抄底商业房产

经济观察报 记者 田国宝

7月上旬，李昆以500万元的总价在北京市海淀区购入某小区一套底商物业，单价约7万元/平方米。李昆介绍，该小区住宅均价约为9万元/平方米，底商生意良好，换手率低。此次业主因急需资金而出售，吸引了七八位意向买家。

李昆是一家建材销售公司的负责人，近年建材生意逐渐转淡，他开始寻找新的投资机会。此前，他曾投资一家饭店，但因缺乏经营经验，以失败告终。此后，他将目光转向相对熟悉的房地产领域。

李昆告诉经济观察报，他就住在该小区，对底商的出租情况十分了解，这里租户稳定，空置率极低。他买下的这套底商，按照当前的租金水平粗略估算，年化租金收益率在4%左右。

在北京、上海等一二线城市，部分像李昆这样有闲置资金的个人或机构开始在二手房市场寻找投资机会。他们不再单纯以城市或区域作为投资依据，而是以租户稳定性、租金收益率及所处生活圈等作为投资考量维度。

抄底

李昆购买的底商最初报价符合市场行情，但因卖家根据付款条件给出的报价不同，且买家竞争激烈，所以价格波动空间较大。最终，李昆的成交价略高于最初报价，但仍低于市场均价。

李昆自入住该小区以来，一直羡慕底商房东的稳定收益。此次他终于购得一套底商，尽管租金较高峰期略有回落，但他认为这仍是一笔理想的投资。

李昆认为，小区底商不同于商场，主要为小区居民提供生活服务，需求稳定，受宏观经济影响较小。即使在2020年至2023年，租户的生意也未受到显著冲击，房东的租金收益保持稳定。

今年以来，在北京、上海等城市，还有一些和李昆一样的抄底者。他们以租金收益率为坐标，在市场中寻找适合的标的物，个别优质商办物业甚至吸引多个买家竞争，以较高溢价成交。

根据京东资产交易平台数据，7月8日，北京中关村地区的韦伯时代中心一套148平方米的办公用房，经过141轮竞价，被一位自然人以611万元竞得，成交价为起拍价的三倍，与评估价相比，溢价率达110%。

据58同城信息，韦伯时代中心的租金普遍在3—5元/平方米/天。以3元/平方米/天计算，这笔投资的年化租金收益率预计在2.5%左右。

一位固定资产投资人士透露，6月，上海一家私募管理机构破产清算，其名下位于闵行区的2600平方米商铺以2500万元成交，折合单价不足1万元/平方米。买家是一位从事企业咨询服务的自然人。

他认为，尽管标的物不在上海核心区域，但周边小区房价普遍在5万元/平方米左右，成交价具备较强的抗风险能力。若未来平均租金达到1.5元/平方米/天，年化租金收益率可超过5%。

盯上底商的不仅是像李昆这样的个人投资者，一些投资机构也在伺机而动。

一位私募投资人告诉经济观察报，7月，其所在机构以1500万元在上海市静安区投资了一套700多平方米的商业用房，折合单价约2.1万元/平方米。该物业为临街底商，目前处于空置状态。

该人士介绍，商业用房的买入价较高峰期市场价低约1000万元。买入后，机构计划进行招商并根据客户需求装修，保守估算年租金收入约200万元，年化租金收益率可达8%左右。

6月，北京某住宅小区的三处底商在网络平台挂牌竞价，其中一套823平方米的底商经过197轮竞价，以1757万元成交，溢价率达26%；另外两套底商的成交溢价率分别为45%和37%。初步测算，三套底商的年化租金收益率均超过5%。

机会

上述私募机构人士介绍，早在2024年，其机构组建了一支针对不良资产和不动产的投资团队。由于市场波动较大，一直未找到合适标的，此次购入上海的商业用房是其首笔投资。

他认为，2021年前，房地产投资对能力要求不高，只要选择核心城市的核心区域，几乎不会亏损。2019年前后，国内外资本曾大举投资一线城市核心区域的商办、酒店等物业，导致核心区物业价格大幅上行。

