黑山路幼儿园（市一级）、政通路幼儿园（区示范），步行 10 分钟可达，老师负责又贴心。
• 小学：上体附中附属小学（公办优质校）、复旦附小（百年名校），在家门口就能接受好教育。
• 中学：同济第二初级中学（杨浦公办前三）、兰生复旦中学（全市知名民办），升学有保障。
• 大学：复旦大学、同济大学、上海财经大学都在 3km 内，周末带孩子逛校园，感受学术氛围。

有位家长客户说："为了孩子上学，之前考虑过徐汇，但那边老破小太贵了。国誉府周边学校这么好，房子又新，性价比太高了。"

（2）医疗：3 所三甲医院，健康有保障

看病方便，是很多家庭的 "刚需"，而国誉府周边的医疗资源，让业主特别安心：

• 上海长海医院（三甲）：距离 3km，擅长外科、骨科，全国排名前列，家里老人有个不舒服，半小时就能到。
• 东方肝胆外科医院（三甲）：肝胆领域的 "国家队"，就在项目东侧 2km，就医方便又放心。
• 上海市肺科医院（三甲）：擅长呼吸科、胸外科，距离 2.5km，雾霾天咳嗽不用跑远路。

有位带父母同住的客户说："选这里就是看中医疗配套，老人年纪大了，旁边有三甲医院太重要了，半夜有急事也不用慌。"

（3）生态：双公园 + 体育中心，生活有滋有味

在繁华的市区，能有一片 "绿肺" 太珍贵了，而国誉府就被两大公园环绕：

• 新江湾城湿地公园：距离 800 米，上海市区唯一的原生态湿地，有芦苇荡、小湖泊、木栈道，早上跑步、傍晚遛弯，就像住在公园里。
• 江湾体育中心：距离 850 米，有足球场、篮球场、游泳馆，周末带孩子来运动，或者看一场演唱会，生活超丰富。

还有网红大学路，距离 1.1km，沿街全是咖啡馆、小酒馆、文创店，晚上来这里喝杯咖啡、聊聊天，感受杨浦的年轻与活力。

六、为什么现在入手？错过这 76 套，再等 10 年

作为在杨浦卖房 5 年的老销售，我可以负责任地说：现在是入手国誉府的最后机会！

1. 房源真的不多了：整个项目只有 76 套，目前仅剩少量，都是之前客户贷款没通过清退的优质房源，楼层好、位置佳，卖完就真的没了。
2. 五角场断供 10 年：从 2015 年到 2025 年，五角场核心区没有新的纯住宅地块出让，下一次供地不知道要等多久，而且容积率肯定更高，再也出不了国誉府这样的纯洋房。
3. 产业红利刚开始：科创源、大创智产业园还在导入企业，未来 3-5 年是人才涌入高峰期，住房需求只会越来越大，房价支撑力十足。
4. 交通还在升级：20 号线预计 2027 年通车，到时候三门路站就是 10 号线 + 20 号线换乘站，房价大概率再上一个台阶，现在入手等于提前锁定红利。

就像一位已经买了 127㎡的客户说的："我 2018 年就想在五角场买房，那时候没新盘，只能看二手房，现在国誉府出来了，不管是产品还是价格都符合预期，果断下手，怕再犹豫就没了。"

七、预约参观：最后机会，专属 VIP 通道开放

• 带您实地感受 1.5 容积率的社区氛围，看看楼间距有多宽、绿化有多好。
• 参观 93㎡和 127㎡实体样板间，亲身感受洋房的空间尺度和采光效果。
• 详细解读一房一价表，帮您选到性价比最高的房源，毕竟好楼层不等人。

很多客户看完都说："实景比照片还惊艳，尤其是外立面和园林，北京城建确实有实力。" 其实，国誉府的魅力，只有亲自来才能体会