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项目位于天河智慧城核心板块，这块地是24年11月珠实＋城投共同拿下的地块，总价32.5亿，单价2.81万的楼面价，项目案名已经正式确定为：珠江天河都荟。

基本信息

占地面积：55000㎡

建筑面积：115600㎡绿化率：20%

首推总栋数：北地块4栋楼

首推总层高：13~23层

容积率：2.0

首推总户数：284户

首推在售面积：72~152㎡，户户朝南、高使用率。

生活配套

广百广场商圈成熟，就是以前的万科广场，也是整个天河东北部最旺的商业购物中心，工作日中午能看到不少人来下馆子，由于周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，烧腊、兰州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。

附近产业园有大量的底商，包括餐饮店、小吃店。

旁边就有杨梅河，西北望湖泊，项目东面还有大观湿地公园，坐拥优势的生态资源。

交通配套

从楼盘步行至天河智慧城地铁大约600米，走路实测8分钟，通勤体验很好，一路上都有人行道，大马路。

天河智慧城站是21号线的快线站，可以通过黄村、天河公园站换乘，连通广州各区，即使在珠城上班，也能实现一小时内的通勤。

除此之外，项目周边还有多个公交站，连通至天河北、猎德、龙洞、甚至科学城等板块，线路通达。

教育配套

学位这块，自己项目没有配建9年一贯制学校，有建幼儿园，有建初中，据说是广州中学的牌子，但小学只能靠周边。

周边有凌塘小学、华阳教育集团新塘小学，还有在建的清华附中湾区学校二期

清华附这个参考一期基本是周边摇的节奏，然后新塘小学你别看有华阳两个字好像很nb，挂了个牌而已，跟华阳珠村小学一个性质。

户型鉴赏

项目容积率仅2.0，算是天河少数的低密刚改产品，预计将推出12栋住宅，户型包含72-85-105-123-152平的三至五房，最新户型的三房说不定300万起就能上车，项目预计4月份正式开放销售中心。

第一首期将推出108 地块，该地块容积率为2.0，低密小区布局，楼间距宽且户户朝南设计。

两栋2梯5户的24层高层，以及两栋2梯2户的13-14层小高层，体量不多，约284套。

第二，户型使用率高，面积覆盖建面约72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至五房。

其中建面约85㎡和152㎡货量最多，152㎡还是可实现一梯一户的南北对流纯板楼，很适合中心区改善群体。

优点

1，环境能打，一路上的建筑都很新，外立面都挺好看的，都是楼层不高的产业基地，不会有太钢筋水泥的感觉，搭配上穿梭其中的湿地公园和新塘水库，以及项目旁边流过的小溪，开发商整改下，周边城市界面是不错的。

2，项目距地铁天河智慧城站只有约600米，走路去地铁口还是蛮近的

3，旁边是智慧城规模最大的商场智慧城广百百货等，生活配套还可以

4，附近汇集了中国移动南方基地、网易总部、小鹏汽车等知名企业和资源，天河智慧城参考，有高新产业故事，不是规划黑洞。

5，AT0305119地块将配建一所幼儿园，小学学位由华阳教育集团新塘小学统筹解决，北侧的AT0305237地块规划一所30班初中，计划引进广州中学品牌开办。

6，低密度，两宗地的容积率，一个是2.0，一个是2.5，低过周边在售项目。‍

7，天河智慧城板块首个超新规户型，使用率超120%，屋精装配置，交标带中央空调，引入华为智能系统，主打“智造”，现代化科技住宅。

8，国企开发，有交付保证，估计价格也不会定得特别贵，因为2.8万/平的地价，按照珠实这一开发商的尿性，通常不会高溢价卖，相对还是比较实在的。

缺点

1，小学不是自己配建，是读新塘小学，名校华阳管理，初中是配建，广州中学，名校梯队

项目总结

总的来说，珠江•天河都荟位于天河智慧城核心区，学铁商一样不缺，还有着良好的生态资源，更是智慧城首个新规产品。

板块的主要客群，还是以天河周边高管和打工人为主：

①智慧城，网易、小鹏汽车、佳都、南方测绘、极飞科技、北明软件等产业逐步落地后，有更多产业人口，有居住需求。

②金融城，回金融城方便，还比后者新房便宜很多，上车门槛更低，板块环境还OK，想留在天河就买回了这边。

③珠江新城，板块是少有在天河东，能做到近地铁口，购物中心又不远，智慧城核心区算是独一份。

总的来说，新地块综合竞争力不错，没有明显硬伤。

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