炸锅！沪上小区物业，服务合同竟过期18年！公共收益，引发业主质疑

黄浦区青岛路66弄金色家园小区部分业主通过“新民帮侬忙”微信公众号向新民晚报“夏令热线”反映，小区物业公司的服务合同竟已过期18年，而小区公共收益更是一笔“糊涂账”。截至发稿，针对业主们的核心关切，多方已有所回应，新一届业委会已启动相关审计流程。

小区物业

超期服役

金色家园为高层公寓住宅区，由3幢楼共9个门号组成，共计441户居民及商用裙房，于2004年12月交付使用。目前由上海申厦物业有限公司管理。

金色家园小区

业主曹先生（化名）介绍，该物业公司的服务合同期限为2005年10月1日至2007年9月30日，此后再未签订新合同，至今竟然已过期18年。为此，业主们提出质疑：

物业公司为何迟迟不续合同？在一些业主不知情的情况下，何以能持续服务？

物业服务合同早在2007年就已到期

对于这一看似夸张的问题，属地福海居委会工作人员张先生称，物业公司超期服务的情况在上海部分小区并非孤例，也非“根本矛盾”。

新民晚报夏令热线记者查询相关法规发现，根据《民法典》《上海市住宅物业管理规定》及司法解释——

■ 若小区业主大会未作出续聘或另聘决定，物业继续服务的，原合同效力延续，服务期限转为不定期；

■ 物业公司按原合同提供服务且业主未明确拒绝的，视为事实物业服务合同关系成立；

■ 新物业公司接管前，原物业须维持服务。

而从法院判例来看，业主以“合同到期”为由拒缴物业费的诉求，通常会被驳回。

那么，小区物业为何长达18年没有签约新版物业合同？上海申厦物业有限公司负责人周先生解释，公司收取的物业费标准为2.10元/平方米，20多年未调整。由于运营成本和人工费用逐年上涨，公司曾考虑提高物业费，但遭到业主强烈反对，当时的业委会也希望维持现状，涨价一事不了了之。而物业费标准通常随合同拟定约定，涨价事宜搁置后，续签合同的工作也未能推进，导致合同长期未更新。

公共收益

引发质疑

随着物业服务合同“过期问题”的曝光，小区部分业主对公共收益这一“钱袋子”产生了疑问。

有业主向新民晚报夏令热线记者展示了通过“上海物业”小程序查询到的小区公共收益详情。查询结果显示——

■ 2022年第三季度：停车费收入0元，广告费收入2100元

■ 2022年第四季度：停车费收入0元，广告费收入2100元

■ 2023年第一季度：停车费收入0元，广告费收入2100元

■ 2023年第二季度：停车费收入0元，广告费收入84884.80元

■ 2023年第三季度：停车费收入2100元，广告费收入0元

■ 2023年第四季度：停车费收入2100元，广告费收入0元

上述公共收益收支公示表中，还有其他多个项目，收入均为0。

金色家园2022年第三季度公共收益

有一次公共收益金额涨到了84884.80元

另一位业主汪先生（化名）提到，前一阵小区里贴出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的“收入”也是2100元，没有业委会盖章。

公示的小区公共收益表只有物业盖章

新民晚报夏令热线记者梳理发现，从2022年第三季度至2025年第一季度的11个季度中，一笔2100元的固定金额出现10次，分别计入“停车费收入”（6次）和“广告费收入”（4次），且两者不同时出现。当停车费有“收入”时，广告费收入必为0，反之亦然。

有业主讲，小区临时停车位（地面加地下）最多约60个，临时停车收费标准为1小时内免费，4小时5元，24小时20元封顶。按每个车位每月400元计算，一年停车费约28.8万元，一个季度约7.2万元。此外，9个门号18部电梯的广告收益，参照2024年至2026年广告合同，每个季度约1.2万元。业主们认为，公示的公共收益远低于实际应有数额。

业主测算，小区临时停车最多可停60辆左右，实时数据则是波动的

收益分配

口头约定

新民晚报夏令热线记者约请上海申厦物业公司负责人周先生来到报社。据其介绍，金色家园的公共收益，主要含停车费收入、广告费收入，其中停车费是大头。周先生强调，业主对停车费的理解有较大偏差。其中，停车费收入远远没有业主预期的那么多。小区两层地下停车库有333个产权车位，其中大部分已由业主买断，另有70个产权车位归开发商所有，这些车位产生的费用均不纳入小区公共收益。

小区地面停车

业主或访客的临时停车，主要停泊在地面（有十几个），地库内则是见缝插针。这些“流动”“临时”的停车位，即便占用坡道，远没有业主所说的60个那么多，可能也就大约20个。部分开发商持有的产权车位用作租赁车位，停车费由物业代收后上缴开发商，并不纳入小区公共收益。

B1至B2层坡道停车

当新民晚报夏令热线记者再三询问，金色家园每个季度临时停车费收益在未分配前的基数时，周先生始终未明确答复，仅回复“请关注审计报告”。

对于收益分配比例，周先生提出，物业公司与老业委会有“口头约定”，停车费和广告费大部分归物业公司，以弥补物业费未涨、人力成本飙升导致的经营亏损，同时留出部分划入小区公共收益账户。

小区的公共收益账户不会是0。

新业委会

提交审计

随着物业公司“过期”18年、公共收益“糊涂账”质疑的曝出，一些问题指向早年的业委会。新民晚报夏令热线记者了解到，金色家园小区共产生过三届业委会，新一届（第三届）业委会于2024年11月选举产生，目前新旧业委会主任均回避相关问题。

居委会工作人员张先生认为，部分业主对物业公司的否定，并不能代表全体业主意见；即便业委会成员间也存在分歧。

支持物业公司的业主也有很多。

7月10日，有两位居民来到新民晚报社值班室称，“现在的物业公司并没有什么不好”，并指出“反对现物业的一批业主带节奏，撕裂小区，制造混乱”，呼吁小区管理透明、维修工程等项目公正无私。

据新一届业委会工作报告，后续将推进完善《业主管理规约》、清查公共资产、选聘（续聘）物业公司等工作。目前，相关工作在推进中。申厦物业公司已正式向业委会发送了“申请金色家园物业续签函”：

由于历史原因，物业服务合同期满后没再续签……承诺2年内物业管理费2.1元每平方，同时会积极努力提高服务质量。

据了解，业委会已委托第三方审计机构，对上一届业委会的财务状况进行全面审计，重点核查物业费用收支、公共收益结存、维修资金使用等业主最关心的问题。居委会也在持续协调业委会和物业，沟通相关情况。

小区业主们期待，审计结果能尽快出炉，他们心头的疑惑也能早日得到解答。对此，“新民帮侬忙”将继续关注。