然而，在本轮房地产调控影响下，投资逻辑发生变化。自2023年起，为增强流动性，包括房企在内的一些机构开始出售优质资产，大量一二线城市核心区的稀缺物业进入市场。

上述固定资产投资人士透露，当时这些机构的卖出价普遍为2019年买入价的七折左右，部分保险机构成为主要买家。但由于市场供大于求，持有机构不愿以更大折扣出售，未能形成大规模交易。

该人士表示，2023年至今，经过两年调整，商办、酒店等物业的售价与租金差价进一步缩小，租金收益率显著提升。在此背景下，一二线城市的部分项目开始显现新的投资机会。

在他看来，这一轮闪现的投资机会具有两个特点：一是房价与租金走势不同频，形成波段机会；二是只是少数标的物在特殊情况下出现投资机遇，尚未形成普遍趋势。

上述私募机构人士形容当前不动产的抄底机会如同“大海捞针”，理想机会稍纵即逝，投资者未必能抓住；即便有机会参与竞价，也未必能胜出。尽管整体市场是买方市场，但优质项目因竞争激烈仍是卖方市场。

他接触的卖家主要有三类：第一类是急需资金的个人，售价低，要求全款支付且付款时间短；第二类是流动性紧张的企业，价格适中，追求利益最大化；第三类是处置不良资产的卖家，项目的价格低但风险较高。他认为，当前的抄底机会主要集中在第三类，不良资产分为法拍房（因债务等原因被拍卖）和重整清算企业资产（由管理人处置）。

该私募机构人士介绍，不良资产挂牌次数越多，价格越低。例如，若第一次挂牌流拍，第二次往往按原价八折挂牌。若第二次仍流拍，通常会尝试协商变卖；若无法变卖，则再打八折挂牌。个人因急需用钱出售房产的情况与此类似。

部分标的物资产随着挂牌次数增加、挂牌价下降，租金收益率显著提升。当收益率超过3%，往往意味着抄底机会来了。

标准

无论是李昆这样的个人投资者，还是私募等机构投资者，在不动产市场中寻找符合要求的标的物，需建立一套系统化的投资标准。相比住宅，商办、酒店等运营性资产的投资标准更为复杂。

以商业用房为例，上述私募机构所购底商的商圈中，部分底商日租金仅2元/平方米，而有的超过10元/平方米。这种差异成因复杂，对投资者而言，投资门槛较高。

上述私募机构人士说，从城市选择来看，其机构仅投资一线城市及少数二线城市的商办物业和少量住宅，且限定于核心区域。但并非所有核心区域的物业都适合投资，相比地理位置，他们更重视区域内的产业情况。例如，高新技术产业背后往往聚集高收入群体，北京后厂村、上海张江科技园等区域就吸引了大量相关企业入驻，同时有高收入群体工作和生活，为商办租金提供有力支撑。

他介绍，判断一个标的物是否符合要求，需进行详细评估和测算，核心在于收益率，包括不动产的升值空间和租金收益率。当前不动产升值空间有限，投资机构更关注租金收益率。

上述固定资产投资人士认为，租金与房价走势通常一致，但租金波动幅度小于房价。例如，房价持续上涨时，租金也上涨，但涨幅小于房价；反之亦然。租金具有滞后性和稳定性，因此在某些时点，房价与租金形成“剪刀差”。

该固定资产投资人士主要为投资机构提供融资服务，他接触的机构多聚焦于经营性物业投资。机构不愿投资住宅的一个重要原因是出租率不稳定，一旦出现空置期，收益率可能低于预期。

他指出，实际投资中面对的情况更为复杂。部分项目测算的租金收益率较高，但为提升出租率可能下调租金，导致实际收益率与预期差距较大；部分项目尽管出租率不稳定，但租金收益率足够高，仍具投资价值。

（应受访者要求，李昆为化名）

（作者 田国宝）

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田国宝

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